宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0303民初1095号原告海清，男，1961年4月24日出生，回族，小学文化，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。委托代理人姜修欣，宁夏张岳律师事务所律师。一般授权代理。被告刘建武，男，1965年7月12日出生，回族，高中文化，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。被告吴梅英，女，1965年11月30日出生，回族，文盲，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。系被告刘建武妻子。被告陕秀芳，女，1975年6月12日出生，回族，文盲，农民，住宁夏回族自治区西吉县。委托代理人胡春，宁夏马家明律师事务所律师。一般授权代理。
原告海清诉被告刘建武、吴梅英、陕秀芳确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月17日、6月30日公开开庭进行了审理。原告海清及其代理人姜修欣、被告刘建武、陕秀芳及其代理人胡春均到庭参加诉讼，被告吴梅英2016年6月17日15时、6月30日经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告海清诉称，2011年9月6日，经白银海介绍，原告及其妻子陕玉花购买了被告刘建武、吴梅英位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落，后原告将房款汇款给被告刘建武，被告刘建武、吴梅英将涉案房屋交付原告并居住至今。现涉案院落由红寺堡区征收进行棚户改造工程，需要出具购买协议，原告没有找到2011年9月6日与被告刘建武、吴梅英签订的售房协议书及相关手续。
原告找到被告刘建武得知，约2013年，原告妻子陕玉花与被告陕秀芳拿着2011年9月6日原告及陕玉花与被告刘建武、吴梅英签订的售房协议书找到被告刘建武，称陕秀芳所买的宗院在涉案宗院前面，两家欲抵换宗院，陕秀芳准备修建两层楼房居住，要求被告刘建武将涉案宗院与被告陕秀芳签订售房协议书。原告致电被告陕秀芳询问，被告陕秀芳称涉案院落归其所有，致使原告至今无法与政府办理征收有关手续。诉讼请求：1.判令被告刘建武、吴梅英与被告陕秀芳2011年9月6日签订的售房协议无效；2.依法确认被告刘建武、吴梅英与原告海清及陕玉花房屋买卖关系有效；3.本案诉讼费由被告承担。
被告刘建武辩称，2011年9月6日，经白银海介绍，其以146000元的价格将位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落卖给海清和陕玉花，没有见被告陕秀芳，当时被告刘建武从介绍人白银海手里拿到了400元定金。海清和陕玉花说他们的钱存在中国建设银行，红寺堡没办法取，让其等几天，之后陕玉花从内蒙给其打了145600元。大概两年后，陕玉花到其家，说她要和她妹妹陕秀芳交换院落，让其把2011年9月6日签订的售房协议及相关手续改成陕秀芳，其问海清是否同意，陕玉花说海清同意，其在不知情的情况下就把涉案院落的售房协议及相关手续写在了陕秀芳的名下。
被告吴梅英辩称，其和刘建武是把吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落卖给了海清和陕玉花。
被告陕秀芳辩称1.被告陕秀芳与被告刘建武、吴梅英签订的售房协议符合法律规定，不具有法律规定的无效合同的情形，且合同双当事人已经该合同履行完毕，应当认定该售房协议合法有效；2.原告海清作为被告陕秀芳与被告刘建武、吴梅英签订售房协议的第三人而诉请确认合同无效，不符合法定确认合同无效的构成要件，主体不适格；3.原告诉状中称在涉案院落居住时间长达五年不是法律规定确认房屋所有权的要件；4.原告请求确认被告刘建武、吴梅英与原告海清及陕玉花房屋买卖关系有效，与被告陕秀芳无关。原告海清为证明其主张向法庭提供如下证据：1.证人白银海证言，证明2011年，经证人介绍，原告海清及其妻子陕玉花购买了被告刘建武、吴梅英所有的位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落，涉案院落所有权人为海清及其妻子陕玉花，与陕秀芳无关的事实；2.证明二份，证明证明涉案院落为原告海清所有，其自2011年居住至今的事实；3.被告刘建武、吴梅英出具的书面情况说明一份，证明原告海清与被告刘建武、吴梅英之间的房屋买卖合同关系合法有效，被告刘建武、吴梅英与被告陕秀芳签订的售房协议无效的事实；4.录音资料一份，证明原告海清及其妻子陕玉花用新疆房产变卖所得的200000元用于向被告刘建武、吴梅英支付涉案房产房款的事实。被告刘建武质证后对证据1、证据4无异议；对证据2无异议，认为涉案院落一直由原告海清居住，去年还在院子里盖了房子；对证据3无异议，认为该份证据是其书写的，其和原告夫妻是邻居关系，陕玉花蒙骗其将涉案院落的手续改写在被告陕秀芳名下，其把与原告海清及其妻子陕玉花签订的协议作废了。被告吴梅英对证据1、证据2质证后无异议。
被告陕秀芳质证后对证据1三性及证明目的均有异议，认为证人只是介绍原告与被告刘建武、吴梅英买卖房屋，但对于是否成交、房屋价款以及买卖双方当事人并不知情，且该份证据不能证明被告陕秀芳和被告刘建武、吴梅英是否存在房屋买卖；对证据2中吴忠市红寺堡区新民街道东方社区居民委员会出具的证明，认为只能证明原告在涉案院落居住，但是不能证明原告就是房屋的所有权人，且不能以居住时间的长短作为断房屋所有权的依据，对刘尚双所写的证明，对三性及证明目的有异议，认为是单方书写，且不能证明被告陕秀芳不是房屋所有权人；对证据3三性及证明目的均有异议，认为被告刘建武系完全民事行为能力人，其不可能在2011年将涉案房屋卖给原告，又在两年后与被告陕秀芳签订合同，如果被告刘建武、吴梅英出具的该份证据属实，则属于被告刘建武非法处分原告财产的行为，由此给原告造成的损失由原告和刘建武承担，与被告陕秀芳无关；对证据4证明目的有异议，认为该份证据系原告单方陈述，没有陕玉花的陈述佐证，无法证明变卖新疆房产所得的200000元是如何使用的，不能证明是否用该款项购买涉案房屋。被告刘建武为证明其主张向法庭提供如下证据：通话录音一份，证明被告刘建武、吴梅英将位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落出售给原告海清及其妻子陕玉花，而不是陕秀芳。后被告刘建武劝陕玉花将售房协议的名字改成海清和陕玉花，陕玉花不改的事实。原告质证后对该份证据无异议，认为该份证据能与证人白银海证言，被告刘建武、吴梅英当庭陈述印证，证明买卖涉案房产的146000元是签订售房协议后支付的，被告刘建武、吴梅英与被告陕秀芳签订的售房协议并非是2011年9月6日所签，而是在两年后，陕玉花以欺骗的手段与被告刘建武、吴梅英所签，同时证明原告海清与其妻子陕玉花有矛盾，陕玉花将涉案房产变更至陕秀芳名下是恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益。被告陕秀芳质证后对证明目的有异议，认为该份证明不能证明涉案房屋是原告的，2011年被告刘建武、吴梅英将涉案房屋出售给被告陕秀芳并签订售房协议，签订协议时给被告刘建武付了6000元，下剩的140000元在内蒙打给了刘建武，被告刘建武与被告陕秀芳签订的售房协议合法有效；现在被告陕秀芳将涉案房屋借给原告夫妻使用，原告没有向被告刘建武支付过涉案房屋价款。被告吴梅英缺席未到庭，亦未向法庭提供任何证据。被告陕秀芳为证明其主张向法庭提供如下证据：1.售房协议一份，证明被告陕秀芳从被告刘建武、吴梅英处购买位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落一处，并签订售房协议的事实；2.中国邮政储蓄银行取款凭单一份，证明2011年9月6日，被告陕秀芳与被告刘建武、吴梅英签订售房协议后取款支付该房屋价款的事实；3.居民住宅区建设协议一份、宁夏回族自治区统一收据一张，证明被告陕秀芳与被告刘建武、吴梅英存在买卖位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落，被告刘建武、吴梅英将该房屋的原始凭证交给被告陕秀芳的事实；4.证人陕玉花证言，证实2011年9月6日，被告陕秀芳从被告刘建武、吴梅英处购买了位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落并借给原告海清居住，出具时间自被告刘建武将房屋交付被告陕秀芳至今；5.收条原件一份，证明被告陕秀芳与被告刘建武、吴梅英存在买卖涉案房屋，被告刘建武收到被告陕秀芳交付购房款146000元并出具收条一张的事实；6.证明一份，证明赵双喜、张道样、赵变给陕秀芳所有的位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落建房的事实。原告海清质证后对证据1三性及证明目的具有异议，认为该份证据中被告陕秀芳的签字及该协议的日期无法核对，且能够证明该份证据系陕玉花与被告陕秀芳恶意串通下变更的售房协议；对证据2关联性有异议，且与被告陕秀芳当庭陈述存在矛盾，被告陕秀芳称其购房的当天只支付了6000元，下剩的140000元在内蒙转账的，但是该份证据显示取款地点为吴忠市红寺堡区；对证据3关联性、证明目的有异议，该份证据不能证明建设位置为涉案的房产位置，且该份证据是原告与刘建武签订售房协议时，被告刘建武交给原告及其妻子陕玉花的；对证据4真实性有异议，认为证人与被告陕秀芳是姐妹关系，且与庭审中查明的事实相矛盾；对证据5合法性有异议，认为该份证据系陕玉花无权处分与原告的夫妻共同财产，且没有落款时间；对证据6三性及证明目的均有异议，认为不能证明是在哪座院子里盖了房子。被告刘建武质证后对证据1无异议；对证据2证明目的有异议，认为该份证据不能证明被告陕秀芳取的钱就是给其的；对证据3无异议，该份证据是其给原告海清及其妻子陕玉花的；对证据4，认为2013年3、4月份，陕玉花去其家说要换房子要求该协议是真实的；对证据5合法性有异议，该份证据是在陕玉花找到其要求该协议时一起写的；对证据6证明目的有异议，认为不能证明是在哪座院子里盖的房子。本院对原、被告提供的证据分析认定如下：原告海清提供的证据1、与证据3能够相互印证，虽被告陕秀芳有异议，但未提交证据予以反驳，予以认定；证据2系原件，来源合法，虽被告陕秀芳有异议，但未提交证据予以反驳，予以认定；证据4，仅能证明原告变卖新疆房产价款为200000元，不能证明该款项用于购置涉案房产，对证明目的不予认可。被告刘建武提供的证据，来源合法，虽被告陕秀芳有异议，但未提交证据予以反驳，予以认定。
被告陕秀芳提供的证据1、证据5，虽系原件，原告质证后有异议，且与被告刘建武陈述相印证，不予认可；证据2，原告、被告刘建武质证后有异议，且与并陕秀芳当庭陈述相矛盾，不予认可；证据3，无法确定建设位置，对证明目的不予认可；证据4，原告质证后有异议，证人与本案当事人有利害关系，不予认可；证据6，原告、被告刘建武质证后异议，且该份证据仅能证明赵双喜等人为陕秀芳建房，但不能证明是在涉案院落盖房，不予认可。
经审理查明，原告海清与陕玉花系夫妻关系，被告刘建武与吴梅英系夫妻关系。2011年9月6日，原告海清及其妻子陕玉花经人介绍以146000元的价格购买了被告刘建武、吴梅英所有的位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落，并签订售房协议，被告刘建武向原告出具146000元收条一张，当天交付400元定金，下剩的145600元陕玉花通过银行转账的方式给付被告刘建武。被告刘建武、吴梅英将宁夏回族自治区统一收据一份、居民住宅区建设协议一份交与原告海清及原告妻子陕玉花。约2013年，陕玉花找到被告刘建武要求其将位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇养殖小区256号院落与被告陕秀芳补签售房协议一份、出具146000元收条一张，并将售房协议、收条的时间书写在2011年9月6日，同时撕毁了被告刘建武、吴梅英持有的2011年9月6日与原告海清及原告妻子陕玉花签订的售房协议、收条。涉及的房屋由原告及其妻子自2011年9月6日居住至今。
本院认为，被告刘建武、吴梅英与原告海清及其妻子陕玉花签订房屋买卖协议，原告向被告刘建武、吴梅英支付房屋价款，被告刘建武、吴梅英向原告海清及其妻子陕玉花交付房屋，且原告海清及其妻子陕玉花自2011年至今居住在涉案院落，双方形成买卖合同关系，买卖合同成立后，涉案院落所有权人为原告及其妻子陕玉花，被告刘建武对涉案院落没有处分权，故被告刘建武与被告陕秀芳签订的售房协议属于无效合同。且根据法律规定，无效合同，自始无效，故对原告要求确认被告刘建武、吴梅英与被告陕秀芳2011年9月6日签订售房协议无效，依法确认原告海清及其妻子陕玉花与被告刘建武、吴梅英房屋买卖关系有效的诉讼请求，本院予以支持。被告吴梅英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定
判决如下：
一、确认被告刘建武、吴梅英与被告陕秀芳签订的售房协议无效；
二、确认原告海清及陕玉花与被告刘建武、吴梅英房屋买卖关系有效。案件受理费100元，由被告刘建武、吴梅英、陕秀芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。本判决生效后，如被告拒绝履行，原告可在判决自动履行期届满后二年内申请执行，逾期则丧失申请执行权利。
审 判 长 曹佳宝
人民陪审员 白宝玉
人民陪审员 李国梅
二〇一六年八月二日
书 记 员 黑 丽附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”