天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民终4538号上诉人(原审被告)樊增祥,男,1959年3月25日出生,汉族,住天津市南开区。委托代理人何雨潇,女,1960年5月27日出生,汉族,天津市光阳企业管理咨询有限公司总经理,住天津市和平区。上诉人(原审被告)桑毅萍,女,1964年3月18日出生,汉族,天津市光阳企业管理咨询有限公司员工,住天津市南开区。委托代理人何雨潇,女,1960年5月27日出生,汉族,天津市光阳企业管理咨询有限公司总经理,住天津市和平区。上诉人(原审被告)于志礼,男,1956年12月26日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。被上诉人(原审原告)康学才,男,1966年11月5日出生,汉族,天津市百援泰肯汽车维修服务中心经理,住天津市南开区。委托代理人刘芝祥,北京盈科(天津)律师事务所律师。
上诉人樊增祥、桑毅萍、于志礼因房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2015)南民初字第8417号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。一审原告诉称,2013年4月12日,原告与案外人李琪签订租赁合同,原告租赁天津市南开区××道××号厂房约4000平方米。经李琪同意,原告将所租厂房中的1400平方米租赁给被告樊增祥、桑毅萍,签订了厂房租赁合同,该合同约定:租赁期限10年,自2013年6月1日起至2023年5月15日止。租金为第五年之前每年50万元,支付方式为预付半年。逾期支付租金,每逾期一日,被告向原告支付300元违约金。逾期超过15天,原告有权收回厂房,被告应无条件腾空厂房交还原告,并补交齐所欠租金及违约金。被告用租赁的厂房开办养老院,2013年5月31日,交付了3个月租金125000元。2013年12月29日,交租金200000元。2014年1月26日,交付保证金40000元。2013年6月1日至2015年9月30日,被告应交租金1166667元,实付145000元,拖欠租金1021667元。根据合同约定,被告应付违约金219000元。
被告樊增祥与被告桑毅萍租赁厂房共同开办“天津市南开区慈爱养老院”,被告于志礼作为出资人加入并参与经营,养老院虽未取得经营许可,事实上接收了三十多名老人,南开区行政管理部门已要求养老院停止经营。故原告起诉要求:1、解除原、被告之间《厂房租赁合同》,被告将租赁的厂房交还原告;2、被告向原告支付2013年6月1日至2015年9月30日租金1021667元,以及至厂房交还原告时的租金;3、被告向原告支付违约金219000元(每天300元×730天),以及至实际给付租金之日止的违约金;4、三被告承担连带责任;5、本案诉讼费用由被告担负。一审被告樊增祥辩称,原告存在严重的欺诈行为,2013年5月,原告在讼争房屋没有产权证的情况下,利用媒体刊登广告招租。原告对被告樊增祥及桑毅萍隐瞒原告并非讼争房屋产权人,讼争房屋属于违法建筑的事实,与二被告签订租赁合同。二被告租赁讼争房屋用于经营养老院,由于原告的欺诈行为,致使被告樊增祥始终未在民政部门办理合法的经营手续,不能获得政府部门给予的各种补贴170万元,造成养老院使用的水、电、煤气需要高价支出,直接损失10余万元。被告樊增祥变卖了自有房屋及四处借债,投入120多万元经营养老院,始终未收回成本。讼争房屋已入住48位老人,部分属××、瘫痪,已与养老院签署入住并终老到死的协议。被告樊增祥及于志礼曾就无法取得合法经营手续,多次向政府有关部门进行上访,未得到解决。到目前为止,被告已支付原告租金和水、电费合计417616.35元,原告欠被告饭费53504元、三年取暖费24000元。
被告桑毅萍已于2014年5月22日退出,与原告签订的租赁合同已与被告桑毅萍无关。据被告了解,原告自案外人李琪处承租讼争房屋,转租被告非法获利,案外人李琪应作为本案第三人参加诉讼,对房屋真实情况进行说明。另外,原告配偶系南开区民政局副局长,曾对被告承诺就办理养老院各种手续给予帮助,但始终没有办成,给被告造成无法摆脱的困境。被告樊增祥可以同意解除租赁合同,被告应赔偿被告樊增祥的损失。综上,双方签订的房屋租赁合同属于无效合同,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一审被告桑毅萍辩称,在签订合同时,原告没有向被告桑毅萍和樊增祥告知其真实身份,原告称其购买了土地使用权,房屋都是原告投资建的,二被告认为原告就是房东。原告起诉后,被告桑毅萍才知晓原告自案外人李琪处租赁房屋,案外人李琪应当作为第三人参加诉讼。被告桑毅萍在本案中作为被告不适格,被告桑毅萍虽与原告签订房屋租赁合同,合同约定房屋用途经营养老院,2015年9月17日,养老院取得营业执照,名称为天津市同为慈爱养老服务有限公司,原告起诉应以该公司为被告。原告对讼争房屋没有产权,讼争房屋属于违法建筑。原告的欺骗行为,使合同的签订根本无法保障被告桑毅萍合法权益,不能实现经营养老院的合同目的,给被告桑毅萍造成巨大的经济损失。2014年5月22日,被告桑毅萍与被告樊增祥协商,退出合伙经营。后,被告樊增祥与被告于志礼合伙经营养老院。综上,请求人民法院确认双方签订的租赁合同无效,由原告自行承担讼争房屋的相关损失。一审被告于志礼辩称,被告于志礼于2013年11月25日参与养老院经营,养老院名称为南开区慈爱护养院。当时,由于不能办理经营许可证,三被告多次向南开区民政局信访,得到的答复是租赁房屋坐落于南开区工业园,不批准新建养老机构。南开区办理养老机构要求必须提供双方的房屋租赁合同和房屋产权证,由于原告不能提供产权证,营业执照迟迟办不下来。
被告于志礼已投入经营资金40多万元,2014年被告于志礼与被告桑毅萍置换经营权,2014年4月三被告曾经书写过一份转让协议,但三方没有签字。被告于志礼已按约定付给桑毅萍18万元。2015年9月17日,被告于志礼和被告樊增祥取得养老院营业执照,名称为天津市同为慈爱养老服务有限公司。由于民政局不批准新建养老机构,养老院不能享受民办非企业政府补贴,致使被告于志礼和樊增祥只能按公司形式经营养老院。综上,不同意原告的诉讼请求。一审法院
经审理查明,2013年4月12日,原告与案外人李琪签订厂房租赁合同,约定:案外人李琪出租给原告的厂房坐落于天津市南开区××道××号,建筑面积约为4000平方米,用途为从事合法生产经营活动,租赁期限自2013年5月16日始至2023年5月15日止,年租金800000元。并约定原告将厂房转租他人,必须经案外人李琪事先同意,第三方须合法经营,由原告进行日常管理,出现纠纷与案外人李琪无关。2013年5月21日,李琪向原告出具转租授权书,同意原告转租,转租期限为2013年5月16日至2023年5月15日。2013年5月31日,原告与被告樊增祥、桑毅萍签订厂房租赁合同,约定原告出租给二被告的房屋坐落于天津市南开区××道××号,建筑面积约为1400平方米,用途为用于经营养老院。二被告同意按租赁物及设施的现状承租,租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月15日止,原告提供水、电、燃气、冬季暖气接通进楼。租金为年租金50万元,第五年起上调15%,第八年起再上调15%;支付方式为预付半年,逾期支付的,每逾期一日,被告向原告支付300元违约金,逾期超过15天,原告有权收回房屋,被告应无条件腾空厂房交还给原告,并补交齐所欠租金及违约金。并约定原告交付房屋时,二被告应向原告支付房屋租赁保证金40000元。合同签订后,原告将厂房交付被告,被告樊增祥、桑毅萍用于经营养老院,2013年5月31日,二被告交付3个月租金125000元。2013年12月29日,被告樊增祥交付租金20000元。2014年1月26日,被告樊增祥交付保证金40000元。2015年3月24日,原告向南开地税征收所缴纳2015年3月1日至2015年3月31日财产租赁合同印花税14268.75元,营业税、城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育附加、防洪费合计15085.50元。2015年3月31日向天津市南开区地方税务局缴纳财产租赁所得的其他个人所得税2000元。2015年8月6日,原告与被告樊增祥、于志礼签署说明一份,内容为:2015年7月30日,双方经派出所调解,被告樊增祥答应在一周内付给康学才其所欠水电费及部分房租30万元,至今未付,三人协商同意将付款时间延至8月7日17时,到时康学才未收到该款,自2015年8月8日8时停止养老院的水电供应,由此产生的一切后果均由樊增祥、于志礼负责。2015年8月25日,原告与被告于志礼形成对账单,被告于志礼确认应付租金1250000元,已付145000元,欠租1125000元。原告述称,2013年6月1日至2015年9月30日,被告应交租金1166667元,实付145000元,拖欠租金1021667元。被告应支付违约金219000元。2014年2月11日,天津市南开区民政局针对被告樊增祥反映的“建立南开区慈爱护养院不解问题的上访材料”信访事项出具答复意见书,指出樊增祥曾于2013年6月到民政局咨询建立民办养老院申办事宜,同年12月,委托工作人员于志礼再次提出申办养老院,未获得批准,后,进行信访。答复如下:樊增祥租赁的天津市××××号房屋坐落于南开工业园区,该园区的城市总体规划已得到市规划局批准并控规,园区内都是工业用地,区政府不同意在工业园区建立养老机构,因此,不予批准。2015年3月2日,天津市南开区民政局出具民办非企业单位名称预先核准通知书,内容为:“天津市南开区慈爱养老院”经审查符合国家有关民办非企业单位名称登记管理的规定,现予以核准。出资者于志礼,出资金额400000元,出资者樊增祥、出资金额100000元。2014年5月22日,被告樊增祥与被告桑毅萍签订经营资金退出协议书,内容为:双方于2013年6月1日签订合作协议书,截至2014年3月20日桑毅萍向经营的养老院累计投入资金300000元,经双方协商,樊增祥同意退还桑毅萍300000元,双方对退还方式及时间进行了约定。并约定桑毅萍退出养老机构前的债权、债务与桑毅萍无关,全部由樊增祥自行承担。本协议双方签字生效之日起,双方共同与康学才签订的房屋租赁合同与桑毅萍再无任何关系,房屋租赁合同项下的全部权利、义务由樊增祥自行承担并执行。庭审中,被告樊增祥对该协议不持异议。被告于志礼认为与其无关,述称其已支付给被告桑毅萍18万元。原告对该协议不予认可,认为该协议属于二被告内部协议,对原告不产生法律效力。2015年9月17日,该养老院取得营业执照,名称为天津市同为慈爱养老服务有限公司,公司类型为有限责任公司,住所地为天津市××××号,法定代表人樊增祥,注册资本300000元,营业期限自2015年9月17日至2035年9月16日,经营范围为养老服务(取得许可证后方可经营)。另查,2013年12月13日,天津市南开区人民政府嘉陵道街道办事处出具的证明,内容为:天津市××××号厂房及办公楼所有人李琪与康学才于2013年4月12日签订租赁合同,双方同意该厂房及办公楼租赁给康学才用于生产和经营。庭审中,被告樊增祥、桑毅萍提出,签订合同时,原告隐瞒了讼争房屋属于违法建筑的事实,原告不能提供房屋产权证,致使二被告无法办理经营许可证及营业执照,该租赁合同属于无效合同。原告对此不予认可,述称已事先告知二被告讼争房屋没有产权证,被告樊增祥表示其此前曾经营过养老院,可以找人办理相关经营手续,原告才与二被告签订的租赁合同。2016年4月5日,一审法院对案外人李琪进行调查,其陈述讼争房屋土地使用权属于天津洗衣厂,讼争房屋是其建造的,在房管部门未进行产权登记,属于历史遗留问题。其与天津洗衣厂签有房屋使用合同,其将讼争房屋出租给原告,已依法纳税,并同意原告将讼争房屋转租。其与原告签有租赁合同,约定了各自的权利和义务。其不同意作为本案第三人参加诉讼。上述事实,有当事人陈述及提交的证据佐证,予以确认。一审法院认为,原告与被告樊增祥、桑毅萍于2013年5月31日就讼争房屋签订的厂房租赁合同,双方虽对合同主要条款包括各自的权利、义务以及违约责任等进行了约定,并已实际履行,但该合同属于无效合同。理由如下:其一、被告樊增祥、桑毅萍主张讼争房屋原告没有产权证,属于违法建筑,对此,原告提供了街道办事处证明、纳税的证明。但上述证据的出具单位并非房屋主管部门,不能证明讼争房屋的合法性。其二、就本案讼争房屋是否属于违法建筑一节,对原告的出租方即案外人李琪进行调查,其承认讼争房屋未经房屋主管部门批准建设,未在房管部门进行产权登记,且未提供合法的建设规划及审批手续,显然讼争房屋属于违法建筑。综上,原告承租的讼争房屋不具有合法性,其向被告樊增祥、桑毅萍出租,虽取得案外人李琪授权,并不足以证明其行为具有合法性。标的物合法才是房屋租赁合同有效的前提。根据法律规定,违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同,为无效合同。故,被告樊增祥、桑毅萍主张合同无效,予以支持。根据法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错一方,应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的损失。原告提供的现有证据,可以证明被告未向原告支付2013年6月1日至2015年9月30日房屋使用费1021667元,具有过错。根据相关司法解释,原告该诉请属于参照合同约定的标准要求被告支付房屋使用费,予以支持。关于原告主张违约金一节,无效合同不存在违约责任,该项请求不予支持。关于原告主张三被告承担连带责任一节,被告桑毅萍虽与被告樊增祥签有退出合伙关系协议,但原告不予认可,该协议对外不具有法律效力。故,被告樊增祥、桑毅萍作为合同相对方,应对原告承担相应责任。根据原告及被告于志礼提供的证据,以及当事人的陈述,可以证实被告于志礼已参与养老院经营,且被告于志礼签字确认其与樊增祥经营期间,未付原告部分租金,故,其亦应对原告承担相应的责任。另外,本案中三被告虽提出由于原告的过错,对其造成了损失。但三被告均未提供证据加以证明,本案不予涉及。三被告可在取得证据后与原告另行解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,一审法院缺席判决:
一、确认原告康学才与被告樊增祥、桑毅萍于2013年5月31日签订的厂房租赁合同无效;二、判决生效后十五日内,被告樊增祥、桑毅萍、于志礼将坐落于天津市南开区××道××号承租的房屋全部腾空,并交付给原告康学才。原告收回房屋后十五日内,退还被告樊增祥保证金40000元;三、判决生效后十五日内,被告樊增祥、桑毅萍给付原告康学才房屋使用费1021667元。并自2015年10月1日始,按每日1389元向原告康学才支付房屋使用费,至交付房屋之日止;四、被告于志礼对上述判决第三条承担连带责任;五、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16903元,由原告康学才担负4057元,被告樊增祥、桑毅萍担负12846元,被告于志礼对被告樊增祥、桑毅萍担负的案件受理费承担连带责任。一审判决后,被告于志礼、樊增祥、桑毅萍均不服,分别提起上诉。上诉人于志礼、樊增祥、桑毅萍称,被上诉人租赁的房屋系违法建筑,导致上诉人无法办理经营执照,无法正常经营并造成损失。被上诉人不是该土地房屋的所有人,其无权主张腾房和租金。本案遗漏涉案土地、房屋的所有人应作为当事人参加诉讼。上诉人于志礼非本案租赁合同主体,不应承担责任。综上,一审法院认定事实和适用法律错误,程序违法,请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求,诉讼费由对方承担。被上诉人康学才称,一审判决正确,请求驳回上诉。本院二审查明的事实与一审认定事实一致,予以确认。二审期间,各方当事人均未提供新的证据。由于双方调解意见相悖,案经调解未果。
本院认为,天津市南开区人民政府嘉陵道街道办事处出具书面证据证明涉案天津市××××号厂房及办公楼所有人为李琪。一审法院审理期间,经询问李琪本人,其认可被上诉人签订的涉案租赁合同,且不同意作为本案第三人参加诉讼,故一审法院诉讼程序合法。因涉案房屋未依法登记取得产权,故该房屋租赁合同应无效。但上诉人依据租赁合同已实际占有使用该房屋,依法应比照租赁合同租金的约定给付使用期间的使用费。另,涉案天津市南开区慈爱养老院出资者有上诉人于志礼,出资金额400000元,其亦实际参与经营并签字确认其与樊增祥经营期间,未付被上诉人部分租金,故上诉人于志礼应对本案给付房屋使用费、腾房承担连带责任。再有,虽三上诉人经营该养老院期间,上诉人樊增祥、桑毅萍二人签订退伙协议,但该协议内容只能约束上诉人樊增祥、桑毅萍,不能对抗第三人,被上诉人康学才请求桑毅萍对本案给付房屋使用费、腾房承担连带责任应予支持。三上诉人虽提出由于被上诉人存在过错,给其造成了损失,由于本案中三上诉人未提起反诉且未提供证据加以证明存在该损失,故本案不予涉及。三上诉人可在取得证据后另行解决。综上,一审法院根据本案事实和证据情况所作出的判决正确,应予维持。三上诉人的上诉请求依据不足,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项的规定,
判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费13994元,由上诉人于志礼、樊增祥、桑毅萍承担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理
审判员 张 莹
代理
审判员 张 宇
二〇一六年八月一日
书 记 员 王 孟附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定; 来源：