湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2918号上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓端。委托代理人袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴伟亮。被上诉人（原审第三人）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人袁李，总经理。委托代理人李铁山。委托代理人胡梦思。
上诉人陈晓端因与被上诉人吴伟亮、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03505号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2015年4月30日，吴伟亮与陈晓端及新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定经新环境公司提供居间服务，陈晓端将其所有的位于长沙市天心区湘府中路226号天城泰祥苑C栋305号房屋一套（面积为140.79平方米，产权证号为708031091）以720000元价格出卖给吴伟亮，其中，合同第二条约定付款方式为：购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+购房尾款+交房尾款，由吴伟亮于2015年4月21日向陈晓端支付50000元作为购房定金，吴伟亮于2015年6月30日前办理房产过户手续时向陈晓端支付首期房价款250000元，由吴伟亮通过省公积金贷款向陈晓端支付购房款420000元，并注明该款项由吴伟亮通过银行或公积金管理机构申请贷款的方式向陈晓端支付，吴伟亮、陈晓端双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内，双方根据总房款结清，以多退少补为原则。还约定该房屋现有抵押登记手续，由陈晓端抵押给长沙银行，抵押银行金额为500000元，该抵押登记手续由陈晓端于房屋产权过户前解除；第三条约定，吴伟亮、陈晓端应向新环境公司支付服务费用，吴伟亮应于合同签订支付向支付居间服务费13600元，陈晓端应于合同签订之日向新环境公司支付居间服务费7200元；第七条约定，双方约定交房时间为陈晓端收到吴伟亮全部房款后，且最早交房时间为2015年6月30日；第八条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。2015年4月23日，吴伟亮向陈晓端支付了购房定金10000元。2015年4月24日，吴伟亮再次向陈晓端支付购房定金40000元。同日，陈晓端向新环境公司支付了服务费7200元。2015年4月28日，吴伟亮向新环境公司支付了服务费7500元。2015年5月，吴伟亮向湖南省直住房公积金管理中心递交了贷款资料，申请贷款420000元用于购买二手房。2015年6月23日，吴伟亮与陈晓端再次就长沙市天心区湘府中路226号天城泰祥苑C栋305号房屋一套（面积为140.79平方米，产权证号为708031091）签订《房屋买卖合同》，约定购房款为720000元，房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任，合同签订后30日内，双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续，所需税费由双方自行约定缴纳，陈晓端应于房屋所有权转移登记完成之日起10日内将转让房屋交付给吴伟亮；合同第十条补充约定：合同签订后吴伟亮支付陈晓端首付款250000元，余款在办理过户手续时由吴伟亮通过公积金贷款或自筹支付；吴伟亮同意按现有价格每月1800元租金出租给工商银行至2015年10月31日，租金收益从产权转移之日起归吴伟亮所有。合同签订之日，吴伟亮通过银行转账方式向陈晓端付款160000元。2015年6月24日，吴伟亮通过银行转账方式向陈晓端付款40000元。2015年7月3日，经审核，湖南省直住房公积金管理中心审批通过吴伟亮的贷款申请，并以短信的方式通知吴伟亮，要求吴伟亮及陈晓端5日内共同到湖南省直住房公积金管理中心签署合同，吴伟亮随后将该通知信息转发给陈晓端，要求陈晓端协助配合吴伟亮办理贷款合同的签订手续，但是，陈晓端以签订该合同需要提前偿还其欠付长沙银行的贷款并注销抵押登记手续，以及提交其房屋所有权证的原件，致使其履约成本增加，且吴伟亮的公积金贷款发放时间不确定为由，拒绝配合吴伟亮到湖南省直住房公积金管理中心签署合同，同时，陈晓端要求吴伟亮以自筹的方式支付购房款或者以担保公司为其担保的方式申请贷款，吴伟亮对此予以拒绝，双方由此产生纠纷。2015年7月28日，新环境公司向陈晓端发出《告知函》，告知陈晓端于收到函件之日起三日内与吴伟亮联系或通过新环境公司与吴伟亮联系，继续履行合同所约定的义务，在办理房屋产权过户前解除抵押，并提交该房屋过户及贷款所需的相关文件资金给代办机构或吴伟亮，逾期吴伟亮有权要求双倍返回定金100000元、返回购房款200000元，并承担吴伟亮的损失和支付的居间服务费。截至起诉之日，双方仍未至湖南省直住房公积金管理中心签订合同，也未办理房屋产权过户手续。2015年8月24日，吴伟亮诉至原审法院。原审法院另查明，因支付购房首付款缺乏资金，吴伟亮于2015年4月22日向案外人汤计发、贺国庆分别借款100000元、70000元，汤计发于2015年4月22日向吴伟亮转账汇款100000元，贺国庆于2015年4月23日向吴伟亮汇款70000元，吴伟亮分别向汤计发、贺国庆出具了借款借条，并约定月利率0.8%。原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，吴伟亮、陈晓端、新环境公司于2015年4月30日签订的《房地产买卖合同》，以及吴伟亮与陈晓端于2015年6月23日签订的《房屋买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，即陈晓端应当按照合同约定将涉案房屋交付给吴伟亮，并协助吴伟亮办理房产过户手续及其他相关手续，吴伟亮应当按照合同约定将全部购房款支付给陈晓端。本案的争议的焦点在于吴伟亮、陈晓端是否构成违约的问题。原审法院认为，吴伟亮作为涉案房屋购买方，其合同义务主要在于按时足额向出卖方陈晓端支付购房款，现吴伟亮于2015年4月24日前向陈晓端支付了定金50000元，后于2015年6月24日前向陈晓端支付了购房首付款200000元，虽然双方于2015年4月30日签订的《房屋买卖合同》中约定吴伟亮应于2015年6月30日前向陈晓端支付购房首付款250000元，但双方于2015年6月23日签订的《房屋买卖合同》约定房价款由双方自行约定结算方式，且在合同第十条补充约定吴伟亮于合同签订后支付购房首付款250000元，余款在办理过户手续时由吴伟亮通过公积金贷款或自筹支付，故该第二份《房屋买卖合同》系双方对于购房款的支付时间的变更，其中，购房首付款250000元的支付时间已变更为自2015年6月23日起至过户手续前（即2015年7月23日），剩余款项于办理过户手续前由吴伟亮通过公积金贷款或者自筹的方式予以支付，故吴伟亮于2015年6月24日前支付了购房首付款200000元，其应于办理房产过户手续前（2015年7月23日）支付剩余购房款共计470000元，逾期则构成违约；陈晓端作为出卖方，应当于2015年7月23日与吴伟亮办理房屋产权过户手续，并在完成过户手续后10日内将涉案房屋交付给吴伟亮，同时，根据两份《房屋买卖合同》，均约定吴伟亮可以通过公积金贷款的方式向陈晓端支付购房款，故陈晓端应当协助吴伟亮办理公积金贷款相关手续，否则也应当承担违约责任。现吴伟亮于2015年5月向湖南省直公积金管理中心申请贷款用于购买二手房，湖南省直公积金管理中心于2015年7月3日通知吴伟亮、陈晓端于5日内至湖南省直公积金管理中心签订合同，吴伟亮也将该通知内容转告给陈晓端，但陈晓端收到吴伟亮的协助通知后，自2015年7月3日起至今未能协助吴伟亮办理公积金贷款签订手续，经新环境公司送达《催告函》后，仍未能提供协助义务，导致吴伟亮无法与湖南省直公积金管理中心签订贷款合同，湖南省直公积金管理中心也无法发放贷款，最终吴伟亮无法于2015年7月23日前向陈晓端交付剩余购房款470000元，并完成过户手续，故陈晓端违反了双方于2015年4月30日签订的《房屋买卖合同》第二条的约定，其构成违约，应当承担相应的违约责任，吴伟亮虽未向陈晓端付清房款，但其并无违约行为，不应当承担违约责任。由于合同目的无法实现，吴伟亮要求解除双方签订的两份《房屋买卖合同》，陈晓端也同意解除合同，原审法院予以支持。鉴于陈晓端的违约行为，吴伟亮要求其返回已支付的购房款200000元并双倍返回定金100000元，均符合法律对方，原审法院予以支持。但吴伟亮已经要求陈晓端承担双倍返还定金的责任，其再次要求陈晓端承担违约金50000元，属于重复计算，原审法院不予支持。对于吴伟亮支付给新环境公司的居间服务费7500元，系其因履行合同产生的实际损失，吴伟亮要求陈晓端予以赔偿，原审法院予以支持。但吴伟亮无证据证实其产生了400元评估费损失，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于陈晓端的违约行为导致双方解除合同，故陈晓端占有吴伟亮支付的购房款200000元期间的利息，系吴伟亮的损失，应当予以赔付，故原审法院确定由陈晓端以200000元为基数，按同期银行贷款利率的标准向吴伟亮支付自2015年6月24日起至实际返回之日止的利息。对于吴伟亮主张的其向案外人汤计发、贺国庆借款的利息损失，原审法院认为，其向陈晓端支付购房首付款本系吴伟亮的合同义务，其因支付该首付款缺乏资金而向他人借款，系其履行合同过程中的个人行为，与本案无关，故该利息不应当计算为吴伟亮的损失，原审法院不予支持。对于陈晓端主张的不予退还吴伟亮交付的定金50000元的反诉请求，原审法院认为，因陈晓端不予协助吴伟亮办理公积金贷款的违约行为，导致双方合同目的不能实现，最终解除合同，陈晓端应当承担违约责任，其应当按照法律规定双倍返还吴伟亮交付的定金，故陈晓端要求不予退还吴伟亮缴纳的定金50000元，原审法院不予支持。对于陈晓端主张的吴伟亮赔偿居间服务费7200元，并由新环境公司承担连带责任的反诉请求，原审法院认为，新环境公司已经完成了居间服务，促成吴伟亮、陈晓端签订了《房屋买卖合同》，陈晓端应当向新环境公司支付居间服务费7200元，但《房屋买卖合同》无法继续履行系陈晓端自身的违约行为所致，陈晓端无权要求吴伟亮赔偿该项费用，故对陈晓端的该项主张，原审法院不予支持。对于陈晓端要求新环境公司退还《房屋所有权证代管委托书》中所列的资料，与本案无关，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条之规定，
判决如下：
一、解除吴伟亮与陈晓端分别于2015年4月30日、2015年6月23日签订的两份《房屋买卖合同》；
二、限陈晓端于本判决生效之日起10日内返还吴伟亮定金100000元；
三、限陈晓端于本判决生效之日起10日内返还吴伟亮购房款200000元；
四、限陈晓端于本判决生效之日起10日内赔偿吴伟亮居间服务费7500元；
五、由陈晓端以200000元为基数，按同期银行贷款利率的标准向吴伟亮支付自2015年6月24日起至实际返回之日止的利息；
六、驳回吴伟亮的其他诉讼请求；
七、驳回陈晓端的反诉请求。本案本诉受理费6840元，反诉费650元，共计7490元，由吴伟亮负担1490元，由陈晓端承担6000元。陈晓端不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认为第二份《房屋买卖合同》“系双方对于购房款的支付时间的变更”、“吴伟亮交付购房款的行为符合合同的约定，并不构成违约”属事实认定错误。
二、一审判决认为本案系陈晓端违约，由此应承担违约责任亦与客观事实不符。恰恰相反，本案纠纷之所以产生，关键在于吴伟亮严重违反合同中关于只能由新环境公司代办贷款的约定，私自中断代办而自行办理贷款，导致付款时间数次违反合同约定，而最终不能实现合同目的。
三、新环境公司未尽到足够的提醒、告知以及监督义务，对不能实现合同目的具有明显过错，应当承担退还居间服务费的责任。综上，请求依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判。吴伟亮答辩称：
一、吴伟亮支付首付款行为符合合同约定、事实清楚。
二、吴伟亮自行办理公积金的行为是正当的，没有任何过错。
三、吴伟亮采取公积金贷款购房的意思表示是一贯的，是合同约定的，没有任何自筹支付全部房款的意思表示。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分；上诉人陈晓端的上诉理由不成立；请求驳回上诉，维持原判。新环境公司答辩称：新环境公司已居间人的身份，如约履行了义务，没有过错，不应当承担违约责任。买卖双方自行另外签订了一份买卖合同，改变了原合同约定，双方应按新的买卖合同全面履行义务，居间人没有过失。陈晓端称居间人告知其办理产权过户时只要产权证即可，是陈晓端的重大曲解，陈晓端也没有证据证明居间人有上述陈述。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：吴伟亮与陈晓端及新环境公司于2015年4月30日签订的《房地产买卖合同》以及吴伟亮与陈晓端于2015年6月23日签订的《房屋买卖合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于吴伟亮和陈晓端而言，《房地产买卖合同》和《房屋买卖合同》的内容如有冲突，应以签订时间在后的《房屋买卖合同》为准。吴伟亮和陈晓端签订的《房屋买卖合同》约定：合同签订后吴伟亮付陈晓端首付款250000元，余款在办理过户手续时由吴伟亮通过公积金贷款或自筹支付。吴伟亮于2015年4月23日、24日分别向陈晓端支付了购房定金10000元、40000元；吴伟亮于2015年6月23日、24日分别向陈晓端支付房款160000元、40000元；且吴伟亮于2015年5月已向湖南省直公积金管理中心申请贷款用于购买二手房；综上，吴伟亮已经按照合同约定履行了义务，陈晓端上诉称应当由吴伟亮承担违约责任的证据不足。根据两份合同约定，吴伟亮均可以通过公积金贷款的方式向陈晓端支付购房款，陈晓端应当协助吴伟亮办理公积金贷款相关手续，但陈晓端在收到吴伟亮要求协助办理手续的通知及新环境公司的《催告函》后，一直未履行协助义务，导致吴伟亮无法获得湖南省直公积金管理中心的贷款，故陈晓端未履行合同约定的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。另外，本案中，新环境公司已经完成了居间服务，促成吴伟亮、陈晓端签订了《房屋买卖合同》，并无过错，陈晓端上诉称新环境公司未尽到足够的提醒、告知以及监督义务，但没有提供确凿充分的证据予以证实，故陈晓端要求新环境公司退还居间服务费的理由不成立，证据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人陈晓端的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7490元，由陈晓端负担。本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 冷子剑
二〇一六年八月二日
书记员 范 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”