河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终3017号
上诉人（原审被告）：张新江。
委托代理人：王丽，河北王洪波律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：廖选贵。上���人张新江因与被上诉人廖选贵之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张新江上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费。事实和其理由：一是双方签订存量房屋买卖合同及补充协议后，双方对首付款支付进行重新约定，上诉人不要求资金监管，被上诉人要求资金监管，双方对付款方式没有达成一致，合同成立但未生效。二是上诉人没有收取20000元定金。三是一审法院判决上诉人赔偿被上诉人居间代理费损失错误。四是一审法院判决上诉人承担260000无违约金明显过高。
被上诉人廖选贵辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人��上诉请求，维持原判。被上诉人廖选贵向一审法院起诉请求：依法判令被告承担合同约定房屋总房款20%的违约金260000元、合同定金20000元、中介劳务费38500元以及原告为配合被告首付时间要求所产生的费用30000元；诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：被告承担违约金558890元（包括房屋差价款500000元、中介费38890元和垫资款20000元）；被告返还定金20000元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月27日，经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间，原告廖选贵与被告张新江签订《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。被告将位于三河市燕郊开发区顺通房地产公司用地北侧、中央美院东侧尼豪住宅小区B4-1-101号房屋出售给原告，房屋总价款为1300000元。《买卖定金协议书》约定乙方（原告）应于本协议签署时向甲方（被告）支付购房定金共计人民币20000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署房屋买卖合同等相关法律文件。《存量房屋买卖合同》第四条第三款约定买受人向出卖人支付定金人民币20000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款的付款方式及期限的约定见补充协议。第四条第四款约定买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷金额为人民币1040000元。同时合同对房屋的交付、违约责任、权属转移登记等事项均作了约定。《居间服务合同》第二条约定本次交易应向丙方（居间人）支付的居间代理费为人民币25740元，由乙方（原告）承担。第四条第三款约定甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致���方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《过户、按揭代理合同》约定丙方（河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司）代为办理贷款手续的贷款服务费人民币3000元，代为办理过户手续的过户服务费人民币3000元，由乙方（原告）承担。因申请贷款产生的评估费650元由乙方承担，评估费由丙方代收并向评估机构缴纳。《补充协议》第二条第1款约定乙方（原告）于2016年2月27日向甲方（被告）支付定金人民币贰万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第2款约定甲方应于2016年2月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年3月20日前办理完毕解除抵押登记手续。第二条第4款第（1）项约定��方于2016年3月7日将第一笔首付款人民币260000元（包含前期支付的定金人民币20000元）以资金监管的方式支付甲方。第二条第5款约定甲乙双方应于2016年3月7日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条违约责任第2款约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，被告为原告出具了收据。原告于2016年3月3日向河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司支付居间代理费25740元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费650元、保障服务费6500元。2016年3月7日，原告准备以合同约定的资金监管方式支付首付款时，因被告不同意将首付款放到资金监管账户内，而要求原告直接给付被告，否则房屋不卖，导致原告未能支付首付款，亦未能前往贷款机构办理贷款申请手续。对此原告提交2016年3月7日原告与被告及第三人职员李某甲之间的谈话录音和申请证人李某甲、李某乙出庭作证，证明被告违约。2016年3月24日，原告因被告拒绝配合办理贷款申请手续及首付款的资金监管，而向被告发出解除合同通知书，通知被告双方于2016年2月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除，并要求被告自3月7日起的15日内向原告支付房屋总价款20%的违约金、中介费用等损失。被告于2016年3月25日收到该解除合同通知书。原告主张现在涉案房屋的价值为1800000元，原告再购买同样的房屋���多支付500000元，并提交在2016年3月6日涉案房屋同户型房屋在链家的交易信息，价格为1780000元，同时提交涉案房屋的照片和录像，涉案房屋标出的售价为1680000元，用以证明原告的实际损失。被告主张原告提交的链家的交易信息与本案无关，没有可比性，不能作为认定原告损失的依据，同时对真实性也不认可。对原告提交涉案房屋的照片和录像，被告认为不具有关联性，不能认定为被告发布的广告，不能认定房屋的价格，也不能作为原告认定的依据，同时照片和录像中的电话，被告不清楚。一审法院认为，原、被告于2016年2月27日经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事��应当按照约定全面履行自己的义务。因被告不同意原告将首付款放到资金监管账户内，导致合同不能履行，原告有权依约解除合同，被告于2016年3月25日收到原告发出的解除合同通知书，故双方签订的合同于2016年3月25日解除。合同解除后，被告作为违约方应向原告承担违约责任。对于原告要求被告承担违约金558890元（包括房屋差价款500000元、中介费38890元和垫资款20000元），其中原告主张的房屋差价款500000元，系原告自行计算得出，原告提交的涉案房屋同户型房屋在链家的交易信息的价格及涉案房屋的照片和录像中标出的出售价，均不能证明原告的实际损失的主张，故对原告要求被告承担房屋差价款500000元作为违约金的主张，一审法院不予支持。但双方签订的《补充协议》约定被告出现根本违约的情况下，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金（即260000元），���为被告在签订《补充协议》后，其对违约应承担的违约责任是明知的，被告拒绝履行合同应向原告支付合同约定的违约金260000元。原告主张的中介费38890元，包含居间代理费25740元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费650元、保障服务费6500元，其中涉及的过户服务费、贷款服务费、评估费、保障服务费，原告虽已向居间人交纳，但合同尚未履行至过户、贷款以及评估阶段，该费用尚未实际发生，故不属于原告的实际损失，不应由被告承担，原告可另行主张。对于居间代理费25740元，原告已经支付，根据合同约定应由被告赔付给原告，故对该请求，一审法院予以支持。虽然河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的职员李某甲出庭作证时陈述合同解除后原告提供收据后其公司可以退还包含居间代理费在内的其他费用，但在庭审中河北链家房地产经纪有��公司三河市燕郊分公司并未退还原告上述费用，如果河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司此后退还了原告居间代理费，被告可以另行主张。原告主张的垫资款20000元，系原告卖房与他人时产生，与本案无关，该费用不应由被告承担，对原告的该项请求，一审法院不予支持。对于原告支付的定金20000元，根据《买卖定金协议书》和《补充协议》的约定该定金已转化为房屋价款，合同解除后，该款项被告理应返还原告。原告要求被告返还原告购房定金20000元，一审法院予以支持。被告虽然否认收到定金20000元，但被告已为原告出具收据，且在原告提交的录音中和李某甲在出庭作证时均提到涉案的定金20000元系被告存放在河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，故被告可向河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司主张该款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告张新江于本判决生效后七日内返还原告廖选贵定金人民币20000元。
二、被告张新江于本判决生效后七日内赔偿原告廖选贵居间代理费损失人民币25740元。
三、被告张新江于本判决生效后七日内支付原告廖选贵违约金人民币260000元。
四、驳回原告廖选贵的其他诉讼请求。案件受理费4795元，由原告廖选贵负担2263元，由被告张新江负担2532元；保全费5000元，由原告廖选贵负担2360元，由被告负担2640元。本院二审期间，被上诉人廖选贵提供证据一、银行流水，证明2016年3月7号账户有240000万余元，有能力付首付。证据二、三河市房地产经纪有限公司用款审批表、三河市星月房产经纪有限公司收款收据、提前还款���知书、中国银行还款回单、个人租房贷款证明，证明因与上诉人签订了房屋买卖合同筹集购房资金，出卖被上诉人廖选贵房产时需要解押，找中介公司垫资，造成了20000元垫资费的损失。上诉人张新江经质证，认为证据一、证据二与本案没有关联性。本院认定如下：证据一、证据二与本案没有关联性，本院对其证据效力不予认定。本院审理查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，上诉人张新江、被上诉人廖选贵于2016年2月27日经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同成立并生效。上诉人张新江主张双方就首付款方式进行了重新约定，合同未生效，但未提交证据支持其主张，本院不予支持。关于20000元定金，上诉人张新江已为被上诉人廖选贵出具了收据，上诉人张新江主张没有收到定金的上诉理由不能成立。关于居间代理费，居间服务合同约定，上诉人张新江、被上诉人廖选贵违反合同约定不履行合同，居间方收取居间代理费无须退还，守约方可向违约方追偿该笔费用，上诉人张新江作为违约方，应赔偿被上诉人廖选贵居间代理费损失。关于违约损失，双方合同约定房屋交易价为1300000元，被上诉人廖选贵一审中提交2016年3月6日涉案房屋同户型房屋在链家的交易信息，价格为1780000元，同时提交涉案房屋的照片和录像，涉案房屋标出的售价为1680000元，用以证明实际损失。二审中，上诉人张新江主张一审法院按合同约定承担260000元违约金过高，请求法院予以调整，但未提交证据支持其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张新江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5886元，由上诉人张新江负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理
审判员 张振波
代理
审判员 李成佳
二〇一六年八月二日
书 记 员 查士怡