浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0424民初2521号
原告：陈辉，男，1979年11月2日出生，土家族，住海盐县。
委托代理人：黄立峰、金建锋（实习），上海金亭律师事务所律师。
被告：黄米花，女，1981年8月4日出生，汉族，住海盐县。
被告：武林峰，男，1968年1月15日出生，汉族，住海盐县。二被告共同
委托代理人：钱建平、李雪玲（实习），浙江海赛律师事务所律师。
原告陈辉为与被告黄米花、武林峰排除妨害纠纷一案，于2017年5月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由
审判员林少辉适用简易程序于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈辉的委托代理人黄立峰、金建锋，被告黄米花、武林峰的共同委托代理人钱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈辉起诉称：2016年2月2日，原告就之前其向被告黄米花的借款、为他人债务所做的口头担保，与被告达成一份《房屋抵偿债务协议书》。该协议约定，原告将其所有的位于浙江省海盐县××路××枫叶新村××室的房屋作价754500元（目前市价120万），用以抵偿其欠被告的相应债务，房价超出债务额部分，由被告支付给原告。双方约定，原告在2016年7月1日前，可以行使对案涉房屋的赎回权。2016年6月2日起，被告纠集他人强行赶走案涉房屋内原租客后，与其家人霸占案涉房屋至今。今年以来，原告家人曾多次与被告进行协商，承诺在被告搬离案涉房屋后将案涉房屋出售，所得款项将用于清偿原告欠被告的债务，但都因被告主张的利息过高而未达成一致。现原告准备出售上述房屋清偿债务，但因被告及其家人住在案涉房屋内而无法实现。原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1、二被告搬出位于海盐县××路××枫叶新村××室的房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住和生活的妨碍；2、二被告赔偿2016年6月2日起至实际搬离之日的房屋租金损失（按每日70元计算）；3、二被告承担本案的诉讼费用。
被告黄米花、武林峰答辩称：二被告不存在对原告涉案房屋所有权和居住权的侵害，被告黄米花与原告于2016年2月2日就涉案房屋签订了《房屋抵偿债务协议书》，基于该协议书，二被告合法占有涉案房屋，不存在侵害行为；二被告不存在对原告正常居住和生活的妨碍；故原告的诉讼请求均不成立。经审理，
本院查明案件事实如下：2016年2月2日，原告（甲方）与被告黄米花（乙方）签订《房屋抵偿债务协议书》一份，约定甲乙双方就甲方以坐落于武原街道××路××枫叶新村××室建筑面积125.75m2的房屋抵偿对乙方的债务，经协议一致订立本协议，以资共同遵守。协议第一条约定：甲乙双方确认，至本协议订立之日，甲方欠乙方债务（借款本息、担保债务等）共420960元，该欠款由下列几部分组成：1、甲方对乙方的借款本息236000元；2、甲方为黄晖的担保债务本息100000元。协议第二条约定：甲乙双方确认，秦山路35号枫叶新村4幢801室的上述房屋作价人民币754500元（按建筑面积6000元/m2作价），用以抵偿甲方对乙方的相应债务。双方确认的截止本协议订立日甲方对乙方的债务数额与用以抵债的上述房屋的作价款之间的差额（房价大于债务额部分）的处理，在本协议其他条款作出约定。协议第三条约定：甲方于2016年7月1日前向乙方交付房屋；甲乙双方将为房屋的交付办理书面交接手续（交付包括钥匙的交付与房产权证的交付）。协议第四条约定：甲乙双方同意，甲方保留在本协议约定的期限内对抵债房屋的赎回权，该赎回权保留至2016年7月1日为止（该期间届满时甲方不行使赎回权的，该权利丧失）；赎回权保留期届满后，甲方不行使赎回权的，本协议第二条提及的甲方用作抵偿债务的房屋作价多于甲方对乙方的债务的部分，乙方在赎回权保留期间届满后五日内支付给甲方。协议第五条约定：本协议项下的抵债房屋，包括了该房屋所依附的相应的土地使用权，该土地使用权的价值已计入房屋作价，该土地使用权是划拨取得的使用权，且目前尚未取得单独的土地使用权证（乙方已知晓该事实且对之没有异议）。该协议还对其他事项作出了约定。二被告至2016年6月份起实际占有涉案房屋，并持有涉案房屋的契证和房屋所有权证。另查明，本院作出（2016）浙0424执378号执行裁定书以及（2016）浙0424执378-1号协助执行通知书，于2016年2月17日查封了涉案房屋，即陈辉所有的位于海盐县××路××枫叶新村××室的房屋。本院于2016年3月14日发出执行公告，责令陈辉于2016年3月21日前腾空查封的房屋。后因涉案房屋至今未办理土地使用权证，故涉案房屋至今暂未处置。
本院认为，第一，虽然原告对双方之间借款和担保的债务数额有异议，但双方确实存在债务纠纷；且原告亦在涉案《房屋抵偿债务协议书》中签字，确认了欠款事实。至于原告陈述的，二被告强行赶走涉案房屋内的租客，强行侵占涉案房屋的主张；因原告未提供证据予以证明，本院不予采信。二被告基于《房屋抵偿债务协议书》占有涉案房屋，且涉案房屋的相关产权证件亦由二被告所持有，故本院认定原告陈辉自愿向二被告交付涉案房屋以抵偿债务。现原告要求二被告腾空并返还涉案房屋，明确提出不继续履行《房屋抵偿债务协议书》，故原告要求二被告赔偿租金损失的诉讼请求，于法无据，本院不予采信。第二，涉案房屋因他案已被查封，无法办理产权登记过户手续，事实上无法继续履行。本院因执行赵剑群与陈辉离婚后财产纠纷一案，作出（2016）浙0424执378号执行裁定书及协助执行通知书，于2016年2月17日查封了涉案房屋，即原告陈辉所有的位于海盐县××路××枫叶新村××室的房屋。虽然双方签订了涉案《房屋抵偿债务协议书》，原告已向二被告交付了涉案房屋；但双方至今未按照协议的约定对债务数额与涉案房屋作价款之间的差额进行结算，现原告对债务数额提出异议，事实上双方无法就房屋作价款和债务之间的差额进行结算，且涉案房屋已被查封，双方之间亦无法办理产权的登记过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的有关规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，虽然二被告已占有涉案房屋，但涉案房屋尚未办理物权转移登记手续，在涉案房屋已被查封的情形下，双方签订的《房屋抵偿债务协议书》事实上无法继续履行。原告作为涉案房屋的所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害；故原告可请求二被告腾空并返还涉案房屋。至于原告与二被告之间的债务纠纷，二被告可另行主张相应的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告黄米花、武林峰于本判决生效之日起十日内向原告陈辉腾退位于海盐县秦山路35号枫叶新村4幢801室的房屋；
二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费40元，由被告黄米花、武林峰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 林少辉
二〇一六年八月二日
书记员 陶沈薇 关注公众号“”