福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0823民初654号原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组，住所地上杭县临城镇水西村。负责人张小生，该村民小组组长。原告上杭县临城镇水西村三（2）村民小组，住所地上杭县临城镇水西村。负责人张胜，该村民小组组长。原告上杭县临城镇水西村五（1）村民小组，住所地上杭县临城镇水西村。负责人陈永先，该村民小组组长。三原告的共同委托代理人姜东华，上杭县中心法律服务所法律工作者。被告福建青云建筑材料有限公司，住所地上杭县临城镇宫桥村坝哩组水井头。统一社会信用代码：350823100014109。法定代表人陈青云，总经理。委托代理人兰通、卢玉金，福建至信律师事务所律师。原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组[下称水西村三（1）组、三（2）组、五（1）组]与被告福建青云建筑材料有限公司（下称青云建材公司）租赁合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告的村民小组长张小生、张胜、陈永先及其委托代理人姜东华和被告的法定代表人陈青云及其委托代理人兰通、卢玉金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水西村三（1）组、三（2）组、五（1）组诉称，被告青云建材公司于2010年间向原告承租空地，经协商原告同意将坐落于水西村船灯上、文水塘两处空地租给被告，双方签订《空地租赁合同》，约定了租赁面积、年限、租金及支付方式、合同期满后的财产处理以及违约责任等内容。被告租赁原告土地后，从2014年开始违约，仅支付2014年租金65,000元，2015年租金未付，也未支付村级管理费。且被告未通知并征得原告同意就自行退出，退出后也拒不向原告缴纳复垦费11,100元。
被告的违约行为造成原告重大损失，经与被告多次交涉，造成原告误工损失4,328.1元（3人×15天×96.18元），同时聘请法律工作者代理诉讼支付代理费损失也应由被告承担。现请求判决：1、解除被告与原告签订的空地租赁合同；2、被告三日内向原告支付拖欠的租金267,630元，并支付从2016年1月8日（起诉之日）起至租金付清之日止按中国人民同期同类贷款利率计算的利息；3、被告三日内向原告支付复垦费11,100元和拖欠的村级管理费8000元；4、被告三日内向原告支付误工费损失4,328.1元、代理费损失4,500元；5、被告三日内向原告支付从2016年1月1日起至空地租赁合同解除之日止按每日455.66元计算的租金；6、被告承担诉讼费。
被告青云建材公司辩称，2010年9月10日，被告与曾贞祥签订《租地合作协议》，约定被告使用三分之二，曾贞祥使用三分之一，租金及其他开支按面积分摊，同时双方口头约定由被告出面与水西村村民小组签订租地合同。2010年9月19日，被告出面与原告签订《空地租赁合同》，约定了土地坐落、用途、界址、租金及支付方式等条款。同日，被告与曾贞祥与水西村委会签订《土地租赁合同》，合同约定了土地位置、租期及村级管理费每年5,000元等条款。2010年9月27日，被告与张新贤签订《租地合作协议》，协议约定被告用三分之二和剩余各半，分张新贤三分之一，租金及其他开支按面积分摊，合作时间按双方与村委会订立合同时间。原告将地交被告后，被告与曾贞祥、张新贤合作拟搭建彩瓦房，在准备过程中，上杭县城建、土管部门工作人员到现场称该地属于农用地而非建设用地，不能搭建建筑物，并多次制止。被告无法使用该地，一直闲置。因无法实现合同目的，原告与被告协商，双方于2014年12月终止了合同。2015年下半年，原告将空地出租他人作堆场使用。被告将2014年租金80,000元交张新贤，承租土地属被告、曾贞祥、张新贤三人合租，有关责任应由三人共同承担，请求追加曾贞祥、张新贤为共同被告。原、被告已于2014年12月终止了合同，被告未使用原告的土地，不应再支付租金，也不存在复垦费用。村级管理费是交给水西村委会的，应由水西村委会主张，而不是原告主张。租赁合同中并未约定有关误工费和代理费损失赔偿的条款，该请求没有法律和合同依据。根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的规定，原告出租土地为水田、旱地或荒地，属农用地，且被告租地用途为办企业，因此原、被告签订合同违反了《土地管理法》的强制性规定，是无效的，请法院公正判决。原告在举证期限内向本院提供如下证据：1、上杭县临城镇水西村委会出具的证明一份，证明三个村民小组长的身份情况；2、内资企业登记基本情况表一份，证实被告的住所、统一社会信用代码、法定代表人情况；3、空地租赁合同一份，证明租金的计算方式，被告应向原告支付村级管理费每年4,000元，复垦费每亩300元，合同经过户主代表签字，合同约定如被告违约应赔偿原告所有损失；4、2014年-2016年三年的稻谷收购价格(网上下载)三份，证明租金按每百斤145元计，属众所周知事实；5、委托合同一份及发票五份，证明原告为本案支出律师代理费4,500元。被告质证认为，证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但该合同无效，被告是和曾贞祥、张新贤与原告签订合同，租赁时间以被告与村委会签订的时间推定是2010年9月19日。证据4真实性无法确认。证据5真实性无异议，但不能证明原告的主张，合同未约定代理费由对方承担的条款。违约损失是直接损失，而本案违约并不导致代理费的损失。实践中，合同必须明确代理费由对方负担才有支持。被告为证明其主张提供如下证据：1、空地租赁合同一份和租地合作协议二份，证明签订土地租赁合同的情况，以及张新贤在合同上签字，是承租人之一，被告及曾贞祥、张新贤共同合作租地；2、土地租用合同一份，证明被告和曾贞祥共同与水西村委会签订土地租用合同，村级管理费向村委会缴交，具体的租地界址、面积、租金按原、被告签订的合同约定，合同签订时间是2010年9月19日；3、合作搭建彩钢瓦房协议一份，证明被告与曾贞祥、张新贤在租赁地上搭建厂房，但因城建管理部门认为该地属农用地不属建设用地，制止搭建厂房，土地一直未使用；4、收据及有关凭据九张，证明被告将租金及费用交给张新贤，由张新贤转交原告，其中有15,000元由被告的法定代表人在2014年11月19日通过手机银行转账给张胜，合计533,638元。2014年缴纳租金80,000元，前面的租金已清楚；5、证人证言一份，证明原告已将涉案部分土地出租给他人。原告质证认为，证据1的空地租赁合同真实性有异议，原告保存的合同无张新贤签字，该合同是被告与张新贤之间的事，与原告无关，合同已确认租赁地是空闲地不是农用地。租地合作协议即使真实,也是被告与张新贤、曾贞祥之间的约定，与本案无关。证据2第二条载明签订了续租合同，原告从未与被告签订续租合同。证据3与本案无关，真实性有异议，不能证实被告的主张。证据4很多是张新贤经手，原告不知情，以原告自认为准。证据5的证人未出庭作证，真实性有异议，也不能证实被告的主张。根据被告的申请，本院依法向上杭县国土资源局调取涉案地块的地类情况，该局出具《查询回复函》一份，证明涉案地块的地类有水田2838㎡、旱地868㎡、设施农用地10879㎡、田坎498㎡、农村居民用地3929㎡、其他草地294㎡，面积合计19306㎡。另，本院依法向上杭县粮食局查询2014年、2015年、2016年的粮食收购价格，该局出具《证明》一份，证明2014年-2016年粮食收购价格为145元-160元（含粮食直接补贴每百斤12元）。
本院经审查认为，原、被告提供的证据真实合法，但证明内容应与案件其他事实综合认定。本院依法调取证据，原、被告经质证均无异议，可作本案证据使用。
经审理查明，2010年9月19日，原告水西村三（1）组、三（2）组、五（1）组（甲方）与被告青云建材公司（乙方）签订《空地租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于水西村船灯上、文水塘两块空坪租给乙方，面积按原机砖厂合同数量37亩为准；租赁年限从2011年1月1日起至2025年12月31日止；合同期前十年每年租金按37亩，每亩换算成稻谷3100斤计算，第十一年起每年租金按每亩换算成稻谷4500斤计算，稻谷单价按当地国有粮站收购价为准。乙方每年另付甲方村级管理费计人民币肆仟元（￥4000.00），含上级有关临时审批工作村级所收的有关费用。租金支付方式为每半年交一次租金，时间为每年1月10日、7月10日交清整年租金；合同期满，甲方应当提前一年通知乙方，在同样条件下，乙方有优先续租权，如乙方退出时应从押金内扣除复垦费，复垦费按每亩300元（按37亩计算）；乙方中途终止合同，给甲方造成损失，应当赔偿甲方所造成的损失；本合同经双方签字并经村民委员会盖章即生效；以及合同约定的其他条款。合同签订后，被告按约给付原告租金至2013年。2010年12月26日，被告拟在承租空地上搭建彩钢瓦房，被有关行政管理部门制止。2014年底，被告要求与原告协商解除合同，原告要求被告付清2014年租金，但被告仅给付原告2014年租金65,000元，仍欠原告租金101315元、村级管理费4000元，双方未达成一致协议。之后，被告也未给付原告2015年租金166315元及村级管理费4000元。按合同约定，被告退出承租时应给付原告复垦费11100元（300元/亩×37亩）。2016年1月14日，原告诉至本院，要求解除与被告签订的《空地租赁合同》，并由被告支付所欠租金、村级管理费及复垦费。另，1、《空地租赁合同》未约定被告承租空地的用途。2、涉案地块的地类有水田2838㎡、旱地868㎡、设施农用地10879㎡、田坎498㎡、农村居民用地3929㎡、其他草地294㎡，面积合计19306㎡。3、上杭县2014年-2016年粮食收购价格为145元-160元（含粮食直接补贴每百斤12元）。
本院认为，原、被告签订的《空地租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。在合同履行中，被告因一直未使用承租空地，于2014年底要求与原告解除合同，但被告未按原告要求将2014年所欠租金及村级管理费付清，双方未能协商一致，双方签订的《空地租赁合同》继续有效。由于被告未按约给付原告租金，经原告催要后被告仍未给付，被告的行为构成违约，现原告要求解除与被告签订《空地租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告给付所欠租金267630元、村级管理费8000元、复垦费11100元、2016年起至合同解除之日止按日455.66元计算的租金以及租金267630元逾期给付从起诉之日起至款清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，证据充分，于法有据，本院予以支持。但原告诉求的误工费损失4,328.1元和代理费损失4,500元是间接损失，合同也未约定被告逾期给付租金应承担原告的误工费用及代理费用，而且原告的租金已全部得到补偿，故该请求无事实依据，不予支持。被告主张租地用途为办企业，双方签订的《空地租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的强制性规定，是无效的。因《空地租赁合同》并未约定被告承租空地的用途，故被告的该项主张无事实依据，不予采纳。被告主张合同在2014年底经双方协商解除，与事实不符，不予采纳。被告主张2014年度已给付原告租金80000元，证据不足，不予采纳。被告主张应追加曾贞祥、张新贤为共同被告，因曾贞祥、张新贤并非原、被告签订合同的当事人，且原告也不认可被告与曾贞祥、张新贤系共同向原告承租空地，故被告的该项请求无事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组与被告福建青云建筑材料有限公司签订的《空地租赁合同》；
二、被告福建青云建筑材料有限公司应在本判决生效后五日内给付原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组租金人民币267,630元，并支付该款从2016年1月8日起至本判决指定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；
三、被告福建青云建筑材料有限公司应在本判决生效后五日内给付原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组复垦费11,100元和村级管理费8,000元，计人民币19,100元；
四、被告福建省青云建筑材料有限公司应在本判决生效后五日内给付原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组从2016年1月1日起至《空地租赁合同》解除之日止按日455.66元计算的租金；
五、驳回原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6362元，由原告上杭县临城镇水西村三（1）村民小组、上杭县临城镇水西村三（2）村民小组、上杭县临城镇水西村五（1）村民小组负担185元，由被告福建青云建筑材料有限公司负担6177元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 王开榕
人民陪审员 梁福庶
人民陪审员 刘世龙
二〇一六年八月二日代理
书记员 傅晓平附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：