广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第711号原告李峰，女，汉族。委托代理人余迅辉，广东丰鹏律师事务所律师。委托代理人施小珺，广东丰鹏律师事务所实习律师。被告深圳泰生房地产开发有限公司。法定代表人蔡维谦，董事长。委托代理人王彪，广东深田律师事务所律师。委托代理人施凡，广东深田律师事务所实习律师。被告深圳市辰森实业发展有限公司。法定代表人庄卫东。第三人深圳市农科集团有限公司。法定代表人李永德，董事长。
原告李峰诉被告深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，通知深圳市农科集团有限公司作为第三人参加诉讼。本院组成合议庭于2016年1月28日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余迅辉、被告泰生公司的委托代理人王彪、施凡到庭参加诉讼。被告辰森公司、第三人经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年10月11日，原告与两被告签订《深圳市产地产买卖合同》，原告购买深圳市××××房产，建筑面积40.95平方米，每平方米5272元；双方仅约定原告于签约之日起10日支付首款65888元，对于后续款项无约定；两被告需于2000年11月30日前将符合验收条件并合格的该房产交付给原告，并需于领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知原告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。原告依约及时足额交付首期款，但自2001年底开始，两被告就没有工作人员在香珠花园进行经营管理，导致原告一直无法与两被告取得联系，无法理解涉案房产的具体情况。2002年，被告泰生公司的法定代表人张兴展因该房产虚假按揭的合同诈骗等问题涉嫌犯罪被逮捕并被判刑。之后政府派出专案组介入该楼盘进行维稳，要求原告等众多业主平息心情，相信政府的公正处理。2013年9月份，原告通过本小区住户得知香珠花园己于2009年9月16日获得竣工验收，在2010年11月16日办理了初始登记，同时政府专案组也于2010年3月及2012年12月对原告等购房者给予了办理产权证确认的公示。但时至今日，被告仍未通知或协助原告办理产权转移。综上，原告己经依约履行合同的义务并实际占有涉案房屋十五年，但被告违约，既未书面通知原告竣工信息，也未与原告办理房地产转移登记，致使至今原告尚无法获得房产证。请求法院判令：1、确认双方于2000年10月11日签订的关于香珠花园B幢9××号房的《深圳市产地产买卖合同》有效；2、两被告向深圳市经济犯罪侦察局申请解封香珠花园B幢9××号；3、两被告为原告办理位于深圳市福田区香珠花园B幢9××号房地产证。
被告泰生公司口头答辩称，1、原、被告之间签订的合同未生效。根据双方签订的补充协议第八条之规定，红自公正之日起生效。《深圳经济特区公证条例》第十八条也规定，房地产转让应当办理公证。案涉合同未进行公证，因此未生效。及时合同生效，原告已构成根本违约，合同目的无法实现。合同仅约定了原告在签约之日起10日内支付购房首款的30%，而剩下的710%购房款根据双方合意和交易惯例，应当由原告向银行申请按揭进行支付，但原告自从缴纳了30%的房款后，长达15年的时间也没有向被告继续支付。原告在仅支付了30%购房款的情况下，要将房产转移至原告名下，这根本符合交易习惯，也有违交易的公平。合同虽然没有约定剩余70%购房款缴纳的具体期限，但根据交易习惯和交易惯例，原告应当在3个月至6个月的合理期限内办理好按揭手续。但原告因自身原因一直未通过银行的借款资质审核，无法办理按揭。对买方来说，合同目的在于购买房产，对于买方来说，合同目的在于出售房屋获得合理对价。原告无法按揭交付剩余房款的行为，已经导致卖方获得合理对价的合同目的无法实现，原告构成根本违约。3、被告在2002年年底之前处于经营状态，原告仍可支付剩余房款。张兴展在2002年8月27才被逮捕，在此之前香珠花园一直处于正常经营状态，更何况在张兴展案发后，其兄仍在帮其继续经营。另外根据《合同法》第六十七条先履行抗辩权的规定，原告未付清购房款，被告可行使抗辩权，拒绝房地产转移登记履行要求。4、香珠花园情况特殊，权利人应就相关房产重新签订补充协议。香珠花园是著名烂尾楼盘，也是我市重点维稳案件，为此市委市政府专门成立“香珠花园”案件善后处理工作领导小组。该专案组于2010年3月24日发布公告“……按照房屋产权初始登记的要求，房屋产权确认工作由深圳市泰生房地产开发有限公司与房产权利主张人洽商。双方达成一致意见的房产，重新签订补充协议，按照正常程序办证。”被告也按照专案组的要求与100多户的权利人达成协议，重新签订合同。对仅交纳部分房款的权利人，就未交清钱的部分进行协商和补交，并且补交的房款甚至还低于当时购房者按揭后向银行还本付息的总额，被告在与权利人达成协议时一直尽力维护交易的公平性。由于原告签订的《预售合同》未生效，自确权后被告多次与原告接洽，希望就涉案房产重新签订协议，方便协助原告办理8栋911房的房产证，但是原告不予配合，要求被告按照《预售合同》继续履行；如前所述，即使按照《预售合同》原告也因自身原因一直未办按揭支付房款构成根本违约；除此之外，在房价大幅上涨的背景下，以《预售合同》中的房屋价款作为8栋911的对价，对为了盘活”香珠花园”烂尾楼，投入了大量人力财力的被告明显不公平。因此被告非但没有原告诉称”已经实际构成违约”的行为，无需承担违约责任；反而原告违约在先，应当向被告支付违约金；如果原告要办理房产证，应按照专案组的《公告》与我方重新签订协议，否则经过多年后，原告再按《预售合同》的价格补交房款，对10年前正常办理按揭交清全款的业主也不公平。5、原告具有无权占有、使用涉案房产的行为，期间被告没有进行阻碍。由于合同未生效并且根据双方签订的《预售合同》第十条约定：在被告领取《竣工验收证书》后方可将房产交付原告使用；另外第十四条约定：在房地产转移登记发证后，原告才依法享有占有、使用、收益、处分的权利。但是实际上，原告早在2001年3月28日就已入住房屋，开始断断续续占有、使用涉案房产，期间被告都没有进行过阻碍或干涉，根本不存在严重损害原告利益行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定：”当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。按照《补充合同》的约定，则原合同未公证则未生效，涉案的《预售合同》处于成立但未生效的状态，因此被告希望原告就涉案房产与被告对未交房款进行协商，达成一致意见后重新签订合同；如果无法达成一致意见的，则双方可以行驶合同解除权，对《预售合同》进行解除。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回。被告辰森公司、第三人经本院合法传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未提交任何证据。
经审理查明：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心（以下简称农科中心，本案第三人前身）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司〔泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币〕。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张兴展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张兴展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与原告（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至原告名下香珠花园分户表记载，B栋911房的建筑面积为42.24平方米。截至2016年6月28日，该房已无查封、无抵押。2000年10月11日，被告辰森公司、泰生公司、第三人作为甲方与乙方原告签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，约定乙方向甲方购买香珠园B栋911房，建筑面积为40.95平方米，单价为5272元/平方米，总价款为215888元；乙方按附表二的办法支付款项，即自签约日起10日内付全部价款的30%为65888元；甲方须于2000年11月30日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用；甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。合同对于剩余购房款是支付时间、支付方式未作约定。补充协议第八条约定，自1999年9月1日起，本合同在双方签订后必须按《深圳经济特区公证条例》规定，进行公证，自公证之日起生效。没有证据证明该合同经过了公证处的公证。原告于2000年10月11日向辰森公司支付了首期款65888元。2001年3月28日，被告辰森公司向原告发出了《房屋入住通知单》，将案涉房屋交给了原告。此后案涉房屋一直由原告占有使用。原告庭审中表示，同意一次性付清购房款给被告泰生公司。
本院认为，原告与被告辰森公司、泰生公司、第三人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，是各方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，原告请求确认该合同有效，本院予以支持。《深圳经济特区公证条例》要求房地产转让要进行公证的规定是管理性规定，并不是效力性规定，被告辩称合同未生效，与法律规定符，本院不予采信。该合同对房号、价款、房屋交付时间等约定明确具体，虽然对付款时间没有约定，但原告、被告可依据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定确定付款时间。按照商品房预售惯例，联系按揭银行并通知购买人，是开发商的义务，被告未能举证证明其有通知原告办理按揭，故原告没有支付剩余购房款，责任在于被告，原告不构成违约。
原告在诉讼中表示可以一次性付清剩余购房款，被告辩称其合同目的无法实现，与事实不符，本院不予采信。订立合同应由双方协商一致，案涉合同对双方的权利义务约定明确，被告还要求原告另行签订补充协议，没有法律依据，本院不予支持。现香珠花园的初始权利人为被告泰生公司，案涉房产已经没有查封，具备了过户条件，且原告同意一次性付清剩余购房款给被告泰生公司，原告应交的购房款应按合同约定的单价及香珠花园分户表记载的面积计算，即42.24平方米×5272元/平方米=222689.28元，减去原告已付款65888元，原告仍应支付购房款156801.28元。被告泰生公司应本着诚实信用原则，将案涉房产过户登记至原告名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告李峰与被告深圳市辰森实业发展有限公司、深圳泰生房地产开发有限公司、第三人深圳市农科集团有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议有效；
二、被告深圳泰生房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李峰提供收款账号，原告李峰应在被告深圳泰生房地产开发有限公司提供收款账号之日起10日内向被告深圳泰生房地产开发有限公司支付剩余购房款156801.28元；
三、被告深圳泰生房地产开发有限公司逾期不提供收款账号的，被告深圳泰生房地产开发有限公司应在本判决指定的提供收款账号期限届满之次日，与原告李峰一起向深圳市不动产登记机关申请将深圳市福田区香珠花园B栋911房过户登记在原告李峰名下；被告深圳泰生房地产开发有限公司已按本判决指定期限提供收款账号的，被告深圳泰生房地产开发有限公司应在原告李峰支付完毕上述购房款之日起10日内与原告李峰一起向深圳市不动产登记机关申请将深圳市福田区香珠花园B栋911房过户登记在原告李峰名下。本案案件受理费4538元（已由原告预交），由被告深圳泰生房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一六年八月二日
书 记 员 刘智枫（代）