北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初28817号原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区百花五路七号长源楼二层。法定代表人陈耀忠，董事长。委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。被告陈峰（反诉原告），男，1964年5月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业）与被告（反诉原告）陈峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由
审判员穆兰独任审理。长城物业之委托代理人张乐乐以及陈峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城物业诉称:我公司为国奥村小区提供物业服务，陈峰为国奥村小区x楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）的业主。自2011年11月1日开始，陈峰拖欠物业费，经多次催要，陈峰拒绝交纳。故我公司诉至法院，要求陈峰支付自2011年11月1日至2016年12月31日的物业费41267.42元、垃圾清运费152.5元、垃圾处理费183元以及滞纳金6000元。陈峰答辩并反诉称：我不同意长城物业的诉讼请求。我没有收到过任何长城物业发出的催缴通知，我认为其请求的诉讼时效已过。物业费每平方米3.5元的收费标准如何得出，这些费用用于何处，我都不清楚。我不交物业费是因为物业服务的项目减少。比如：刚入住时，停车场有保安，现在没有了；以前小区有景观花园，现在改成卖菜的了；小区一共四个门，现在北门不开；我们小区是有24小时太阳能热水的，现在没有了；小区内每个楼栋墙体外侧都有一个格子，原来是种装饰花草的，顶层原来也是有植物绿化的，但现在楼栋顶层被盖了违建房屋，而长城物业对这种行为坐视不管；入住时，小区有背景音乐，现在喇叭已经没有了，音乐也没有了；景观喷泉也只在节假日或者有领导视察才会打开；刚入住时，每户有一个紧急呼叫系统，现在这个系统已经用不了。另，长城物业让小区保安居住在小区楼栋的地下室内，这些保安平时比较吵闹，影响我们的生活；长城物业还将地下车库十多个车位租给了洗车房，导致我们业主无法使用车位。长城物业不是我请来的，其进入小区没有通过招投标，我认为长城物业是在非法经营。为此，我提出反诉，要求长城物业公司：1.为我开通直饮水服务；2.恢复太阳能热水系统，保证能够提供24小时能烫伤人的热水（50度左右）；3.拆除D1、D4、D5楼楼顶的违法建筑，并恢复原状；4.设立非机动车存车处，清理楼栋内部的自行车，恢复楼道通行。长城物业针对反诉辩称：开发商在出售房屋时，将楼顶使用权出售给了顶层业主，通往顶层的通道也在顶楼业主的户内，有些顶楼业主加盖违建，我公司劝阻过，要求他们整改，甚至通知过城管部门来处理，始终没有效果，但我公司从未协助楼顶业主加盖违建。太阳能热水系统现在还在用，热水的温度在40度左右，也是达标的。直饮水现在确实不能提供。刚入住时，因小区人少，所有直饮水系统没有启动，等到入住人员多了，发现设备已经老化了，不能使用了。我们每年也和开发商协商解决设备更换问题，但没有结果。但我公司要指出的是，热水和直饮水是单独两个收费项目，并不在物业服务提供项目之内。小区东区、北门是消防通道，所以封闭不开。背景音乐在每天下午5点开始播放，其他时段因为有业主投诉扰民，所以不是整天都在播放。景观花园没有改成菜场。地下室的产权是开发商的，现在是开发商在使用、出租，或作为开发商的仓库。业主户内的紧急呼叫系统是可以使用的，但有的业主反映误报率比较高，所以就关闭没有启用。但呼叫设备上有复位键，只要按复位键就可以开通使用。小区确实没有设立非机动车存车处，但我公司会定时对楼道内的杂物进行清理。综合上述，我公司不同意陈峰的反诉请求。
经审理查明：2006年12月3日，国奥投资发展有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司签署《国奥村前期物业服务合同》，约定深圳市长城物业管理股份有限公司为国奥村提供物业服务，前期物业服务期限自奥运会结束后买房人正式入住之日起至2011年10月30日止。后国奥投资发展有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司签署《国奥村物业服务合同补充协议》，约定该项目的住宅物业费调整为3.5元每月每平米。另查，《国奥村业主临时公约》规定，住宅物业管理服务费为3.5元每月每平米，生活垃圾清运费30元每户每年，生活垃圾处理费3元每户每月。业主于办理入住时开始交纳物业服务费用，物业服务费用按入住通知书所确定的交房日期届满之次日起计算，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每个缴费年度前1个月内交纳下一年度的物业管理服务费。业主未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之二的滞纳金。经询，陈峰确认其为x号房屋的业主，房屋建筑面积为193.29平方米。2009年7月20日，深圳市长城物业管理股份有限公司更名为现原告名称。陈峰缴纳了截至2011年10月31日的物业管理费、生活垃圾清运费以及生活垃圾处理费。庭审中，陈峰还提出物业服务问题，认为小区的直饮水、太阳能热水系以及呼叫系统存在问题，楼内通道停放非机动车，地下室出租给保安或其他外来人员，小区绿化减少以及住宅楼顶层搭建违章建筑的现象严重。陈峰为此提出反诉。对于违建的问题，长城物业向本院提交了照片以及函件，载明其向有关部门反映过违建的情况。上述事实，有双方当事人陈述，前期合同、公约及照片等在案佐证。
本院认为：长城物业为国奥村提供物业服务，陈峰应向长城物业交纳物业费、垃圾清运费以及垃圾处理费，具体金额本院由核算。因部分费用缴费期限尚未届满，故该部分本院暂不支持。陈峰认为长城物业的主张超过诉讼时效。
本院认为，因物业服务具有公共服务性及持续履行的特点，对此物业公司也提供了证据予以证实；考虑到陈峰未能提供确实、充分的证据证明物业公司明显怠于主张权利，故本院不支持陈峰的该项抗辩。对于物业服务存在的问题。
本院认为，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，陈峰提出的物业服务中存在的瑕疵，对此物业公司应当积极协调予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，陈峰所主张的“服务问题”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故陈峰以此为由拒交物业费的抗辩，本院不予采纳。对于违建的问题，当事方可向行政主管部门提出。对于热水系统及直饮水系统的问题，因尚无证据证明物业公司疏于维护，故本院难以支持陈峰的该项反诉请求。关于滞纳金，本院考虑到陈峰的抗辩意见，再结合小区的现实情况，本院对长城物业的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）陈峰于本判决书生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司截止2016年7月31日的物业费三万八千五百六十一元三角五分、垃圾清运费一百四十二元五角以及垃圾处理费一百七十一元。
二、驳回原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈峰的全部反诉请求。本诉案件受理费495元，由原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司负担113元（已交纳25元，余款于本判决书生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陈锋负担382元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）陈锋负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 穆 兰
二〇一六年八月二日
书记员 许少华 来自：