成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第7581号原告四川盛润置业有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人MARCPATRICKMONTANUS。委托代理人王莹，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托代理人梁东鹏，北京中伦（成都）律师事务所律师。被告成都市鑫鼎泰非融资性担保有限公司，住所地：成都市高新区。法定代表人夏冬。
原告四川盛润置业有限公司（以下简称盛润置业公司）诉被告成都鑫鼎泰非融资性担保有限公司（以下简称鑫鼎泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月29日公开开庭进行了审理，原告盛润置业公司的委托代理人王莹、梁东鹏到庭参加诉讼。诉讼中，因被告鑫鼎泰公司下落不明，本院依法于2016年4月28日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭通知书及开庭传票等相关法律文书，现公告期届满，被告鑫鼎泰公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告盛润置业公司诉称，原告将位于成都市新光华街xx号航天科技大厦xx层xx、xx、xx单元出租给被告。为此，原、被告签订了xx、xx的《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁补充协议》、《续租合约》、以及xx的《房屋租赁合同》及附件。根据上述合同约定，xx的租赁面积为342.35平方米，租赁期限为2014年6月28日起至2016年12月4日止，租金标准为47929元/月，物管费为7532元/月；3202、3203的租赁面积为632.4平方米，租赁期限为2012年12月5日起至2016年12月4日止，租金标准为85374元/月，物管费为13913元/月。合同签订后，原告如约向被告交付了租赁房屋。2014年11月3日，原、被告就xx的退租事宜达成了《租赁合同终止协议》，约定原告有权没收xx的履约保证金，且被告应结清欠付的租金、物管费、电费等。2015年2月6日，原、被告就xx、xx的退租事宜签订了《租赁合同终止协议》，约定原告有权没收xx、xx的履约保证金不退还，被告应按房屋现状交付房屋、支付100000元违约金、结清协议终止日之前所欠租金、物管费、电费等。但时至今日，被告仍严重拖欠租金、物业管理费及电费。原告经多次向被告催收无果。由于被告欠款金额巨大，欠费时间长且缺乏履约诚信。据此，请求判令：1、被告向原告支付欠付租金共计434168.14元（庭审中明确为包括3202-3203单元自2014年9月5日至2015年2月6日的房屋租金432968.14元、2014年10月1日至10月31日的车位租金1200元）；支付欠付物业管理费及电费共计37505.75元（庭审中明确为包括xx-xx单元自2014年10月19日至2015年2月6日的电费5325元、xx-xx单元自2014年12月1日至2015年2月6日的物业管理费30807元、xx-xx单元在2014年11月1日至11月31日期间的维修费60元、xx单元自2014年11月19日至12月10日的电费58.75元、xx单元自2014年11月1日至2014年11月5日的物业管理费1255元）；2、被告支付违约金100000元；被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告鑫鼎泰公司未作答辩。
经审理查明，2012年11月30日、2014年11月3日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）分别就乙方租赁甲方所有的位于成都市新光华街xx号航天科技大厦第xx层xx、xx号单元（以下简称02、03号单元）以及xx层01号单元（以下简称01号单元）签订《房屋租赁合同》及附件，约定02、03号单元以及01号单元计租面积等于租赁物业的建筑面积，各约为632.4平方米、342.35平方米（以竣工后实际测绘面积为准）；租金、物业管理费等以面积计算费用的均以该计租面积为计算依据。02、03号单元的租期为3年，即暂定自2012年12月5日至2015年12月4日；01号单元的租期为29个月，即暂定自2014年6月28日至2016年12月4日。租期包括开始日期和终止日期，若物业交付日期发生变更，上述开始日期和终止日期作相应顺延。02、03号单元的每月基本租金85374元，即每月135元/平方米×632.4平方米；01号单元的每月基本租金47929元，即每月140元/平方米×342.35平方米。乙方须按月向甲方聘用的物业管理公司支付物业管理费，02、03号单元及01号单元的物业管理费标准均以22元/平方米/月计算，02、03号单元的每月物业管理费总金额为13913元、01号单元的每月物业管理费总金额为7532元。乙方在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由乙方自行承担（根据水、电表记录数据计算应缴金额；如未安装水、电表等计量工具，乙方需事先与物业管理公司商定好费用的计算方法，或由物业管理公司制定其他计算办法加以确定）。02、03号单元在计租期内的租金，乙方采用一个季度支付一次的方式进行支付；01号单元在计租期内的租金，乙方采用一个月支付一次的方式进行支付。合同生效之日乙方向甲方支付第一期租金、物业管理费，后期租金、物业管理费乙方应在租赁月到来之前的上一个月的25日之前完成支付。如租金、物业管理费不足一个月，则须按实际天数计算。乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金。在租赁期限内，乙方应自收到甲方或者物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明缴纳上月之水电费及其他相关使用费。合同终止后，乙方应在交房的同时结清上述费用。乙方逾期支付物业管理费及其他费用的，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的0.05%向甲方支付逾期付款的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉租赁物业。2014年6月30日，原、被告就02、03号单元的续租事宜签订《续租合同》，约定原告同意被告在租赁期限届满后继续续租02、03号单元，续租期自2015年12月5日至2016年12月4日止，共计12个月。续租期内租金、物业管理费的计费标准与原合同一致。2014年11月3日，原、被告以及关联方成都鑫信创富投资理财咨询有限公司（以下简称鑫信公司）、成都汇尤鑫贸易有限公司（以下简称汇尤鑫公司）共同就01号单元的租赁终止事宜签订《租赁合同终止协议》，内容为：鑫信公司、汇尤鑫公司系被告关联方，鑫信公司于原合同之前曾向原告短租该房屋，短租已于原合同开始之前终止；而汇尤鑫公司亦于2012年12月向原告承租了同一大厦内第xx层xx号房屋，xx号房的租约现处于解除状态。经被告申请，原告同意在满足本协议约定的前提下，同意被告提前退租及提前撤离。双方共同商议确定2014年11月5日为租赁合同及其所约定的原租赁期限的“终止日”。鑫信公司、汇尤鑫公司的履约保证金转为被告的履约保证金并由原告全额没收作为被告提前退租的赔偿，被告必须在终止日之前满足以下条件，以下条件在终止日逐一满足及上述履约保证金没收全额实现为前提，原告同意免于追究被告原合同项下其与的违约责任：1、被告人员及设施、物品已全部迁出，……；2、被告已经结清了搬离日（含当日）之前租金、物业管理费、电费等有关费用；3、……；4、……；5、……。如被告未在上述终止日达成上述任一条件，原告将有权根据原合同约定，追究被告包括但不限于擅自提前解约、房屋恢复费、免租期租金补偿等违约责任；鑫信公司、汇尤鑫公司对此予以认可并承担连带责任。2015年2月6日，原、被告就02、03号单元的租赁终止事宜签订《租赁合同终止协议》，内容为：因被告原因，被告向原告提出了旨在要求提前解除原合同提前搬离的申请，经双方协商，原告同意在满足本协议约定的前提下，同意被告提前退租搬离的申请。双方共同商议确定2015年2月6日为租赁合同及其所约定的原租赁期限的“终止日”，被告应继续根据原合同约定履行支付租金、物业管理费直至“终止日”。鉴于被告单方面提前退租，构成了原合同项下的违约，原告在被告承担完下列全部责任和义务的前提下，同意免除被告其他的违约责任：1、被告按照本协议签订之日租赁房屋的现状交换房屋，而免除被告的恢复义务，……；2、被告已向原告支付了金额为204898元的履约保证金，原告将没收改履约保证金，作为被告应承担违约金的其中一部分；3、被告须于终止日前向原告另支付金额为100000元的违约金，原告应在被告付款到账后向被告开具有效收据；4、被告须结清了终止日之前租金、物业管理费、电费等有关费用；5、……；6、……。被告按时履行完毕上述全部义务后，原告同意免于追究被告其他违约及赔偿责任；如被告履行上述任一义务迟延超过7日以上，则被告所承担的违约责任将不限于上述约定范围；届时，原告除有权继续要求被告履行上述的未履行义务之外，还将有权要求被告承担原合同约定的超过本协议约定责任范围之外的其他违约及赔偿责任。上述《租赁合同终止协议》签订后，因被告迄今未缴纳所欠付的租金、物管费等，原告遂于2015年11月提起本案诉讼。以上事实的认定，有原告提交的原、被告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、《房屋租赁合同》（02、03号单元）、《房屋租赁补充协议》及附件（02、03号单元）、《续租合同》、《房屋租赁合同》及附件（01号单元）、《租赁合同终止协议》（两份）以及原告的当庭陈述在案为证。关于原告提交的《关于要求承担违约责任及恢复房屋原装等事宜的律师函》，系原告单方制作，且未提交其他证据，不能证明该律师函的寄送及签收情况，故本院不予采纳。关于原告提交的电费及物管费催缴通知单（两份）、航天科技大厦客户出门条，均为复印件，不符合证据的客观要件，本院不予采纳。
本院认为，原告将案涉租赁单元出租给被告，双方签订了《房屋租赁合同》及附件（02、03号单元）、《续租合同》、《房屋租赁合同》及附件（01号单元）等合同。在租赁合同履行过程中，原、被告又就案涉租赁单元提前终止租赁的相关事宜签订了两份《租赁合同终止协议》，对租赁关系终止后租金、物管费的缴纳、违约责任的承担等进行约定，上述合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。按照上述合同的约定，02、03号单元的每月基本租金85374元，同时被告须按月向原告聘用的物业管理公司支付物业管理费，02、03号单元及01号单元的每月物业管理费总金额分别为13913元、7532元，合同终止后，被告仍应结清终止日前的租金、物业管理费。因被告未到庭参加诉讼而放弃其对原告的诉讼请求进行抗辩，本院确认原告主张被告欠付租金、物业管理费的事实存在，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，原告要求被告支付02、03号单元自2014年9月5日至合同终止之日即2015年2月6日尚欠的租金432968.14元（85374元/月×5个月+85374元÷28天×2天）、自2014年12月1日至合同终止之日即2015年2月6日尚欠的物业管理费30807元（13913元/月×2个月+13913元÷28天×6天）；01号单元自2014年11月1日至合同终止之日即2014年11月5日尚欠的物业管理费1255元（7532元/月÷28天×5天），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张维修费60元、车位租金1200元，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张02、03号单元及01号单元的电费，因仅有原告自己提供的水电欠费明细表，没有其他证据予以证明，故本院不予支持。关于原告主张违约金100000元，按照《租赁合同终止协议》的约定，被告须于终止日前向原告另支付违约金100000元，原告的该项主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、被告成都市鑫鼎泰非融资性担保有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付租金432968.14元、物业管理费32062元；
二、被告成都市鑫鼎泰非融资性担保有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川盛润置业有限公司支付违约金100000元；
三、驳回原告四川盛润置业有限公司的其他诉讼请求；如果被告成都鑫鼎泰非融资性担保有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9516元，本案已产生的公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告成都市鑫鼎泰非融资性担保有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张 韵
人民陪审员 蒋建华
人民陪审员 杨珍茹
二〇一六年八月二日
书 记 员 李嘉欣附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：