湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1126民初1056号原告田某甲。委托代理人田某乙，系原告田某甲之父（特别授权）。委托代理人邓平友，宁远县法律援助中心律师。被告永州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）。住所地永州市宁远县舜陵镇舜帝北路（县公路局斜对面）。法定代表人刘起明，公司总经理。
原告田某甲与被告某某房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法由
审判员欧明春担任
审判长，与
人民陪审员李超群、乐云利组成合议庭，于2016年7月28日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理
书记员胡仕烈担任庭审记录。原告田某甲的委托代理人田某乙、邓平友到庭参加诉讼，被告某某房地产公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田某甲诉称，2014年4月21日，原被告就位于宁远县重华南路凤鸣街八巷某某花园的1007号商品房签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积132平方米，单价为2272.7元/平方米。总房款为299999元整；采取一次性付款方式：即第一期原告在2014年4月21日前交付全部房价款的90％，实际付款额为270000元；第二期，原告于交房产证时交付剩余房价款29999元；双方还约定被告应当在2014年12月31日前，将竣工验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过180日，原告有权解除合同，由被告退还原告全部已付款，并由被告支付原告违约金。
原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同时，已按约定交付被告购房首付款270000元。而时至今日，被告开发的《某某花园》楼盘仍未取得竣工验收合格文件，且原告未拿到《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关文件。严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》的相关规定。原告所购商品房存在有混凝土不达标、露筋，天花板开裂、漏水、掉粉层等严重质量问题，不能装修入住。
原告与被告多次协商退购商品房，但被告采取躲避态度。鉴于被告开发的商品房存在严重质量问题，未取得竣工验收合格文件，不能按约定交付合格商品房给原告等等违约行为。特提起诉讼，请求：1、依法判决解除原告与被告于2014年4月21日签订的某某花园“商品房买卖合同”2、要求被告退还原告已付购房首付款人民币270000元，支付给原告违约金（按月利率百分之二，自2014年4月21日起息）。3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、《内资企业登记基本情况表》一份，拟证明被告的主体资格、公司登记信息；《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告于2014年4月21日签订商品房买卖合同及双方对权利义务的约定；3、《补充协议》一份，拟证明原、被告双方对房屋面积、楼层等作了补充约定；4、《合同确认单》一份，拟证明原、被告双方签订了《合同确认单》；5、《收据》一份，拟证明被告已收取原告购房款270000元；6、《存折》一份，拟证明原告已向被告转账支付购房款计人民币270000元。被告某某房地产公司未提交书面答辩状，亦未向本院提交任何证据。经庭审举证，因被告某某房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院依法审查了原告提交的证据，《商品房买卖合同》及《补充协议》上均有被告公司的印章及法定代表人的印章，《收据》上也盖有被告公司的印章，结合原告的陈述及原告提交的其他证据，足以证实原、被告之间的商品房销售合同关系。因此，本院对原告提交的证据均予以采信。
经审理查明，2014年4月21日，原告田某甲与被告某某房地产公司经充分协商，就被告开发建设的宁远县重华南路凤鸣街某某花园1007号商品房的买卖签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定买受人（田某甲）购买的商品房为预售商品房，建筑面积为132平方米，总房款为人民币299999。该合同第六条“付款方式及期限”的约定为：“1、一次性付款，第一期：买受人在2014年4月21日前交付全部房价款的90%，实际付款额为人民币贰拾柒万零仟零百零拾零元整（小写：￥270000元）；第二期：买受人于交房产证时交付剩余房价款，计人民币贰万玖仟玖百玖拾玖元整（小写：￥29999）”。合同第八条“交付期限”的约定为：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为：“按逾期时间，分别处理(不作累加计)：(1)逾期不超过90日，经买卖双方协商达成一致不追究违约责任。(2)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。(3)逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款的万分之一的违约金”。合同第十一条房屋的“交接”约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示工程验收合格证明，并签署房屋交接单”。该合同签订后，原、被告双方于同日签订了一份《合同确认单》，并就房屋的面积及楼层等约定签订了一份《补充协议》，原告田某甲并于合同签订之日按约定支付了第一期购房款计人民币270000元。被告某某房地产公司虽于2015年6月取得了《商品房预售许可证》，但并未在2014年12月31日前将达到交付使用条件的该套房屋交付原告，也未在约定的交房日期后180日内将房屋交付原告，原告遂依合同约定于2015年7月15日向被告提出解除合同，因被告采取躲避态度，双方并未达成协议，原告遂于2016年6月1日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，被告既未提供工程验收合格证明等书证，也未解决房屋的露筋、天花板开裂、漏水、掉粉层等质量问题。
本院认为，原告田某甲与被告某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中原告已按约支付了第一期购房款，已履行约定义务，但被告并未按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给原告，也未在约定的交房日期后180日内将房屋交付原告，被告的行为已构成根本违约，故原告依据合同第九条第（3）项约定的解除条件行使解除权，要求解除原告与被告于2014年4月21日签订的合同的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告理应按约退还原告已支付的购房款，对原告要求被告退还已付购房首付款人民币270000元的诉讼请求，本院予以支持；但原告要求被告按月利率2%，自2014年4月21日起支付违约金的诉请，明显高于双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（3）项之约定，本院依该项约定依法确定由被告按月利率1%，以270000元人民币为基数，自原告提出解除合同之日（2015年7月15日）起以计付利息的方式承担违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十四条第（四）项，第九十七条，第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：解除原告田某甲与被告永州市某某房地产开发有限公司于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；由被告永州市某某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10内返还原告田某甲购房款计人民币270000元并支付违约金（违约金按计付利息的方式计算：以270000元为基数，按月利率1%从2015年7月15日起计算至购房款实际返还之日止）。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告永州市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 欧明春
人民陪审员 李超群
人民陪审员 乐云利
二〇一六年八月二日代理
书记员 胡仕烈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：