广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7605号
上诉人（原审原告）：林洪鑫。
委托代理人：曾倩莹，广东度道律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：谢笑珍。
委托代理人：邵泽锋，广东度道律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：林洪智。
委托代理人：钟文军，广东博商律师事务所律师。
原审
第三人：曾美玲。
委托代理人：蔡永祥，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人：罗永梅，广东德纳律师事务所律师。
上诉人林洪鑫、谢笑珍因与被上诉人林洪智、原审第三人曾美玲所有权确认纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1193号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院
经审理查明，林洪鑫、谢笑珍系夫妻关系，于1975年1月8日登记结婚，林洪智系林洪鑫、谢笑珍之子。林洪智与曾美玲于2004年登记结婚，并于2004年6月1日生育一子林某杰。2000年12月15日，林洪鑫与深圳市蛇口房地产有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，购买深圳市南山区蛇口海昌街南蛇口海欣花园二号楼xx号房产（涉诉房产），价格475892元。林洪鑫提交了发票及税费缴纳凭证，证明其支付了全部购房款及税费。2001年9月20日，涉诉房产登记至林洪鑫名下。林洪鑫、谢笑珍提交了一份时间为2010年7月10日并有林洪鑫与林洪智签名的协议书复印件，协议书载明：为本人孙子林某杰能够有学位就读蛇口海湾小学及中学，现父子双方就林洪鑫名下的涉诉房产转移至林洪智名下一事达成本协议；涉诉房产由林洪鑫于2000年12月购买，为本人与老伴谢笑珍养老所用；为满足孙子读书之学位需求，本人同意将涉诉房产过户给儿子，但本人仍保留对该房产的完全所有权，在本人及老伴需要时，儿子应当将该房产立即归还本人使用；由儿子按照房产交易中心要求办理房产过户手续，这些手续不影响本人保留涉诉房产的所有权，待本人及老伴百年之后，本人同意将涉诉房产赠与给林洪智一人所有。林洪鑫、谢笑珍于庭审中称上述协议的原件已无法找到，林洪智对协议书无异议，林洪鑫、谢笑珍与林洪智称并未将签订协议书一事告知曾美玲；曾美玲对协议书不予认可，主张该协议书系林洪鑫与林洪智于近期恶意串通而签订。2010年10月11日，林洪鑫与林洪智签订深（南）房现买字（2010）第20290号《深圳市二手房买卖合同》，约定：林洪鑫将涉诉房产转让给林洪智，交易价格为475892元，付款方式为买卖双方自行协商。2010年10月14日，涉诉房产转移登记至林洪智名下。林洪智及曾美玲均确认未向林洪鑫、谢笑珍支付过购房款。各方确认涉诉房产由开发商交付后由林洪鑫、谢笑珍进行了装修，林洪智与曾美玲结婚后由两人居住使用。曾美玲提交了收据、订单等证据，拟证明其于2013年至2014年期间对涉诉房产进行了重新装修，林洪鑫、谢笑珍、林洪智对此不予认可。2015年11月25日，深圳市南山区海湾小学出具《在校学生证明书》，载明林某杰于2010年年初已办理入学手续，现在该校就读六年级。另查，原审法院于2015年11月27日就林洪智起诉曾美玲离婚纠纷一案作出（2015）深南法蛇民初字第682号民事调解书，林洪智与曾美玲自愿同意离婚，涉诉房产在该案中暂不予以处理。林洪鑫、谢笑珍一审诉讼请求为：1、确认深圳市南山区蛇口海欣花园二号楼xx号房屋归林洪鑫、谢笑珍所有；2、诉讼费由林洪智承担。原审法院认为，林洪鑫、谢笑珍将其所有的涉诉房产转移登记至林洪智名下，主张仅系为林洪智与曾美玲之子林某杰读书学位之用，并提交了时间为2010年7月10日并有林洪鑫与林洪智签名的协议书为证，但该协议书无原件可供核实，且林洪鑫、谢笑珍在起诉状中称因林某杰要入读海湾小学，为保证其入学顺序，林洪鑫与林洪智签订上述协议书，但根据海湾小学出具的证明，林某杰在2010年年初就已办理入学手续。虽然林洪智及曾美玲均确认未向林洪鑫、谢笑珍支付过购房款，但林洪智系林洪鑫、谢笑珍之子，其与曾美玲自2004年开始便一直居住于涉诉房产，涉诉房产转移登记时曾美玲与林洪智的婚姻关系仍存续，林洪鑫、谢笑珍主张其真实意思并非向林洪智转让涉诉房产所有权，缺乏事实依据。不动产所有权以公示公信为原则，其设立、变更、转让和消灭以登记为公示方法，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。林洪鑫、谢笑珍未能证明涉诉房产的登记物权状况与真实权利状况不一致，其请求确认涉诉房产归其所有，理据不足，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回林洪鑫、谢笑珍的全部诉讼请求。案件受理费4219.2元，由林洪鑫、谢笑珍负担。
上诉人林洪鑫、谢笑珍不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原审判决，依法发回重审或是予以改判；2、本案的诉讼费用由林洪智承担。事实与理由：
一、一审法院认为林洪鑫、谢笑珍主张其真实意思并非向林洪智转让涉诉房产所有权，缺乏事实依据。一审法院的该认定明显错误，一审法院以该认定否认了林洪鑫、谢笑珍与林洪智都认可的事实关系，系不当认定，应当予以纠正。本案中，林洪鑫、谢笑珍与林洪智在庭审时已经明确表明了，办理房屋过户后房屋物权仍归属林洪鑫、谢笑珍所有。在双方都认可这一事实情况下，人民法院应当尊重当事人之间的本意，应当认定林洪鑫、谢笑珍享有系争房屋的所有产权份额。事实上，林洪鑫与林洪智之间签订了《房屋买卖合同》并办理过户手续确实是为了孙子林某杰读书问题。林洪智与曾美玲在深圳名下均没有房产，为了确保林某杰就读始终可以获得最优先入学资格（办理小学入学时手续时，因为业主不是林洪智，需要到派出所开具亲属关系证明，导致林某杰差点没报上名。同时小学老师明确说了，读初中时也是要一样办理房主与入学人关系等一系列手续，由于房屋登记在林洪鑫名下，入学的积分数与在林洪智名下的积分数有差别，而且如果需要提供证件或是办理一些手续时，需要林洪鑫配合办理）。林洪鑫担心孙子读初中时自己年纪大了跑不动，也不想太麻烦，想着干脆就改到林洪智名下，这样只要林洪智去办理就可以，正是出于该种考虑，才进行的更名过户。并不是将房屋出售给林洪智。有以下情节可以证实：（1）双方签订合同的时间是2010年10月11日，合同上的房屋价款是475892元，与当时（2000年）购买时的价格一致，如果是属于买卖交易行为，这根本不可能，因为该片区房价早已经上涨。这仅是为了交纳较少税额而填写的金额，而且，林洪鑫、谢笑珍前去房产局咨询时，正因为林洪鑫、谢笑珍表明为了孙子读书想办过户的原因，房管局才可能仅告知这一种简单方式，且没有核实林洪鑫、谢笑珍的房屋是否是共有财产，按规定要求共有人一起签名。（2）签订《房屋买卖合同》后，林洪智或是曾美玲没有支付过任何对价，甚至连办理过户须缴纳的税费，都是林洪鑫出资。曾美玲也不知道林洪鑫、谢笑珍与林洪智签订了《房屋买卖合同》，直至双方发生离婚纠纷才知道。
二、房屋登记的公示公信效力，意义在于保证善意曾美玲，本案中不存在着需要保护善意曾美玲的问题。1、房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。正是基于此法理，《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。2、在房屋买卖合同关系中，买受方需支付对等的价款后，才能取得房屋所有权，房屋所有权取得的依据是谁出资购买房屋归谁所有。林洪鑫、谢笑珍提供的证据充分证明了涉及该房屋的所有款项均是林洪鑫、谢笑珍支付，林洪智与曾美玲庭审时承认没有支付任何价款，本案中的涉案曾美玲不是《物权法》上规定的善意第三人。
三、认定当事人是否享有不动产的权利，仍取决于基础法律关系。1、本案中林洪鑫、谢笑珍系争房屋的实际出资人，应为实际产权人。（1）林洪鑫、谢笑珍一审提供的第一次购房时的公证书、购房发票、缴税发票等表明系争房屋购买时由林洪鑫支付了所有购房款，林洪智与曾美玲没有任何出资行为。（2）林洪鑫、谢笑珍在购房后花费了27万元装修了涉案房屋，林洪智与曾美玲没有任何出资行为。（3）林洪鑫、谢笑珍与林洪智办理完过户后的房屋产权证原件、税费发票等原件均在林洪鑫、谢笑珍手里。从未给过林洪智或是曾美玲，就是为了能说明房子的产权归属，系房产真实权利状况的有力证明。2、林洪鑫与林洪智签订的房屋买卖合同依法应认定为无效合同。（1）林洪鑫、谢笑珍的婚姻登记时间为1975年1月8日，购买系争房屋的时间为2000年12月l5日（购买合同签订日），系婚后取得财产，应视为夫妻共同财产。（2）林洪鑫与林洪智签订的合同没有谢笑珍的签名，庭审时林洪鑫与林洪智均表示没有告知谢笑珍，系林洪鑫个人单独处置夫妻共同财产，属于无权处分。依据《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，林洪智不属于善意的第三人，其明知房屋属于林洪鑫、谢笑珍的共同财产，但仍只和林洪鑫办理过户手续，事后没有谢笑珍的追认，林洪智也没有以合理的价格转让，实际上林洪智根本没有支付一分钱的房屋价款，不符合不知情的善意第三人，故林洪鑫与林洪智签订的合同应属无效。二人签订的合同侵犯了谢笑珍的合法权益，属于无效合同，基于无效合同办理的房产证不具有合法性基础。综上，林洪鑫、谢笑珍认为一审法院判决有误，请二审法院予以纠正，维护林洪鑫、谢笑珍的合法权益。被上诉人林洪智答辩认为，一、林洪鑫、谢笑珍与林洪智买卖房屋不是双方真实意思表示，是方便孩子读书才将房屋以买卖形式登记在林洪智的名下，但该房屋的实际产权人是林洪鑫、谢笑珍，事实上双方也不存在买卖关系，合同的价格也是最初房屋登记的价格，并非房屋实际的市场价值，林洪智并未支付合同的对价，并且过户所产生的税费也是由林洪鑫承担的。
二、如果法院确定房屋的所有权归林洪智，那么林洪智并非善意取得，林洪智明知房屋的所有人是林洪鑫和谢笑珍，林洪智仅与林洪鑫私下办理了过户手续，也就是在没有取得共有人谢笑珍的同意下将房屋变更到林洪智的名下。从法律维护公民公正的角度来看，房屋的所有权归林洪鑫、谢笑珍所有，林洪智并无异议。原审第三人曾美玲答辩称：
一、林洪鑫、谢笑珍上诉称“办理过户手续确实是为了孙子林某杰读书问题”的理由不成立；
二、本案系物权确认纠纷，依据《中华人民共和国物权法》法定原则，应认定林洪智为涉案房屋的所有权人；
三、林洪鑫、谢笑珍上诉称“林洪鑫与林洪智签订的房屋买卖合同因没有谢笑珍的签名，系林洪鑫个人单独处置夫妻共同财产，该房屋买卖合同应认定为无效合同”的理由不能成立；
四、引起本案的真正原因是林洪智诉曾美玲的离婚诉讼。本案表面上看是物权确权纠纷，实为一方父母帮助子女争夺离婚财产。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，林洪鑫、谢笑珍的上诉理由不能成立，应予以驳回。本院
经审理查明，原审查明事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，根据物权法第五条、第九条的规定，我国实行不动产物权登记公示制度，即登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。本案中，林洪鑫与林洪智于2010年10月11日通过签订《深圳市二手房买卖合同》的方式将涉案房产登记至林洪智名下，林洪智在法律上应推定为真正的权利人。林洪鑫、谢笑珍提起本案诉讼主张自己为涉案房屋的实际权利人，意图推翻涉案房产的登记效力，必须提供充分的证据予以证明。林洪鑫、谢笑珍提交的时间为2010年7月10日的《协议书》，虽然载明的内容能够证明林洪鑫与林洪智已达成一致，由林洪智代为持有涉案房产、而实际的权利人仍为林洪鑫，但该《协议书》为复印件，林洪鑫、谢笑珍一、二审均未能提交原件核实，其真实性无法确认，依法不能采信。林洪鑫、谢笑珍主张系为孙子林某杰读书而将涉案房产登记至儿子林洪智名下，买卖并非当事人的真实意思表示，双方也未按买卖合同实际履行。但，根据查明的事实，林某杰在2010年年初即已办好小学入学的手续，而涉案房产转移登记时间在后，涉案房产登记至林洪智名下与林某杰入学读书的关联性不能排除合理怀疑。且即使双方未实际按买卖合同履行，甚至第三人曾美玲也确认未按该买卖合同向林洪鑫支付过房款，亦不足以证明涉案房产的实际权利人仍为林洪鑫、谢笑珍。林洪鑫、谢笑珍还主张涉案房地产证原件、交纳过户税费的发票均由其持有，但本案纠纷可能影响到第三人曾美玲的权利，而林洪鑫、谢笑珍与林洪智为父母子女关系，立场一致，该持有房地产证原件、税费发票的事实，也不能证明林洪鑫、谢笑珍为涉案房产的实际权利人。综上，林洪鑫、谢笑珍主张自己为涉案房产实际权利人的证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8438.4元，由上诉人林洪鑫、谢笑珍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 傅 新 江
审 判 员 聂 效
代理
审判员 王 丹 妮
二〇一六年八月一日
书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”