北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8522号上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人王文博，男，1991年4月10日出生。被上诉人（原审原告）崔秀荣，女，1962年7月20日出生。委托代理人刘建华，北京市昆泰律师事务所律师。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人崔秀荣商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初13355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任
审判长，法官王天水、法官郑吉喆参加的合议庭,于2016年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托代理人王文博、被上诉人崔秀荣的委托代理人刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔秀荣在一审中起诉称：崔秀荣与实地公司于2013年8月7日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），崔秀荣购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层5206号房屋（以下简称5206号房屋）。合同签订后，崔秀荣向实地公司支付了购房款782990元。根据合同约定，实地公司应当在2013年11月15日前向崔秀荣交付5206号房屋。但至今实地公司却迟迟不能交付符合条件的商品房，5206号房屋所在的大厦更是无法正常开业，致使崔秀荣购买的商品房无法进行经营。实地公司的上述违约行为，直接导致崔秀荣购买5206号房屋用于经营收益的合同目的无法实现。故诉至一审法院，要求判令：1.解除崔秀荣与实地公司签订的合同编号为Ｙ1515381的《预售合同》；2.实地公司返还崔秀荣购房款782990元；3.实地公司赔偿崔秀荣北京Ｏ**铺位排号费10000元；4.实地公司向崔秀荣支付违约金7829.9元；5.诉讼费由实地公司承担。实地公司在一审中答辩称：实地公司不同意崔秀荣的诉讼请求。崔秀荣购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回崔秀荣的诉讼请求。依据合同附件五的约定，崔秀荣逾期支付房款违约在先，合同附件十中也对买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第5条要求崔秀荣在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，实地公司认为根据约定，崔秀荣的行使解除权的期限为93天，崔秀荣没有依照合同的约定的期限行使权利而丧失解除权。双方签订的合同只是房屋买卖合同，并非附加由实地公司进行招租和管理，只是按照合同的约定达到交付条件，即可通知崔秀荣办理入住。实地公司认为竣工验收备案经过核验后即达到了合同约定的交付条件，2014年10月17日产权登记证书已经完备，已经具备交付条件的所有手续。虽然合同约定2013年11月15日交付房屋，但是实地公司已经发出了入住通知书，实地公司进行了房屋交付的通知，虽然该通知发出在竣工备案验收前，但只是违反了行政规定，应受到行政处罚，实地公司履行了房屋交付的义务。本案中，系崔秀荣拒绝收房，崔秀荣认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，崔秀荣解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回崔秀荣的诉讼请求。实地公司在2014年1月已经和其他公司签订了房屋租赁合同，双方约定涉案的商场一至四层星悦百货已在2014年年底或者2015年年初正常开始营业，所以崔秀荣认为不能实现合同目的的理由不成立，实地公司虽然有迟延交房的行为，但是不足以达到合同违约的程度。对于崔秀荣主张返还商铺排号费的诉讼请求，需要证明该费用是实地公司实际收取。一审法院审理查明：2013年6月16日，崔秀荣向实地公司交纳北京O**铺位排号费10000元，实地公司为崔秀荣出具收据。2013年8月7日，崔秀荣与实地公司签署合同编号为Ｙ1515381的《预售合同》，崔秀荣购买5206号房屋。《预售合同》约定5206号房屋总房款为782990元，实地公司应当在2013年11月15日前向崔秀荣交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。2013年12月20日，崔秀荣向实地公司交纳购房款782990元，实地公司为崔秀荣出具发票。2013年11月15日，5206号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了5206号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5206号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街59号院1号楼）的楼栋权属证明。崔秀荣至今未办理5206号房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，5206号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案一审开庭时，商业办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中崔秀荣与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向崔秀荣交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，5206号房屋并未满足交付条件，且截至本案一审开庭时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。崔秀荣购买的5206号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求崔秀荣的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅崔秀荣个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故崔秀荣要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还崔秀荣已交纳的购房款782990元和北京Ｏ**铺位排号费10000元；对于崔秀荣要求实地公司支付违约金7829.9元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，崔秀荣主张的违约金的数额并无不妥，一审法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、自判决生效之日起解除崔秀荣与实地公司签署的编号为Ｙ1515381的《北京市商品房预售合同》；
二、实地公司返还崔秀荣购房款人民币782990元，于判决生效之日起7日内执行清；
三、实地公司返还崔秀荣北京Ｏ**铺位排号费人民币10000元，于判决生效之日起7日内执行清；
四、实地公司赔偿崔秀荣违约金人民币7829.9元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。实地公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
一、崔秀荣已经丧失解除权。合同中明确约定了买受人解除合同的期限是93天，既然双方已经有了约定，崔秀荣又没有在约定的时间内行使，故崔秀荣已经丧失了行使解除权的权利，合同应该继续履行。
二、崔秀荣利用无法实现合同目的来行使合同解除权，实属转移商业风险的行为。实地公司与崔秀荣之间签订了房屋买卖合同，实地公司所售房屋通过了竣工验收、取得了楼宇产权证书、与北京国泰平安百货签订了房屋租赁合同，虽然一至四层现在停业，可曾经是正常经营的，崔秀荣以购买商铺不能实现合同目的为由要求解除合同，实地公司认为是不合理的。一至四层商铺开业后又暂停营业，以至崔秀荣目前不能正常经营，实属商业风险。在实地公司已经履行全部合同义务的前提下，崔秀荣又要求解除合同这就是把购买商铺的经营风险完全转嫁给了实地公司，这是不公平、不合理、不符合商业规则的。
三、合同应继续履行，实地公司无需支付违约金。故实地公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案的诉讼费用由崔秀荣承担。崔秀荣服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：服从一审判决，不同意实地公司的上诉请求。双方当事人均未向本院提交新的证据。本院
经审理查明：经本院询问，实地公司对一审法院确认的购房款及排号费数额没有异议，对一审法院判决的违约金计算方式没有异议，但实地公司认为其不该支付违约金。本院
经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《预售合同》、购房发票、收据、楼栋权属证明、竣工验收备案表、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、照片、宣传资料及双方当事人一审、二审陈述等在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院二审的争议焦点为崔秀荣是否有权行使合同解除权。《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据《预售合同》约定，实地公司应于2013年11月15日前向崔秀荣交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日5206号房屋并未满足交付条件，故实地公司存在逾期交房的违约行为。5206号房屋为商业用房，该房屋的性质即要求崔秀荣的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，现5206号房屋所在楼层未具备经营环境，崔秀荣无法实现购买5206号房屋的合同目的，其要求解除《预售合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。5206号房屋所在楼层无法正常经营的商业风险不应由崔秀荣承担，实地公司提出的崔秀荣转移商业风险的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。实地公司上诉主张崔秀荣逾期行使合同解除权，《预售合同》附件十第5条约定：买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。实地公司以崔秀荣未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张崔秀荣不再享有合同解除权。
本院认为，《预售合同》附件十第5条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第5条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制崔秀荣的合同解除权，对实地公司的该项上诉主张，本院不予采纳。合同解除后，实地公司应当向崔秀荣返还购房款以及北京O**铺位排号费。另，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，其应向崔秀荣支付相应的违约金。崔秀荣主张的违约金的数额合法有据，且实地公司对于崔秀荣主张的违约金的计算方式不持异议，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，实地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5904元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费11808元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理
审判员 王天水
代理
审判员 郑吉喆
二〇一六年八月一日
书 记 员 刘 畅 微信公众号“”