江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初2553号原告孙盘建，男，1977年10月2日出生，汉族，教师，住阜宁县。委托代理人孙昌平，阜宁县益林法律服务所法律工作者。被告朱开林，男，1967年2月7日出生，汉族，市民，住阜宁县。委托代理人顾庆余，江苏苏一律师事务所律师。
原告孙盘建与被告阜宁县开林建筑安装有限公司、朱开林为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由
审判员邱庆春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙盘建的委托代理人孙昌平，被告朱开林的委托代理人顾庆余到庭参加诉讼。被告阜宁县开林建筑安装有限公司经本院查询无工商登记信息。本案现已审理终结。
原告孙盘建诉称，2013年5月2日，原、被告签订房屋买卖协议，协议中约定了双方的权利和义务，其中第四条约定被告负责办理房屋落户手续给原告，费用由被告承担，产权证书自购房起二年内办好。协议签订后，原告按约一次性付清购房款19万元，由被告朱开林向原告出具收条。现协议签订近三年，被告未按协议第四条履行，房屋的产权证至今未有办理，且原告并不是该房屋坐落村民小组的成员，此房为小产权房，房屋买卖协议违法了法律规定，故原、被告双方签订的房屋买卖协议为无效协议。原告多次找被告协商此事未果，现诉至法院，要求依法判令原、被告于2013年5月2日签订的房屋买卖协议无效，被告返还原告购房款及相应利息，并承担本案的诉讼费用。
被告朱开林辩称，1、原告诉称的被告阜宁县开林建筑安装有限公司，并无此单位；2、涉案房产是危房拆迁改造而成的，我是实际施工人。2012年8月，镇政府对路边环境整治，要求对盐淮路南侧五家五户危房拆除，统一新建一间三层的房子12间，每一户分2间，剩余2间即涉案房屋作为抵算给被告的工钱。2013年4月，原告借款给陈坚，陈坚未能及时还款，经原、被告及案外人陈坚协商将这两间房屋抵算案外人差欠原告的19万元借款，故被告并未实际收取原告的房款；3、被告已于2013年5月2日向原告交付房屋，并向镇政府及土管部门缴纳相关规费。原告事先已经知道该房屋为拆迁改造而建造的房屋，由于原告非涉案房屋所属地的居民，导致相关证件未能办理，原告自身存在过错，如果合同无效，原告应赔偿被告从2013年5月2日至今房屋占有的使用费。
经审理查明，原告孙盘建为城镇居民。2013年5月2日，被告朱开林以阜宁县开林建筑安装有限公司（甲方）的名义与原告孙盘建（乙方）签订房屋买卖协议一份，协议约定：甲方在益林镇王楼村开发多间房屋，现甲、乙双方协商，甲方将位于王楼七组路南，从西往东第一间（共12间），东邻王学银家，西邻王世友家，卖给乙方，房屋总价为19万元，付款方式：一次性付清。甲方负责办理房屋的落户手续给乙方，其费用由甲方承担，产权证书自购房起二年内办好。协议还就违约责任等其他事项进行了约定。协议签订当日，被告朱开林向原告孙盘建交付房屋，并向原告孙盘建出具收条一份，载明：“今收到孙盘建购房款人民币壹拾玖万元整”。由于原告非涉案房屋所属地的居民，导致相关证件未能办理，原告亦未实际装潢居住该房。现原告以其非王楼村村民、该房为小产权房，被告未能按约定办理权属证书，双方签订的房屋买卖协议无效为由诉至本院要求处理。
本院认为，合同的内容由当事人约定，一般包括了当事人的名称或者姓名和住所，本案中被告阜宁县开林建筑安装有限公司并无工商登记信息，故不是本案的适格主体。被告朱开林在房屋买卖协议中签字，应该作为合同的一方，承担相应的权利义务。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。被告朱开林出售给原告孙盘建的房屋系小产权房，住宅的土地具有社会保障和社会福利性质，其使用权的主体具有特定性，即只能是集体经济组织的成员，而原告为城镇居民，故原、被告双方签订的房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，由于涉案房屋未有居住，故原告孙盘建应向被告朱开林返还已经取得的房屋，被告朱开林返还原告购房款19万元。由于本案原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担自身因此而遭受的损失。关于被告提出并未实际收取原告的房款，系经原、被告及案外人陈坚协商用案涉房屋抵算案外人差欠原告的19万元借款的辩解，因其未能提供相关证据予以证明，故本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：原告孙盘建与被告朱开林于2013年5月2日签订的《房屋买卖协议》无效。原告孙盘建向被告朱开林返还位于益林镇王楼七组路南、从西往东第一间、东邻王学银家、西邻王世友家的房屋。被告朱开林向原告孙盘建返还购房款人民币190000元。上述二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告孙盘建的其他诉讼请求。案件受理费4100元减半收取2050元（此款原告已预交），由原、被告各半负担1025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院(开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21)预交上诉案件受理费4100元。
审 判 员 邱庆春
二〇一六年八月二日
法官助理 严加力
书 记 员 贾璐娜附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。2、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”