新宾满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0422民初503号
原告：宋夺，男，1988年2月12日出生，满族，现住新宾满族自治县，农民。
委托代理人：李学刚，辽宁纯伟律师事务所律师。
被告：郭明，男，1984年5月1日出生，满族，现住新宾满族自治县，个体业主。
委托代理人：马立宝，辽宁启运律师事务所律师。
被告：张玉国，男，1977年10月26日出生，满族，现住新宾满族自治县，个体业主。
委托代理人：刘洋，辽宁纯伟律师事务所律师。
原告宋夺诉被告郭明、张玉国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋夺及其委托代理人李学刚、被告郭明及其委托代理人马立宝、被告张玉国的委托代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋夺诉称:2013年10月31日，我与郭明签订《房屋买卖合同》约定，郭明以17万元价格将新宾满族自治县永陵镇御水华庭小区48㎡的楼房1处卖给我。我于签约当日交付其房款2万元，后于2013年11月8日再交付其房款14.997万元，郭明放弃了余款30.00元。我对上述房屋装修、入住后，郭明未能协助我办理产权登记，并向我披露系受托张玉国卖房，房款已交张玉国，但张玉国对此否认。现我无法对所买房屋办理产权，故诉请法院判决，1、解除我与郭明签订的《房屋买卖合同》；2、郭明、张玉国连带返还房款17万元，并赔偿我房屋配户各项费用7，438.00元、房屋装修损失2.7万元、2013年11月8日至2016年5月3日的利息损失2.414875万元及此后至款付清之日按人民银行同期贷款利率计付的利息损失；3、本案诉讼费由郭明、张玉国负担。
被告郭明辩称：我是受托张玉国卖房，宋夺总计向我交付房款16.997万元。我于2013年10月31日交给张玉国房款2万元，又于2013年11月8日交其房款1万元，于2013年11月9日转账至其卡内13.7万元房款，后经张玉国同意，我留取了余款3，000.00元作为介绍费。2014年1月份，经张玉国联系，开发单位收取宋夺取暖费、卫生费等配户费用后，已为宋夺进行配户。现宋夺装修、入住案涉房屋，并要求办理产权登记，我已多次协调，张玉国一直以开发商与其账目未结算为由，拖延办理。综上，宋夺房款应由张玉国返还，而其经济损失应扣除开发商收取的7，438.00元和28个月租金1.33万元后，再由张玉国独自赔偿。
被告张玉国辩称：我没和宋夺签订《房屋买卖合同》，也未委托郭明卖房，我也未收到宋夺的房款或郭明转交的房款，郭明私自签订的合同无效，房款也不应由我返还。2015年9月以后，我才知道案涉房屋原来是我的楼房，之前，我并不清楚宋夺购买我的楼房。现宋夺要求赔偿的经济损失，不应由我承担。
经审理查明，2013年10月31日，宋夺与郭明签订《房屋买卖合同》约定：“（1）、房屋位置：永陵镇御水华庭小区；（2）、房屋结构：楼房面积48平方米；（3）、交款方式：宋夺将房款17万元，十天内结清，押金先给2万元；（4）、双方签字之日前的水、电费等一切费用由郭明承担；（5）、此协议双方签字后即产生法律效力，望双方自觉遵守，如单方违约，将按房款的双倍赔偿对方。”缔约当日，宋夺将约定的押金2万元交予郭明。2013年11月8日，宋夺用其妻子包美杰在中国农业银行账户向郭明在同行的62284810208558576118账户内转入9.997万元，同时另向郭明的该账户内存入现金4万元，另外，还单独交给郭明现金1万元。因郭明放弃余款30.00元，至此，宋夺付清全部购房款。2014年1月21日，温州市瓯海建设开发有限公司抚顺分公司（以下简称瓯海抚顺分公司）按房屋面积46.86㎡收取宋夺房屋维修基金2，577.00元及其他费用281.00元后，与宋夺对新宾满族自治县永陵镇御水华庭小区12号楼4单元502室房屋进行了配户，并随即将该房屋交给宋夺。宋夺自取得上述房屋的占有后，即开始对房屋进行装修，并于2014年3月24日入住该房屋。此后，宋夺要求郭明办理房屋的产权登记，郭明即向宋夺披露其受托张玉国出卖案涉的房屋。至本次诉讼前，郭明、张玉国、瓯海抚顺分公司均未给宋夺办理案涉房屋的所有权登记，宋夺为此诉讼来院。2016年7月1日，瓯海抚顺分公司证明：“张玉国与该分公司有多年的生意往来，该分公司将12号楼4单元502室卖给张玉国，其转手卖给宋夺；张玉国提出让宋夺先配户入住，晚交房款，考虑多方关系，该分公司同意了张玉国的请求；张玉国分别于2016年1月和3月共付房款4万元，尚欠房款，该分公司没有给宋夺办理产权；张玉国同许世勇为该分公司安装塑钢窗，工程款已结清，不存在不与其对账及拖欠工程款一说；该分公司多次向张玉国催缴房款，都被其以没钱缓交为由，拖欠至今”。另查明，案涉房屋系张玉国口头委托郭明对外出卖，但二人对委托权限约定不明，实际履行中郭明以其自已的名义将案涉房屋出卖给宋夺，且在宋夺办理房屋登记未果时再向宋夺披露委托人。宋夺交付郭明的16.997万元购房款，郭明于2013年11月9日将其中13.7万元通过银行卡转账交予张玉国。诉讼中，郭明、张玉国承认宋夺对案涉房屋进行装修的损失为2.7万元。本院确认的以上事实，有宋夺提供的《房屋买卖合同》1份、银行卡交易明细清单1份、专用收款收据2份、证人闫喜财和张勇的证言、郭明提供的视听资料3份、银行卡交易明细清单1份及双方的陈述笔录在卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，郭明以本人名义与宋夺所签的《房屋买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上达成，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。宋夺已按合同约定交付房屋买卖价款，郭明接受房款后即负有对待履行交付房屋及协助宋夺完成产权登记义务。现郭明始终未能协助宋夺办结权属登记，致使宋夺不能取得房屋所有权，该违约行为已影响合同目的的实现，故宋夺诉请解除双方所签的《房屋买卖合同》，符合法律规定。宋夺与郭明在《房屋买卖合同》解除后，应将各自因合同取得的财物返还相对方，并根据过错赔偿相对方受到的损失，故郭明应返还宋夺交付的房款16.997万元。本案宋夺已按合同履行了义务，导致合同解除系由于郭明未能履行协助办理产权登记的义务，故合同解除的过错全部归于郭明。据此，郭明应赔偿宋夺发生的装修损失2.7万元，并自收取房款次日起参照人民银行同期贷款利率赔偿宋夺利息损失。对于宋夺诉请的配户费用7，438.00元，因这些费用系宋夺向瓯海抚顺分公司交纳，郭明并未收取，故宋夺应另行主张。因郭明系受托张玉国售房，且二人之间的口头委托权限约定不明，故张玉国应与郭明连带负担返还购房款及赔偿损失的责任。对于郭明提出应扣除宋夺居住房屋期间租金1.33万元的主张，因宋夺是基于自己出资购买和装修案涉房屋，并信赖郭明可将该房屋的产权登记在其名下，才对该房屋进行居住，宋夺并无租用该房屋意思表示，而郭明对《房屋买卖合同》的解除负有全部过错，故本院对其该主张不予支持。对于郭明辩解合同解除的法律后果应由张玉国承担一节，由于郭明不但与张玉国对委托售房的权限约定不明，并以自己名义与宋夺签订《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则及《中华人民共和国民法通则》关于委托权限不明的规定，郭明无法免除其对合同解除后应付的法律责任，故本院对其该辩解意见，不予支持。对于张玉国辩解其与郭明不存在委托关系且未收到房款一节，因郭明提供的证据足以证明张玉国与郭明之间存在委托售房关系，故本院对张玉国的该辩解意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、解除原告宋夺与被告郭明签订的《房屋买卖合同》；
二、被告郭明返还原告宋夺购房款16.997万元，被告张玉国对该款项承担连带返还责任；
三、被告郭明赔偿原告宋夺装修损失2.7万元，并从2013年11月9日起至款付清之日止以购房款16.997万元为基准数按人民银行同期贷款利率赔偿原告宋夺利息损失，被告张玉国对该装修损失、利息损失承担连带赔偿责任；
四、原告宋夺将新宾满族自治县永陵镇御水华庭小区12号楼4单元502室房屋（46.86平方米）返还被告郭明、张玉国。上述二、三、四款项限原、被告于本判决生效之日起十日内同时履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，729.00元，由被告郭明、张玉国负担，随同上述款项一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 孙锡铭
人民陪审员 翟兴仁
人民陪审员 刘凤珍
二〇一六年八月二日
书 记 员 李 玲 来源：