广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7694号
上诉人（原审被告）:李宝华，住湖南省耒阳市。
委托代理人:张毅，广东允中律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）:广州市富诚物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人:王军民，职务:总经理。
委托代理人:李杰，广东五羊律师事务所律师。
委托代理人:阳霞，广东五羊律师事务所实习律师。
上诉人李宝华因与被上诉人广州市富诚物业管理有限公司（以下简称富诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：富某公司是具有物业管理资质的企业。根据富某公司提供的查册时间为2015年9月15日的《房地产登记簿查册表》显示，李宝华是广州市海珠区南洲路万华北街8号301房（建筑面积85.06平方米，所有权来历为购买，交易日期为2006年7月21日）的产权人。2010年9月30日，富某公司（乙方、物业管理公司）与广东万华房产有限公司（以下简称为万华房产公司，甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，订明：甲方将万某委托乙方实行物业管理；委托服务期限自2010年10月10日起至2030年10月9日止；管理服务费为多层0.8元-1.5元/平方米，高层1.8元-2.8元/平方米；以上物业管理服务费由乙方在每月底前直接向业主收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。2010年10月10日，富某公司（乙方）与万华房产公司（甲方）又签订《物业管理委托补充合同》，约定：甲乙双方经协商，在充分考虑现今劳动力成本及物价上涨等因素的情况下，于2010年9月30日签订了《物业管理委托合同》，合同履行期限自2010年10月10日至2030年10月9日止，物业管理费用在前合同的基础上作了适当调整。现为登记备案方便，双方同意于2010年10月10日另行签订委托期限同前物管公司同为八年的《物业管理委托合同》（下称该合同），但该合同不作实际履行，仅用于备案之用。甲乙双方之间的有关物业管理的各项权利义务均以2010年9月30日所签《物业管理委托合同》为准并实际履行；等。2012年5月14日，富某公司与万某临时业主委员会签订《万某物业管理委托合同附加协议（第六期）》，约定：合同有效期从2012年5月17日起至2014年5月17日止；管理服务费为多层0.75元/㎡；每户每月公摊水为1吨，除绿化外的清洁卫生用水；每户每月公摊电为住宅1度（小区内路灯照明用）；本附加协议书与物业管理委托合同具有同等法律效力；本期协议收费标准由2012年6月1日起执行；等。富某公司于2015年9月17日提起本案诉讼。诉讼中，富某公司表示其公司自2002年10月10日起对万某小区进行物业管理至今；收费时间为：每两个月收取一次管理费，具体为在缴费期前5天（例：10月25日开11、12月的缴费通知单，业主最迟在12月31日前缴纳11、12月的物业管理费）开缴费单给李宝华，要求李宝华缴纳之后两个月的物业管理费。涉案小区至今没有成立业主委员会，涉案小区在2001年成立了一个临时业主委员会，公摊的水电费是富某公司和临时业主委员会协商一致的结果，涉案小区一直以来都是按该标准收取公摊的水电费的。富某公司于2015年9月17日向原审法院提起本案诉讼，以李宝华为按委托合同的约定支付相应的管理服务费为由，请求：1.李宝华立即向某诚公司支付从2013年12月1日起至2015年9月30日止的物业管理服务费用及公摊水电费、垃圾费共1588.40元（每月物业管理服务费为0.75元/平方米×85.06平方米=63.8元，每月公摊水费为2.8元，每月公摊电费为0.6元，每月垃圾费为5元）；2.李宝华某诚公司支付拖欠的物业管理服务费及公摊水电费、垃圾费的滞纳金（以富某公司所欠的每两个月的物业管理服务费及公摊水电费、垃圾费为本金，每日以千分之三的标准计算，从第三个月的1日开始计算至李宝华清付该两个月的款项之日止）；3.李宝华承担案件的全部诉讼费用。李宝华没有举证和提交答辩意见。富某公司为证明其诉讼主张还提供了以下证据：1.李宝华历史缴费的电子发票复印件。2.富某公司万某物业管理服务中心于2015年9月15日制作的李宝华欠交费用明细表。3.广州市物价局《关于重申我市垃圾处理费收费方式的复函》复印件。4.富某公司代缴的2014年、2015年水费、电费、垃圾费发票汇总。原审法院认为：富某公司及万华房产公司签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托补充合同》及富某公司与万某临时业主委员会签订的《万某物业管理委托合同附加协议（第六期）》合法有效，上述协议对业主和使用人具有约束力。富某公司主张李宝华欠付2013年12月1日至2015年9月30日的管理费及公摊水、电费、垃圾费，李宝华对富某公司的该主张不作否定抗辩，且放弃到庭参加诉讼的权利，应承担不利的后果，故原审法院对该事实予以采信。富某公司要求李宝华支付自2013年12月1日至2015年9月30日的物业管理费（每月管理费为85.06平方米×0.75元/平方米=63.8元）符合合同约定，原审法院予以支持。按照合同约定，物业管理服务费由富某公司在每月底前直接向李宝华收取，李宝华逾期支付加收滞纳金，现富某公司要求李宝华以其所欠的每两个月的物业管理服务费为本金，每日按应缴款的千分之三的标准计算，从第三个月的1日开始计算至李宝华清付该两个月的物业管理服务费之日止是其行使处分权，并无不当，原审法院予以采纳，且其主张滞纳金每日的计算标准符合合同约定，原审法院也予以支持。富某公司主张李宝华每月应缴的公摊水费为2.8元、公摊电费为0.6元、垃圾费为5元，并提供了相应证据予以佐证，该标准合理，原审法院也予以采纳。因当事人对支付上述公摊水电费和垃圾费的期限和逾期支付上述费用的违约责任没有约定，故富某公司要求每日按李宝华所欠的每两个月的公摊水电费和垃圾费的千分之三的标准计算上述欠费的滞纳金，依据不足，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，李宝华对上述欠费应支付的滞纳金，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜，但滞纳金的总额不得超过未履行部分。结合富某公司自述的缴费期限，该缴费期限符合通常的缴费习惯，故原审法院合理采信富某公司陈述的缴费期限。富某公司要求李宝华以所欠的每两个月的公摊水电费、垃圾费为本金，从第三个月的1日开始计算至李宝华实际清付上述费用之日止的滞纳金，原审法院予以支持，但所有欠费的滞纳金总额应以所欠费用的总额为限。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定，于2016年3月11日作出如下判决：
一、李宝华在判决生效之日起十日内，向富诚公司支付海珠区南洲路万华北街8号301房2013年12月1日至2015年9月30日的物业管理服务费（每月按63.8元计）和公摊水费（每月按2.8元计）、公摊电费（每月按0.6元计）、垃圾费（每月5元）共1588.4元；
二、在判决生效之日起十日内，向某诚支付欠缴2013年12月1日至2015年9月30日物业管理费的滞纳金（以李宝华所欠的每两个月的物业管理服务费127.6元为本金，每日按127.6元的千分之三的标准计算，从第三个月的1日开始计算至李宝华实际交付该两个月的物业管理费之日止，滞纳金总额以1403.6元为限）；
三、李宝华在判决生效之日起十日内，向某诚公司支付欠缴2013年12月1日至2015年9月30日公摊水、电费和垃圾费的滞纳金（以李宝华所欠的每两个月的公摊水电费和垃圾费16.8元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从第三个月的1日开始计算至李宝华实际支付16.8元之日止，滞纳金总额以184.8元为限）；
四、驳回富某公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由李宝华负担。判后，上诉人李宝华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）富某公司提供的物业管理合同不可作为向业主收取管理费的依据。1.2001年12月17日，广州市海珠区房管局作出《关于同意万某临时业主委员会登记备案的批复》，同意正式成立万某临时业主委员会，并要求临时业委会以《业主委员会章程》、《业主公约》和《办法》规定严格履行职责，根据上述章程第7条的规定，万华房产公司无权代表业主与富某公司签订《物业管理委托合同》，富某公司未与业委会签订物业服务合同，其没有依据向李宝华收取物业服务费用。2.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，万华房产公司与富某公司签订《物业管理委托合同》时，未经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也从未向业主公示过该合同，该合同对业主不具约束力。3.《万某物业管理委托合同附加协议（第六期）》是《物业管理委托合同》的补充，主合同不成立，附加协议自然不成立，且未经备案，也未经占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，该协议对李宝华不具约束力。（二）富某公司擅自提高物业收费标准，李宝华有权要求物管公司退还多收取的违规费用。富某公司在房管部门备案的《物业管理委托合同》与本案提供的《物业管理委托合同》在服务期限、收费标准、逾期交费违约金等关键条款的约定均不一致，其提交的是虚假合同，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，对富某公司作出严肃处理，另外，按备案合同的约定，即使李宝华需向某诚公司交纳物管费，交费标准应为0.65元/㎡，但富某公司按0.75元/㎡收取，自2012年6月1日至2013年11月30日共多收取李宝华153.18元，理应退还或扣减。（三）富某公司未向业主公布过有关账目及分摊办法，其要求李宝华支付公摊水电费没有依据，同时，根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》（粤价[1997]24号）的规定，小区内的用水都是绿化养护，按规定应包含在物业管理费中，不应再另行摊派到业主头上。（四）由于本案《物业管理委托合同》对李宝华没有约束力，而富某公司向房管部门备案的《物业管理委托合同》没有约定逾期交费需缴纳滞纳金，故富某公司要求收取滞纳金没有任何依据。（五）富某公司的管理水平低下，只收费用，不管理。其没有定期维护养护小区设施，保安未定时巡视检查，环境卫生差、垃圾随处堆放，小区多次发生被盗案件，为多收停车费纵容车辆乱停乱放等等，经业主代表多次反映仍不整改，在富某公司没有改善管理水电之前，业主有权拒交管理费。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，驳回富某公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由富某公司承担。
被上诉人富某公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人李宝华的上诉请求、事实和理由。上诉人李宝华与被上诉人富某公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，李宝华向本院提交如下三份证据复印件：1.广州市国土资源和房屋管理局海珠分局于2014年6月20日出具的《公开政府信息答复书》、《关于同意万华花园临时业主委员会登记备案的批复》（2001年海房物业字41号）、《业主委员会章程》、《业主公约》，拟证明万华花园小区在2001年12月17日经房管部门批准成立临时业主委员会，代表全体业主对小区物业实施自治管理，开发商无权代理业主聘请物业服务单位。2.广州市海珠区国土资源和规划局于2015年10月14日出具的《公开政府信息答复书》、《物业管理委托合同》（2002年10月10日起至2010年10月9日止）、《物业管理委托合同》（2010年10月10日起至2018年10月9日止），拟证明富某公司提供给房管部门的物业管理委托合同与其向法院提交的物业管理委托合同约定不一致，其向法院提供的是虚假合同，另外，富某公司多年来未经物价部门同意擅自提供物管收费标准，多收取的费用应予退还并在本案中扣减。3.小区照片，拟证明富某公司对小区未尽物业管理义务，小区内垃圾乱堆、车辆乱停、擅自改建等乱象丛生。富某公司表示上述证据不属新证据，也没有原件，不同意质证，同时，富某公司称其已经与万华房产公司签订补充合同约定以2010年9月30日的《物业管理委托合同》为准，2010年10月10日签订的《物业管理委托合同》是作为备案使用。二审诉讼中，李宝华确认从2013年12月起未交纳物业管理费等费用，并称之前是按0.75元／平方米交纳物业管理费。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为:1.涉案物业合同的效力认定；2.富某公司主张李宝华给付物业管理费、公摊水电费、垃圾费及相关滞纳金能否成立。评析如下。关于涉案物业合同的效力认定问题。涉案小区至今尚未成立业主委员会，因此，富诚公司与涉案小区的建设单位万华房产公司于2010年9月30日签订的《物业管理委托合同》以及与小区临时业主委员会于2012年5月14日签订的《万某物业管理委托合同附加协议（第六期）》，依法对作为该小区业主的李宝华具有约束力。本案中，富某公司已举证证明涉案小区有关物业管理的各项权利义务均以上述物业管理合同为准，万某临时业主委员会与富某公司签订的附加协议也确认该协议与物业管理合同具有同等法律效力，且富某公司按0.75元／平方米的标准收取物业管理费标准并未超出政府指导价，李宝华之前也曾按该上述标准缴纳过物业管理费，因此，李宝华上诉提出涉案物业管理合同及附加协议对其不具约束力的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于富某公司主张李宝华给付物业管理费、公摊水电费、垃圾费及相关滞纳金能否成立问题。承上所述，涉案物业管理合同及附加协议对李宝华具有约束力，而富某公司作为涉案小区的物业管理单位，其已为包括李宝华在内的业主提供了物业管理服务，李宝华接受了富某公司提供的物业管理服务，理应向某诚公司支付相应对价。因李宝华自2013年12月1日至2015年9月30日期间未向某诚公司支付物业服务管理费、公摊水电费、垃圾费，故原审法院根据涉案物业管理合同的约定，作出李宝华某诚公司支付上述期间的相关费用及相应滞纳金的判决，并无不当，本院予以维持。由于涉案小区有关物业管理的各项权利义务适用的是2010年9月30日的《物业管理委托合同》，故李宝华上诉认为涉案物业管理合同不能作为富某公司收取物业管理费的依据以及应以行政部门备案物业管理合同约定的0.65元／平方米收取物业管理费，理据不足，本院不予支持。同理，李宝华抗辩以经行政部门备案的物业管理合同没有约定滞纳金为由，认为无需支付滞纳金，依据不充分，本院亦不予支持。有关水电费问题，李宝华并无证据证明富某公司主张的水电费是小区绿化用水或该公司自行使用而产生的费用，而涉案附加协议已明约定业主应分摊小区内路灯照明用电和除绿化外的清洁用水费用，因此，李宝华上诉认为水电费不应分摊给业主的理由不成立，本院不予采纳。至于李宝华所称富某公司没有向住户公布分摊水电费等问题，应另循其他合法途径解决，该理由不能作为其可拒付物业管理费的抗辩依据。李宝华另提交的照片仅能反映拍摄当时的情形，在李宝华未能提供其他证据予以佐证的情况下，上述照片不足以证明富某公司未履行其管理义务，即使富某公司提供的服务存在瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。且物业服务的效果除与物业服务企业的服务水平相关，同时也受房屋质量、业主素质等因素的制约，物业服务企业从中起到的是协调、沟通、督促的作用。因此，就李宝华上述抗辩意见，本院不予采纳。李宝华提出的其他上诉理由及证据均不能支持其诉请，本院不予采信。综上所述，李宝华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人李宝华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理
审判员 余 盾
代理
审判员 李 焕
二〇一六年八月一日
书 记 员 邓安达 微信公众号“”