广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终338号
上诉人（原审被告）：容伟凤，女，汉族，1976年6月30日出生，住佛山市。
被
上诉人（原审原告）：新兴县恒全燃料油有限公司。住所地：新兴县。
法定代表人：莫国全，该公司总经理。
原审
被告：刘永强，男，汉族，1975年2月5日出生，住佛山市。
上诉人容伟凤因与被上诉人新兴县恒全燃料油有限公司（以下简称恒全公司）、原审被告刘永强租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院作出的（2015）云新法民二初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年3月1日，新兴县天堂镇东南管理区第一经济合作社作为甲方，容伟凤作为乙方，双方签订了一份《承包合同》，约定容伟凤承包甲方位于天堂镇鱼鳞岗大郎河桥头侧的旱地，承包期限从2011年3月1日起至2031年2月底止，共20年。容伟凤承包旱地后，于2011年在该旱地建起围墙围蔽土地，并建起部分厂房。之后，容伟凤利用场地开办新兴县天堂镇计伙塑料回收厂，并经营至2013年10月停业。之后，该厂房一直闲置。2014年11月间，经新兴县天堂镇昌和汽车修理厂老板介绍，恒全公司的法定代表人莫国全与容伟凤认识，双方就容伟凤上述厂房的租赁事宜进行了协商。同年3月14日，莫国全与容伟凤签订了一份《责任承诺书》，约定容伟凤提供涉案的厂房给莫国全停放机器设备，期限3个月，为此，莫国全于当天按每月2500元计算共转账了7500元给容伟凤。《责任承诺书》签订后，莫国全开始使用租赁场地，并从2015年4月17日开始兴工对厂房进行改建和扩建，经过两个月的施工，改建和扩建工作基本处于收尾时，2015年5月16日，新兴县国土资源局执法监察大队天堂中队向莫国全发出了《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令莫国全停止厂房建设的违法行为。2015年5月22日，容伟凤作为甲方、恒全公司作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定：1、厂房的位置及面积：甲方将其位于天堂镇鱼鳞岗大郎河桥头侧的厂房出租给乙方，建筑面积1200㎡；2、租期：从2015年3月14日起至2030年3月13日止，共15年；3、租金：年租金为30000元，于每年3月5日前付清；4、押金：30000元；5、乙方在租赁期间，须遵守国家法律法规，合法经营。在租期内乙方因经营不善或疏忽等原因自身造成的财产损失，应由乙方自行承担，与甲方无关；6、重要备注；甲方同意将厂房租给乙方，租期15年（自2015年3月14日开始租，至2030年3月13日期满）。租赁期满后，乙方将自已的物品搬走，固定建筑物不能拆迁搬走，并按原状返还厂房及其附属物品、设备设施给甲方，甲方退还押金。若乙方在租期内提出退租，甲方不退回押金等内容。租赁合同签订当天，恒全公司以现金支付了租金和押金共52500元给容伟凤，为此，容伟凤将本次收取的现金52500元连同3月14日以转账收取的款项7500元共60000元，出具了租金30000元和押金30000元的收据各一份给恒全公司收执，其中租金收据载明今收到厂租（2015.3—2016.3）年租金30000元；两份收据的落款日期均填写“2015年3月14日”，租赁合同签订后，2015年6月10日，新兴县天堂镇打击“三违三抢”行为工作领导小组办公室向恒全公司、容伟凤发出了《限期拆除违章建筑通知书》，要求恒全公司、容伟凤在收到本通知书之日起七天内自行拆除违建物，否则强制拆除。逾期后，恒全公司、容伟凤均没有自行拆除。因此，新兴县天堂镇打击“三违三抢”行为工作领导小组办公室于2015年6月29日对租赁场地的建筑物实施强制拆除。其后，恒全公司将厂房内的设备搬走，并清理了其所建构筑物的拆除物品，该场地和厂房自此一直闲置至今。之后，恒全公司、容伟凤就租赁合同问题多次协商，但未果。因此，恒全公司于2015年8月7日诉至原审法院，并提出诉讼请求：1、解除恒全公司与容伟凤签订的《厂房租赁合同》；2、容伟凤退还已收取的租金、押金共60000元给恒全公司；3、容伟凤赔偿经济损失289010元给恒全公司；4、本案的诉讼费由容伟凤承担。一审诉讼中，恒全公司认为其租赁厂房后，对原厂房进行了改建和扩建。项目包括：1、加高场地的四面围墙至3.5米；2、改动厂房门口；3、捣制场地水泥地面900㎡；4、搭建钢架结构锌瓦棚（36.4米×8.7米×5.7米）；5、新建办公室120㎡和厨房36㎡；6、改建钢架锌瓦结构燃油仓库三间，每间120㎡等项目。因此，恒全公司支出款项包括：1、向何剑展购买水泥和沙石支出53280元；2、向黎树进建筑队支出土建费52550元；3、向李思连（阳春华联彩瓦店）购买锌瓦棚原材料支出81436元；4、向李桂中家私店购买天花、门窗（含人工）支出28190元；5、向桂洪（五东电器维修部）购买水电材料（含人工）支出24860元；6、天堂供电所改线路支出3716元；7、向锦清建材店购买地砖等支出5778元；8、雇请车辆运输槽罐和机电设备支出运输费39200元；以上共支出289010元。恒全公司还认为双方在签订合同时，容伟凤故意隐瞒租赁土地是农业用地，厂房属违建的真实情况，造成厂房后来被强拆，导致恒全公司遭受以上经济损失，故请求容伟凤赔偿289010元。对该项诉求，容伟凤认为在莫国全借用其厂房停放机器设备期间，即在双方未签订《厂房租赁合同》前，恒全公司未经出租人容伟凤的同意，亦未向国土等相关管理部门报建的情况下，擅自对租赁厂房进行改建和扩建，该损失是恒全公司自行造成，与容伟凤无关，不承担赔偿责任。同时，对恒全公司提供各项改建和扩建厂房的支出单据，质证认为其真实性存疑，请法院核实。一审庭审中，双方对2015年5月22日签订《厂房租赁合同》的事实，均无异议。但恒全公司认为双方的实际租赁时间已从2015年3月14日发生，而容伟凤认为于2015年3月14日签订的是《责任承诺书》，该承诺书只是同意借用场地给恒全公司摆放机械设备3个月，并未发生实际租赁事实。同时，恒全公司又认为在其改建和扩建厂房时，已征得出租人容伟凤的同意，但容伟凤予以否认，对此，恒全公司未能提供证据予以证实。而容伟凤认为双方在2015年5月22日签订租赁合同时，恒全公司故意隐瞒国土部门于2015年5月16日已责令其停止违建的事实，欺骗其于2015年5月22日签订租赁合同，存在合同诈骗行为，并已向公安机关报案。原审法院另查明，容伟凤与刘永强原为夫妻关系，但双方已于2014年11月25日离婚。此外，刘永强均不是涉案《责任承诺书》和《厂房租赁合同》的当事人。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案关键在于双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题。1、《厂房租赁合同》的签订时间问题。容伟凤抗辩租赁合同的落款时间是2015年3月14日，但该合同的真实订立时间是2015年5月22日，对此，恒全公司没有异议，应予以确认。2、《厂房租赁合同》约定的租赁时间从何时起算问题。由于《厂房租赁合同》约定的租期为从2015年3月14日起至2030年3月13日止，容伟凤事后也按该约定出具收据收取恒全公司2015年3月至2016年3月的租金30000元，该期限包含了《责任承诺书》中约定的时间，是双方订立合同的合意，即是双方的真实意思表示，虽然《厂房租赁合同》签订时间发生在实际租赁之后，但这并不影响双方的租赁时间从2015年3月14日起算的约定。容伟凤认为双方在2015年3月14日签订的《责任承诺书》，只是约定借用厂房给恒全公司摆放机械设备，并未形成租赁关系的意见，由于《责任承诺书》签订后，容伟凤已收取了恒全公司的3个月的费用7500元，且事后在2015年5月22日出具的收据也确认该费用为租金性质，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将出租物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，从《责任承诺书》的内容及双方的履行情况，已具备了租赁合同的性质，双方已构成了租赁关系。故容伟凤的上述意见，理据不充分，不予采纳。3、恒全公司于2015年5月16日收到国土部门责令其停止违建的通知书，是否影响双方于2015年5月22日签订《厂房租赁合同》的效力问题。由于该通知书是国土部门针对恒全公司在签订租赁合同前进行厂房改建和扩建行为，并不是针对容伟凤的出租厂房的这一事实，因此，该通知书与容伟凤出租厂房并不冲突。况且，恒全公司作为承租人明知这一事实仍愿意与容伟凤于2015年5月22日签订租赁合同，表明恒全公司自愿承担租赁期间的风险，并不影响双方签订《厂房租赁合同》的效力。综上，双方签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同的义务和享有权利。针对恒全公司的诉求，原审法院研判如下：
一、关于租赁合同的解除问题。双方签订《责任承诺书》后，双方已形成了事实上租赁关系，事后双方又通过签订《厂房租赁合同》明确了租赁期限、租金等事项，故《厂房租赁合同》是双方的履约合同。但恒全公司在使用租赁物的过程中，因恒全公司未经报建擅自对厂房进行改建和扩建，导致国土部门于2015年5月16日通知其停止建设，事后，恒全公司虽然停止了建设行为，但未能补办相关报建手续，为此，新兴县天堂镇人民政府于2015年6月10日又将厂房定性为“三违三抢”建筑物（构建物），并于同年6月29日进行了强制拆除。从此，导致恒全公司再无法使用租赁物。由于恒全公司以上未经报建的违法建设行为，造成厂房被强制拆除，致使恒全公司租赁厂房的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，该租赁合同的法定解除的条件已成就。故恒全公司方请求解除双方签订的《厂房租赁合同》，依法有据，予以支持。而恒全公司认为容伟凤的厂房出租前是违建，因其在本案未能提供证据证实，故本案不予确认。
二、恒全公司请求容伟凤退还租金、押金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1、关于恒全公司请求退还的租金。《厂房租赁合同》签订后，由于恒全公司一次性交付了第一年租期（2015年3月14日起至2016年3月13日止）共12个月的租金30000元，但恒全公司从2015年3月14日租用厂房起至2015年6月29日被政府部门强拆时止，期间实际租用时间为3.5个月，按合同约定年租金30000元即每月租金2500元计算，恒全公司应交租金为8750元（2500元×3.5元/月），现容伟凤已收取了租金30000元，其多收的租金21250元（30000元－8750元）应当退还给恒全公司。但恒全公司要求容伟凤退还全部租金30000元的主张，不予支持。2、关于恒全公司请求的退还押金。由于容伟凤于签订《厂房租赁合同》时收取了恒全公司的合同押金30000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，由于恒全公司交付的是“押金”，不属定金性质，双方的租赁合同解除后，容伟凤收取的押金应退还给恒全公司。故对恒全公司要求容伟凤全额退还押金主张，理据充分，予以支持。
三、关于恒全公司请求容伟凤赔偿的增建厂房损失289010元问题。恒全公司租赁使用厂房后，对原厂房进行改造和增建，依法应当由恒全公司向相关部分办理建设的审批手续，但恒全公司未取得合法批准文件就实施厂房建设，被新兴县天堂镇人民政府定性为“三违三抢”建筑物（构建物），并强制拆除，因此而造成的经济损失，由于是恒全公司自身的违建行为造成，与容伟凤无关，故该损失应由恒全公司自行负担。况且，恒全公司提供其因改造和增建厂房而支付的材料费和人工收据等证据，证明其增建厂房投入289010元，容伟凤经质证不予认可，且收费的第三方也没有出庭陈述相关情况，恒全公司提供的这些证据证明力不足，不能作为本案的判案依据，故对恒全公司要求容伟凤赔偿经济损失289010元的主张，不予支持。此外，对于恒全公司要求刘永强承担责任的诉求。由于本案是合同纠纷，根据合同的具有相对性原则，刘永强不是涉案合同的当事人，故对恒全公司要求刘永强承担责任的主张，依法应予驳回。对于容伟凤要求恒全公司恢复涉案出租厂房的原状及按租赁合同交付租金答辩意见，因容伟凤在法定期限内未提出反诉，故本案不作处理，但可另案起诉。对于容伟凤认为莫国全以短信骚扰及刘永强认为莫国全将其错告，均要求恒全公司在媒体刊登道歉声明，由于本案是合同纠纷，而容伟凤的这一主张属于另一法律关系，本案亦不作处理，可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：
一、新兴县恒全燃料油有限公司与容伟凤于2015年5月22日（落款时间为2015年3月14日）签订的《厂房租赁合同》自2015年6月29日起予以解除。
二、容伟凤应于判决发生法律效力之日起十日内退回租金21250元及押金30000元给新兴县恒全燃料油有限公司。
三、驳回新兴县恒全燃料油有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3267.58元，由恒全公司负担2726.95元、容伟凤负担540.63元。宣判后，上诉人容伟凤不服，向本院提起上诉，请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：
一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。（一）原审研判关于解除租赁合同时，主审法官引用《中华人民共和国合同法》中第九十四条“有下列情形，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定是错误的，被上诉方在2015年5月16日收到政府相关部门对违建整改的通知书，还强烈要求与我在2015年5月22日签订厂房租赁合同，被上诉人已经默许承认该违法行为，能够承担违法行为造成的全部后果。原审法官已经错误引用《中华人民共和国合同法》中第九十四条之（四）内容，因此造成对我后续判决的主观认定，偏袒被上诉人。（二）原审研判关于退还租金和押金问题。主审法官引用《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”主审法官在前者因引用错误的法律条文下，对我的诉讼请求引用的法律条文只有延续错误。被上诉人在明知自己已经承担违约责任的风险，强烈要求与上诉人签订厂房租赁合同，在签订的厂房租赁合同内容关于如何界定违约问题已经明确。该违约责任是可遇见的、可预知的，而主审法官依然用该法律条文为掩盖自己错误判决行为。既然被上诉人可以遇见，可以承担违约责任的风险，原审判定的退还租金和押金问题应该按《中华人民共和国合同法》第一百二十二条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，而不是引用《中华人民共和国合同法》第九十七条。违约责任是可遇见性，因此更不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定。（三）因为一审法官引用相关法律条文都是错误的，而且法官并不是站在客观角度来判决本案，在一审庭审过程绝大多数时间要求恒全公司陈述，在庭审过程只有片刻时间给我陈述案情，因此，我认为一审法官偏袒恒全公司。（四）关于诉讼费问题，一审法院认定诉讼费承担完全判决错误，我在事实上理据充分和法院方判决错误的主观条件下，还需要我方承担部分的诉讼费用，是不合理，因此我完全是不需要承担该部分的诉讼费用。请求一、二审费用应该由被上诉人承担。作为上诉方无论在证据上，以及引用相关法律条文是合适的，完全无责任承担诉讼费用。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人容伟凤在二审期间没有提出新的证据。被上诉人恒全公司在二审期间没有答辩，也没有提出新的证据。原审被告刘永强在二审期间没有提出意见，也没有提出新的证据。原审法院查明的事实与
本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人容伟凤与被上诉人恒全公司之间的租赁合同合法有效，应予确认。本案争议的焦点问题是被上诉人恒全公司请求解除合同的理由是否成立、应否承担违约责任。恒全公司认为容伟凤出租的土地是农业用地，厂房属违法建筑已被拆除，请求解除合同。容伟凤认为其建造厂房时已经报建，但未能出示相关报建材料或土地使用权证。涉案土地没有用地手续，土地所在的建筑属于违法建筑而被拆除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”双方租赁合同约定容伟凤提供厂房给恒全公司使用，现因容伟凤没有办理土地报建手续致使恒全公司不能使用厂房，容伟凤已构成违约，且厂房已经全部拆除，恒全公司请求解除合同的理由成立，应予支持。容伟凤认为恒全公司隐瞒国土部门责令停止建设的事实，存在合同诈骗行为，应由恒全公司承担违约责任。虽然恒全公司在国土部门通知其停止建设后仍然与容伟凤签订租赁合同，但恒全公司是基于容伟凤原来已经在涉案土地上经营塑料回收厂的情况下与容伟凤签订租赁合同的，不存在合同诈骗的主观恶意，其在履行租赁合同过程中不存在违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”恒全公司请求退回租金和押金，对其未能使用厂房期间的租金，容伟凤应予退回，押金属于担保合同履行的保证金，因合同解除亦应退回给恒全公司。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1081.25元，由上诉人容伟凤负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理
审判员 陈洁涛
二〇一六年八月二日
书 记 员 冯家玲 微信公众号“”