福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终644号上诉人（原审原告）林人凌，男，1976年5月13日出生，汉族，住福建省闽侯县青口镇西台村石狮。上诉人（原审原告）朱玉华，女，1975年9月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。二上诉人共同委托代理人陈江、陈湘霖，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）正荣（闽侯）置业发展有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道新城区中路39号。法定代表人黄长志，总经理。委托代理人李文希、钱冠笛，福建拓维律师事务所律师。
上诉人林人凌、朱玉华因与被上诉人正荣（闽侯）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2015）侯民初字第1925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2012年12月21日，原告林人凌、朱玉华与被告正荣公司签订了一份《商品房买卖合同》及六份合同附件，购买被告开发的位于福州市闽侯县甘蔗街道滨江西大道77号的正荣润园x#xxxx单元商品房，总房价款为人民币762658元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的叁％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之伍（该比例应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，于2014年10月13日被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。竣工验收结论：本工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意交付使用。2014年11月19日，闽侯县公安消防大队对被告报送的正荣润园建设工程进行消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。2014年12月16日，被告向原告发出了《房屋交付通知书》以及《房屋交付须知》，通知原告于2014年12月27日携带相关交房材料至正荣润园4#大楼办理入住手续，原告于2014年12月20日收到了上述通知。2015年1月6日，被告作为甲方与正荣润园项目5名业主代表作为乙方签订了《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》，约定：
一、正荣公司根据双方协商结果，拟对正荣润园商品房住宅的标准层入户走廊进行墙面贴砖，以及头排别墅围墙品质提升为透绿栅栏以与后面别墅栏杆协调一致，费用由正荣公司承担；
二、标准层入户走廊墙面瓷砖样板施工在本协议签订后15日内完成，经业主代表同意后，全面开展除样板外的其他施工，并在两个月内完成。甲方大规模施工前，乙方应提供本栋楼三分之二以上业主签字的确认书／授权委托书，证明此事项已经过本栋楼全体业主的同意。如甲方未在2个月内完成施工，应向乙方支付按原商品房买卖合同约定的逾期交房违约金；
三、甲方大规模施工期间，各栋楼的业主代表／楼主代表应协助正荣公司办理各栋楼业主的房屋交付事宜，各楼栋业主应按原《商品房买卖合同》的约定办理相关入户手续。在相关入户手续办理过程中，双方对该协议确定的因品质提升改造工期而产生的违约金予以免收；……五、除双方协商确认的上述品质提升工程以外，其他非公共区域的有关交付、保修事宜仍按业主与甲方签订的原《商品房买卖合同》的约定执行。2015年1月19日，正荣公司向深圳市晶宫设计装饰工程有限公司（以下简称晶宫工程公司）发出《工作联系函》，称正荣润园1-10#楼标准层走道墙面施工工程已具备开工条件，请晶宫工程公司于2015年1月23日进场施工。2015年3月21日，晶宫工程公司作为施工单位与建设单位正荣公司各部门就正荣润园1-10#楼标准层走道墙面施工工程签发了《建设工程竣工验收单》，施工单位意见为已完成合同约定的施工内容，自检合格并复核工程质量交付要求。现原告向原审法院起诉要求被告向原告支付迟延交房违约金及本案诉讼费由被告承担。另查明，闽侯县城乡规划局于2015年6月18日向正荣公司出具了《建设项目竣工规划审核意见单》，具体意见为正荣润园1#-13#楼，15#-18#楼，公厕及地下室经规划审核，基本符合规划要求。闽侯县环境保护局于2015年8月7日作出《关于同意正荣（闽侯）置业发展有限公司正荣润园项目投入使用的批复》，批复意见为正荣润园项目已基本建成，基本符合投入使用的条件，经研究同意正荣润园项目投入使用。闽侯县人民防空办公室于2015年7月24日出具了《民用建筑人防备案办结单》，对正荣润园项目17#、1#-13#、15#-18#建设项目的审核意见为：经审核，该建设项目符合《中华人民共和国人民防空法》和《福建省人民防空条例》有关规定，提供资料完整，结果符合规范，同意给予办理竣工备案。同时，正荣润园小区的通水、有线电视、通信、通电、燃气、景观工程等设施和公共配套建筑以及公共配套设施也均于2014年12月20日前建设完成，电梯也于上述日期前具备了使用条件。原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定。诉争的房屋被告分别在2014年10月13日经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，并于2014年11月19日消防验收合格，故该房屋具备了约定的交付条件。被告在约定的交付期限内向原告发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。另，《品质提升协议》涉及的是“对商品房住宅的标准层入户走廊的品质提升事宜”，根据《商品房买卖合同》附件三的约定，标准层入户走廊墙面的交付标准是“内墙面水泥砂浆找平”，被告已按照《商品房买卖合同》约定的标准施工完毕。《品质提升协议》属于原被告双方对合同约定之外事项的另行约定，双方也未在《品质提升协议》约定变更交付条件。且根据《品质提升协议》第三条的约定，原告在被告进行品质提升施工期间仍要按《商品房买卖合同》的约定办理房屋交付事宜，履行收房义务。另外，被告也已履行完毕《品质提升协议》约定事项，原告的权益并未受到损害，故对原告的诉请，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七的规定，判决：驳回原告林人凌、朱玉华的诉讼请求。本案案件受理费1278元，由原告林人凌、朱玉华负担。一审宣判后，原审原告林人凌、朱玉华不服，向本院提起上诉。
上诉人林人凌、朱玉华上诉称：
一、本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的开发商组织的五方联合工程竣工质量验收合格及消防验收合格是交房的充分条件，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效条款。
二、一审判决认定该房屋具备交付条件，与事实不符，被上诉人在约定的交付期限内未达到房屋交付条件。1.依据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条、《城乡规划法》第四十五条、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定房屋交付的强制性规定，除消防验收外，还包括规划、环保、人防等相关部门验收合格。讼争房屋在合同约定的交房时间2014年12月27日时并未达到交房条件，上诉人可以拒绝接收房屋。2.被上诉人未在协议约定的时间内完成品质提升事宜，应《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房违约责任。《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》是对合同的补充，根据《品质提升协议》的约定，被上诉人应在2个月内完成品质提升事宜，被上诉人并未在协议约定的期限内动工，被上诉人应按照商品房买卖合同第九条的约定承担逾期交房违约责任。综上，请求：撤销一审判决，依法支持支持上诉人一审诉讼请求；
一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人正荣公司答辩称：
一、从法律规定和审判实务来看，均以通过竣工验收和消防验收作为交付条件。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经建设单位组织的竣工验收合格后，方可交付使用。同时，根据《消防法》第十三条的规定，房屋经消防验收合格即可投入使用。从福建省内关于商品房买卖合同纠纷的裁判标准来看，也均是以通过竣工验收和消防验收为房屋达到交付条件的标准。诉争《商品房买卖合同》文本为福建省建设厅、福建省工商行政管理局发布的2007版示范文本，该示范文本第八条约定的交付条件也是：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。
二、上诉人主张的规划、人防、环保等验收以及竣工验收备案并非法定的交房条件，本案应以《商品房买卖合同》第八条作为认定房屋交付条件的依据。被上诉人已于2015年7月24日完成了诉争房屋的人防竣工备案、于2015年6月18日通过了规划验收、于2015年8月7日获得了环保验收，并于2015年10月30日通过建设主管部门的竣工验收备案。被上诉人已履行完毕房地产开发所需的其他验收项目并依法办理了竣工备案手续，上诉人的合法利益并未遭受任何损失。
三、诉争房屋于2014年10月13日通过竣工验收，于2014年11月19日通过消防验收，在2014年12月27日前已达到法定以及《商品房买卖合同》约定的交付条件，并具备了《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。同时根据被上诉人提供的《竣工验收报告》等证据显示，诉争房屋的供水、供电、燃气、有线电视、通讯、道路、绿化等设施和公共配套建筑以及公共配套设施在2014年10月13日已到设计要求条件并按规划设计要求建设完成，具备使用条件。因此，诉争房屋在合同约定的交房日期2014年12月27日前已达到了法律规定和合同第八条约定的全部交付条件。
四、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十四条、第十五条也已明确，被上诉人已充分向上诉人逐一阐释了《商品房买卖合同》以及补充协议的内容涵义以及可能产生的法律后果，被上诉人已尽到了对合同条款的解释义务，上诉人也清楚了解合同条款的内容涵义。因此，上诉人主张《商品房买卖合同》第八条的约定无效，没有依据。
五、《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》约定的内容并非诉争房屋的交付条件，且被上诉人已依约履行完毕该协议，上诉人无权依据该协议要求被上诉人承担逾期交房的违约责任。《品质提升协议》约定的内容并非变更诉争房屋的交付条件，上诉人在品质提升工程施工期间仍应按照《商品房买卖合同》约定履行收房义务。《品质提升协议》涉及的是“对商品房住宅的标准层入户走廊的品质提升事宜”。被上诉人在诉争房屋已达到交付条件的情况下，与部分业主代表签订了《品质提升协议》并依约完成了品质提升工程。根据《品质提升协议》第三条的约定，上诉人在被上诉人进行品质提升施工期间仍要按《商品房买卖合同》的约定办理房屋交付事宜，履行收房义务。因此，上诉人依据《品质提升协议》主张诉争房屋未达到交付条件并要求被上诉人承担逾期交房违约责任没有合同依据和事实依据。另外，《品质提升协议》的内容及其签订过程也能够证明上诉人在收到被上诉人交付通知后对诉争房屋已达到交付条件是没有异议的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；……”被上诉人在讼争房屋具备上述约定交付条件后，于2014年12月16日向上诉人发出《房屋交付通知书》，告知上诉人于2014年12月27日办理入住手续，上诉人于2014年12月20日收悉上述通知。上诉人在一审程序中提交了一份证据即被上诉人（甲方）与小区业主代表（乙方）就房屋装修等事宜签订的《关于正荣润园项目商品房住宅品质提升事宜的协议书》，该协议书明确载明：“根据正荣润园项目（即本案讼争房屋所在项目）在交付过程中，甲乙双方对……品质提升事宜，……，达成如下协议，以资共同遵守：……”可见，上诉人在收悉《房屋交付通知书》后，对本案讼争房屋已具备合同约定的交付条件，已“在交付过程中”的事实没有异议。因此，上诉人关于双方签订的《商品房买卖合同》第八条违反法律、行政强制性规定，属于无效条款，被上诉人应当支付逾期交房违约金的诉讼理由，不符合《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，违反了诚实信用原则，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费1278元由上诉人林人凌、朱玉华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理
审判员 陈 嘉
代理
审判员 陈碧珍
二〇一六年八月二日
书 记 员 林 舒 更多数据：搜索“”来源：