江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1102民初658号
原告：陈濛。
委托诉讼代理人：许允贺，浙江天富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈巍科，浙江天富律师事务所律师。
被告：镇江东惠管理有限公司，住所地镇江市解放路288号东邦国际商务大厦十八楼。
法定代表人：张荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。
被告：黄海燕。
委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李成星，江苏汇典律师事务所实习律师。
第三人：镇江东邦置业发展有限公司，住所地镇江市解放路288号东邦国际商务大厦第18层1801室。
法定代表人：周燕卿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。
第三人：镇江恒億实业发展有限公司，住所地镇江市解放路288号东邦国际商务大厦18楼（1801）。
法定代表人：陈跃进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。
原告陈濛与被告镇江东惠管理有限公司（以下简称东惠公司）、黄海燕及第三人镇江东邦置业发展有限公司（以下简称东邦公司）、镇江恒億实业发展有限公司（以下简称恒億公司）合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2016年4月29日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年6月1日再次公开开庭审理了本案，原告陈濛的委托诉讼代理人许允贺，被告东惠公司、黄海燕、第三人东邦公司、恒億公司的共同委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，诉讼请求：确认镇江市第一楼街13号负1层、21号负1层对应车位的使用权、收益权归原告所有；解除与被告东惠公司签订的“地下车位委托管理协议”；被告东惠公司将上述两处车位交由原告管理；被告东惠公司、黄海燕向原告支付2015年度的租金收入495万元及自2016年1月1日起至该租金付清之日止按年利率24%计算的逾期付款利息。事实和理由为：2014年10月29日原告与第三人恒億公司、东邦公司、被告黄海燕签订了“最高额抵押借款合同”，第三人恒億公司向原告借款，第三人东邦公司以镇江市第一楼街13号负1层、21号负1层对应的车位提供抵押担保。合同约定作为抵押物的两处车位的出租收益权由原告掌控，租金收入汇入××即被告黄海燕账户，由原告支配，如××恒億公司及抵押人东邦公司违约，租金优先支付本息及合同约定的××应付的全部费用。同年10月31日、11月1日原告相继与第三人东邦公司、被告东惠公司分别签订了“地下车位使用及出租权及租金收入转让协议”、“地下车位委托管理协议”，约定转让期从2014年11月6日至借款合同的还款义务履行完毕，被告东惠公司与第三人东邦公司的“地下车位委托管理协议”自2014年11月6日起作废并终止，被告东惠公司受原告委托对外出租车位、收取租金。协议言明2015年上缴租金收入495万元，每半年支付一次汇入××被告黄海燕个人银行卡，并约定了违约责任、解除权等。上述协议签订后，原告按约向第三人恒億公司提供了借款。但第三人恒億公司仅给付了部分借款利息，未按约归还本息，被告东惠公司、黄海燕未按约向原告交付车位租金。被告及第三人辩、述称，原告的主张没有法律依据，不同意原告的诉讼请求。原告与第三人签订的“地下车位使用及出租权及租金收入转让协议”是“最高额抵押借款合同”的配套协议，协议内容未约定转让价款，而约定了转让期自2014年11月6日至“最高额抵押借款合同”中××或抵押人全部履行完约定之日终止，因此转让协议的真实意思并非车位的使用及出租权的转让，实质是签订买卖合同作为民间借贷的担保，依有关司法解释的规定，该转让协议无效。源于无效的转让协议，原告与东惠公司签订的“地下车位委托管理协议”亦不能成立。同时，提供抵押的车库只有89个车位，委托管理协议中495万元对应的是全部车库的265个车位。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、落款时间为2014年10月29日的“最高额抵押借款合同”；2、落款时间为2014年10月31日的“地下车位使用及出租权及租金收入转让协议”；3、落款时间为2014年11月1日的“地下车位委托管理协议”；4、落款时间为2014年11月4日的“承诺书”；5、镇房他证字第020023454010000**号“他项权证书”；6、镇房他证字第020023453710000**号“他项权证书”；7、落款日期为2014年11月11日的“委托支付书”；8、交易日期2014/11/12、汇款人全称为“陈濛”的“中国建设银行客户回单”。被告及第三人未提交证据材料，对原告提交的上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈濛作为贷款人与第三人恒億公司（××）、第三人东邦公司（抵押担保人）、被告黄海燕（××）于2014年10月29日签订“最高额抵押借款合同”（以下简称抵押借款合同）。合同约定，第三人恒億公司因补充流动资金向原告借款，借款最高余额712万元，借款期限1年，按季付息（年利率18%）；第三人东邦公司以镇江市第一楼街13号负一层（所有权证号镇房权证京字第××号，39个地下车位）和镇江市第一楼街21号负一层（所有权证号镇房权证京字第××号，50个地下车位）作为抵押物提供担保。合同言明，第三人东邦公司承诺车位出租收益权归原告掌控，租金收入汇入××高管被告黄海燕的银行账户，租金由原告支配；如××恒億公司及抵押人东邦公司违约，租金优先支付本息及合同约定的××应付的全部费用。2014年10月31日，原告与第三人东邦公司签订了“地下车位使用及出租权及租金收入转让协议”（以下简称转让协议）。约定，第三人东邦公司向原告转让镇江市第一楼街13号负一层和镇江市第一楼街21号负一层共计89个地下车位使用及出租权；转让期限从2014年11月6日至上述“最高额抵押借款合同”中××或抵押人全部履行完约定之日；第三人东邦公司与被告东惠公司的车位管理协议于2014年11月6日作废；第三人东邦公司确认协议约定的车位没有一个出租半年以上，没有一次性收取2014年、2015年及以后年份的租金。转让协议言明，该协议为“最高额抵押借款合同”的配套协议。2014年11月1日，原告与被告东惠公司签订“地下车位委托管理协议”（以下简称委托管理协议）。协议言明，根据转让协议原告享有镇江市第一楼街13号负一层和镇江市第一楼街21号负一层共计89个地下车位的使用及出租权；被告东惠公司与第三人东邦公司签订的地下车位委托管理合同自2014年11月6日起作废并终止；被告东惠公司确认事先没有将任何一个车位租给他人半年以上，也没有一次性收取2014年、2015年及以后年份的租金。协议约定，被告东惠公司自2014年11月6日起受原告委托对外出租车位、收取租金，期限按转让协议中约定的到期时间；2014年、2015年的租金收入均为495万元（全部265个车位的收入），2014年起被告东惠公司每半年支付一半租金，汇入原告指定的××被告黄海燕个人交通银行卡账户；被告东惠公司未能按约定时间将租金汇入被告黄海燕账户的，以违约总金额为基数按日0.0667%的比例计算违约金，同时原告有权解除合同，要求提前一次性收取全部租金等款项。委托管理协议的第8条注明，该协议为抵押借款合同、转让协议的配套协议。被告黄海燕在委托管理协议的××处签了名。同年11月4日，被告黄海燕向原告出具承诺书。言明，受托收取第三人东邦公司在镇江第一楼街地下车位的全部租金（2014年租金495万元，2015年租金495万元），保管账户为其个人交通银行卡账户；如××及抵押人违约，有义务将租金划归原告，优先支付本息及抵押合同约定的××应付的全部费用；未收到租金的，及时通知原告并积极协调被告东惠公司。2014年11月7日，原告与第三人东邦公司就抵押的房产在房管部门办理了抵押权他项权利登记。他项权利人为原告，镇江市第一楼街13号负一层和镇江市第一楼街21号负一层两处房产登记的债权数额均为356万元。同年11月11日，第三人恒億公司、东邦公司向原告出具了委托支付书，要求将抵押借款合同项下的712万元借款付至江西佳利商城发展有限公司的账户。次日，原告通过其个人在中国建设银行的账户按委托支付书的要求汇款712万元。嗣后，第三人恒億公司陆续支付给原告借款利息816362元，并未按约归还借款本息，被告东惠公司未向被告黄海燕的租金保管账户汇入款项，原告亦未收到租金。另查明，被告东惠公司、第三人恒億公司、第三人东邦公司具有关联关系，第三人东邦公司委托被告东惠公司管理镇江东邦国际商务大厦的物业。被告黄海燕现为被告东惠公司的总经理。镇江市第一楼街13号负一层和21号负一层房产所有权登记在第三人东邦公司名下，该两幢楼房的负一层作车库使用，13号负一层有39个机动车车位，21号负一层有50个机动车车位。上述89个机动车车位系镇江东邦国际商务大厦所辖265个地下车位的组成部分。至本案开庭审理，原告未就抵押借款合同提起主张返还借款本息、实现抵押权的诉讼。审理中，第三人东邦公司、被告东惠公司认可与原告签订协议后存在租金收入，但对具体数额未予说明。本案的主要争议焦点为转让协议、委托管理协议的性质和法律效力。
本院认为，所有权具有占有、使用、收益、处分的权能，所有权人有依法设定该四项权能权利主体的权利。镇江市第一楼街13号负一层和镇江市第一楼街21号负一层属第三人东邦公司所有，第三人东邦公司基于担保通过签订2014年10月29日抵押借款合同及2014年10月31日的转让协议，将其对镇江市第一楼街13号负一层和镇江市第一楼街21号负一层房屋所有权四项权能中的使用权、收益权附一定期限地让渡给原告陈濛。继而，原告于2014年11月1日与被告东惠公司签订委托管理协议，委托被告东惠公司对外出租、收取租金。转让协议、委托管理协议系出于合同当事人的真实意思表示，协议的内容不违背法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。转让协议具有从属性质，目的是对抵押借款合同形成的债务清偿进行担保，协议双方在签订协议时对此即为明知，意思的本身和意思的表达一致，协议的履行并不具有流质性，同时第三人东邦公司与××恒億公司具有关联关系，无证据表明协议违反了等价、有偿的民法原则，被告及第三人认为协议无效的辩解缺乏事实、法律依据，本院不予采纳。具有法律效力的合同所产生的民事权益受法律保护。本案转让协议约定，镇江市第一楼街13号负一层和镇江市第一楼街21号负一层共计89个地下车位的使用权、收益权从2014年11月6日至××（第三人恒億公司）或抵押人（第三人东邦公司）全部履行完抵押借款合同约定的义务之日。协议对使用权、收益权设定了期限，具有限制性，原告诉请确认该使用权、收益权应遵从协议的期限限制，而非无限期的使用权、收益权，故对原告该诉请中符合上述期限的使用权、收益权予以确认。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
原告依据转让协议与被告东惠公司签订了委托管理协议，将地下车位委托被告东惠公司对外出租、收取租金。该协议源于转让合同，为附属（辅助）性质，但亦具有一定的独立性。被告东惠公司应当按照委托协议的约定处理委托人的事务，但被告东惠公司未按约定将租金汇入约定的保管人的账户，亦未及时向委托人报告相关事项，没有积极地履行受托人义务。同时，基于委托合同的法律特征，委托人依法享有任意解除权。原告要求解除委托管理协议的诉讼请求符合法律规定，并因协议的解除被告东惠公司应将受托管理的相应车位交由原告管理。民事活动应当遵循诚实信用原则。第三人东邦公司、被告东惠公司分别作为所有权人和管理人应当知悉地下车位的出租、租金收入等情况，并以转让协议、委托管理协议的书面形式“确认协议约定的车位没有一个出租半年以上，没有一次性收取2014年、2015年及以后年份的租金”。委托管理协议认可“2014年、2015年的租金收入均为495万元”，被告东惠公司承诺每半年支付一半租金汇入原告指定的××账户。原告实际履行了抵押借款协议款项的出借义务，作为存在关联关系的“配套协议”的义务方除签订了相关协议之外，未履行协议义务，有违诚信原则，应承担相应的民事责任。被告东惠公司确认并承诺的全部车位的年租金为495万元，故原告诉请中主张相应车位即89个车位2015年租金1662453元及逾期付款利息的部分，符合法律规定，本院予以支持。分别具有从属性和附属（辅助）性的转让合同、委托管理合同的履行，原告因此所得收益应作为抵偿抵押借款合同中还款义务的相应款项。被告黄海燕在抵押借款合同、委托管理协议中签名及向原告出具承诺书，均属××的合同地位。就现有证据而言，不能证明在被告黄海燕约定的租金保管账户收到了车位租金，应视为被告黄海燕作为××未实际接收到保管标的物，故原告与被告黄海燕的保管合同尚未成立。原告主张被告黄海燕承担相应的民事责任，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第三百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认镇江市第一楼街13号负一层（所有权证号镇房权证京字第××号，39个地下车位）和镇江市第一楼街21号负一层（所有权证号镇房权证京字第××号，50个地下车位）从2014年11月6日至第三人镇江恒億实业发展有限公司或第三人镇江东邦置业发展有限公司全部履行完毕与原告陈濛签订的“最高额抵押借款合同”项下约定的还款义务之日的使用权、收益权属原告陈濛；
二、解除原告陈濛与被告镇江东惠管理有限公司于2014年11月1日签订的“地下车位委托管理协议”；
三、被告镇江东惠管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将镇江市第一楼街13号负一层、镇江市第一楼街21号负一层交由原告陈濛管理（期限至“最高额抵押借款合同”项下约定的还款义务履行完毕之日）；
四、被告镇江东惠管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈濛给付车位租金1662453元及该租金的逾期付款利息（自2016年1月1日至实际给付之日，按年利率24%计算）；
五、驳回原告陈濛对被告黄海燕的诉讼请求。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46640元，原告陈濛负担30817元，被告镇江东惠管理有限公司负担15823元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61），并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。
审判长 邱 凯
审判员 邵洪勤
审判员 姚 勇
二〇一六年八月二日
书记员 李云飞（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百六十七条保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”