辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终3155号
上诉人（原审原告）：王庆林。
委托代理人：李慎高、李福霞，辽宁大东律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：大连友谊合升房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场B3区35-4号公建。
法定代表人：杜善津，该公司董事长。
委托代理人：张昌军，辽宁宏展律师事务所律师。原审原告王庆林与原审被告大连友谊合升房地产开发有限公司（以下简称合升公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2016年2月23日作出（2015）甘民初字第7604号民事判决，王庆林不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人王庆林委托代理人李慎高、被上诉人合升公司委托代理人张昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庆林一审诉称：原、被告于2012年8月18日签订商品房买卖合同（合同编号：##），约定原告购买被告销售的位于大连市西南路（甘）48-#号公建（以下简称案涉房屋）。合同约定房屋单价为25,300.00元每平方米，总房款为5,685,416.00元，房屋交付时间为2012年6月30日，如延迟交付则按房款日万分之一的标准支付违约金。合同签订后当天，被告将案涉房屋交付给了原告，但该公建一直没有供电，无法正常用于经营使用。原告多次找到被告督促，案涉房屋于2013年6月25日开始供电。至此，在2012年8月18日至2013年6月25日期间，因案涉房屋未能供电，致使原告无法开展经营，给原告造成了较大损失。原告认为，被告交付案涉房屋时，应当具备必要的使用条件，而将用电纳入城市供电网络，提供电力是保障原告能够正常使用购买房屋的必要条件。被告虽然在2012年8月18日将案涉房屋交付给原告，但案涉房屋实际具备使用条件是在2013年6月25日，因此被告的行为构成违约，应当按照合同的约定赔偿原告的损失。同时，原告自行缴纳了2012年冬季取暖费7,332.45元，也应当由被告一并予以赔偿。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求人民法院判令：
一、被告赔偿原告迟延交付违约金172,268.10元（自2012年8月19日起至2013年6月20日止按已付房款5,685,416.00元的日万分之一计算，共计303天）；
二、被告向原告给付2012年至2013年案涉房屋取暖费7,332.45元；
三、被告承担本案的诉讼费用。
被告合升公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告从被告处购买的案涉房屋系置换房屋。2011年6月，原告曾购买被告销售的位于大连市甘井子区西南路50-#号、50-##号公建。原、被告签订了商品房买卖合同，原告付清房款后双方办理了商品房预告登记、合同登记备案和房屋交付手续。后因原告对购买的两处公建不满意，与被告商谈进行调换。被告同意调换后，原、被告于2012年8月4日签订了《关于调换房屋的协议书》（以下简称换房协议）。双方在换房协议中约定，解除原告与被告签订的房屋买卖合同，撤销前述两套公建的房屋预告登记及合同备案。原告补齐购房款差价后，双方重新签订商品房买卖合同，被告出售给原告两套新的公建作为调换。本案中的案涉房屋即为两套调换公建中的一套。原、被告在换房协议中明确约定，原告对案涉房屋进行了充分的了解并同意按照现状接收案涉房屋。关于调换房屋事宜以换房协议的约定为准，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。因此，原告无权因房屋供电问题要求被告进行赔偿。其次，关于案涉房屋的交付时间，双方在换房协议中明确约定，房屋交付日期据实调整。原告于2013年4月1日签收验房手续领取了钥匙，房屋的交付日期应确定为2013年4月1日。在双方关于案涉房屋重新签订的商品房买卖合同中约定，房屋交付时没有接通供电的，被告有90日的办理期限，90日后仍没有办理完结的被告应按已支付房款的日万分之一支付违约金。案涉房屋在2013年6月25日接通供电，并未超过合同约定的期限，被告不存在违约行为，也无需向原告支付违约金。关于原告交付的取暖费，该费用系原告购买案涉房屋应予交纳的费用，且双方在换房协议中已经明确约定不再向对方索要其他任何违约金或赔偿金，原告的诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。一审法院
经审理查明：2011年6月7日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于大连市甘井子区西南路50-#号、50-##号公建。原告付清房款后，被告向原告交付了房屋并办理了两套公建的商品房预告登记、房屋买卖合同备案手续。2012年8月4日，原、被告签订了换房协议，协议的主要内容为：原、被告经协商均同意将原告已经购买的前述两套公建进行调换。双方同意解除前述两套公建的房屋买卖合同并撤销相应的房屋备案手续。在原告补齐购房款差价后，双方重新签订房屋买卖合同。原告在换房协议中确认，对调换后的房屋进行了充分的了解，并同意按照现状接收调换后的两套公建。原、被告在换房协议中约定，关于房屋调换事宜以换房协议的约定为准，除换房协议约定以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。换房协议签订后，原、被告解除了大连市甘井子区西南路50-#号、50-##号公建的房屋买卖合同及商品房预告登记、合同备案手续。双方于2012年8月18日签订了新的商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于大连市甘井子区西南路（甘）48-#号公建（即案涉房屋），房屋建筑面积224.72平方米、每平方米25,300.00元，房屋总价款为5,685,416.00元。该商品房买卖合同中第十四条约定，房屋供电入住时接通。如果在入住时未接通，由被告继续办理，如超过90日未达到使用条件，被告应按照原告已付房款日万分之一承担违约金。原告于2012年10月向被告给付调换房屋差价款后，被告于2013年4月1日将案涉房屋交付给原告。房屋交付时供电没有接通，经原、被告与供电部门协调，案涉房屋于2013年6月25日开始供电。一审法院认为：原、被告签订的换房协议系双方的真实意思表示，合法有效。该协议的内容能够证明，原告在签订换房协议时，对案涉房屋进行了充分了解并同意按照现状接收房屋。关于房屋调换事宜，除协议约定外，原、被告均承诺不向对方索要其他任何违约金或赔偿金。依据前述协议约定内容，即使被告向原告交付房屋时案涉房屋没有接通供电，基于原告对房屋现状的了解及双方在换房协议中关于违约责任的约定，原告无权要求被告因房屋没有接通供电进行赔偿。被告提交的证据能够证明，被告向原告交付案涉房屋的时间为2013年4月1日。在原、被告关于案涉房屋签订的商品房买卖合同中第十四条约定，房屋供电入住时接通。如果在入住时未接通，由被告继续办理，如超过90日未达到使用条件，被告应按照原告已付房款日万分之一承担违约金。现原、被告在一审庭审中均认可案涉房屋于2013年6月25日开始供电，依据前述商品房买卖合同的约定，被告在案涉房屋交付后90日内解决了房屋供电问题，并不构成违约。被告关于案涉房屋供电问题不存在违约行为的抗辩主张具备事实依据，一审法院对被告的抗辩意见予以支持。关于原告要求被告支付2012年至2013年案涉房屋取暖费7,332.45元的诉讼请求，因原告在2012年11月16日交纳取暖费时案涉房屋并未实际交付，原告交纳的该项费用系房屋调换过程中产生的垫付费用，被告应将该取暖费返还给原告。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
一、被告大连友谊合升房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起10日内向原告王庆林返还取暖费人民币7,332.45元。
二、驳回原告王庆林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，由原告负担3840元，被告负担100元。王庆林上诉的理由及请求是：第一，双方约定的实际交房时间为2012年8月18日，而非没有约定。双方在2012年8月18日签订的新商品房买卖合同中约定的交付时间为2012年6月30日，由于双方约定的交房时间早于合同签订日期，加之2012年8月18日案涉房屋已完工，因此王庆林认为双方约定的实际交房时间为2012年8月18日。在（2014）甘民初字第4815号卷宗2014年9月17日庭审笔录第10页，合升公司对于为何约定为2012年6月30日交付房屋是这样解释的“新签订的合同案涉房屋具备了交房条件，签署时间为2012年8月18日，而合同中所约定的交付时间为2012年6月30日，明显不符合逻辑，而产生这一情况的原因是双方对于解除原合同签订新合同已经达成了书面协议，经双方合意达成了一致，不存在任何损害赔偿责任，案涉房屋已经具备了交付条件，由于王庆林单方面原因逾期接收房屋，由此造成的损失当由其自行承担。”由此可见，合升公司认为2012年8月18日已经可以交付，没有交付是王庆林的原因。目前合升公司并未提供王庆林没有当初收房的证据，且王庆林也认可签订合同当天收房，因此双方新的商品房买卖合同约定的交付时间应当从签订合同之日起算。第二，换房协议中关于王庆林承诺不向合升公司主张违约金和赔偿金问题，仅是针对原商品房买卖合同之间的约定，并不适用于新的商品房买卖合同履行中合升公司违约的情形。第三，房屋实际交付的时间为2012年8月18日，而非2013年5月20日。庭审过程中，王庆林提供了所购房屋的取暖费发票和物业费发票以及2013年3月的物业维修单，两种费用的收取时间均早于合升公司所称的房屋交付时间，如果没有实际交房，物业公司也不可能向王庆林收取物业费，王庆林也不可能缴纳上述物业费和取暖费。2013年3月，物业维修人员到案涉房屋维修时也提到案涉房屋没有供电，也是早于2013年5月20日，因此合升公司称2013年5月20日才交付房屋与事实不符。且合升公司在（2014）甘民初字第4815号案件审理过程中也辩称在交付后提供了临时用电，如果是2013年5月20日交房，也就与合升公司原陈述不符。第四，不能因双方在换房协议中约定按照房屋现状交房就免除合升公司供电的责任，房屋交付的条件是包括供电的。第五，本案并非新案件，王庆林原就合升公司违约起诉过一次，并经两审法院审理，二审案号为（2015）大民二终字第720号。两审法院对案件的基本事实查明一致，均认为合升公司构成违约，二审法院仅因王庆林诉请不当而驳回了王庆林的诉请。而在王庆林再次提起本案诉讼后，合升公司作出了不同的辩解，一审法院又对同一事实作出了不同的事实认定。据此，请求维持一审判决第一项，加判合升公司支付迟延交付违约金172,268.10元。合升公司二审答辩认为：案涉合同约定的交房日期为2013年6月30日，因笔误书写为2012年6月30日。王庆林交付物业费、取暖费恰恰反映出调换房屋的履行特征，不能用购买商品房的交易习惯来衡量已经购买后又调换房屋的做法。不可能调换房屋后，王庆林不承担物业费、取暖费，反而转由合升公司承担。这也正是合升公司缴付取暖费后，王庆林主动将款额交到合升公司手中，并将取暖费原始凭证取回的原因。本院
经审理查明：一审法院认定事实中除“在原告补齐购房款差价后，双方重新签订房屋买卖合同”外其他事实属实。本院补充查明：双方于2012年8月18日签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2012年6月30日前将案涉房屋交付买受人使用。双方当事人二审庭审时共同确认王庆林于2012年10月16日付清了案涉房屋全部房款。合升公司以王庆林名义交纳了案涉房屋2012年11月至2013年4月的取暖费7,332.45元，后王庆林又向合升公司支付了7,332.45元取暖费，合升公司将该取暖费发票原件交给了王庆林。王庆林支付了案涉房屋2013年2月-2013年7月的物业费。2013年3月31日的（物业）维修单载明案涉房屋没有电。2013年4月1日，王庆林在业主入伙流程单中签名确认领取了案涉房屋钥匙，并确认物业费从2013年1月开始。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、发票联、维修单、业主入伙流程单及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，该法第六十二条第（四）项规定，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。案涉商品房买卖合同签订于2012年8月18日，却约定合升公司应当于2012年6月30日前将案涉房屋交付王庆林使用，且从双方当事人的陈述可知，2012年6月30日并非双方实际约定的交房日期，又因双方均未能提交充分证据证明双方约定的交房日期，故可认定双方对交房期限未作明确约定，双方对此亦没有达成补充协议，且根据合同的有关条款或交易习惯亦无法确定，故购房人王庆林可以随时要求合升公司履行交付房屋的义务，但应当给予合升公司必要的准备时间。而王庆林未提交证据证明其于2013年4月1日在业主入伙流程单上签名确认领取案涉房屋钥匙之前向合升公司主张过交付案涉房屋，且合升公司于2013年4月1日已实际向王庆林交付了房屋，故合升公司不应向王庆林承担逾期交房违约责任。至于合升公司是否应向王庆林承担案涉房屋未达到用电使用条件违约责任一节，
本院认为，案涉商品房买卖合同约定，房屋供电入住时接通，如果在入住时未接通，由合升公司继续办理，如超过90日未达到使用条件，合升公司应按照王庆林已付房款日万分之一标准承担违约金。王庆林于2013年4月1日接收案涉房屋，案涉房屋于2013年6月25日开始供电，自王庆林接收案涉房屋至案涉房屋供电，未超过合同约定的90日期限，故合升公司不应承担房屋未达到用电使用条件的违约责任。一审驳回王庆林要求合升公司赔偿迟延交付违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。关于王庆林上诉主张其于2012年8月18日实际接收案涉房屋，而非于2013年4月1日接收案涉房屋一节，
本院认为，王庆林主张案涉合同将交房日期约定为2012年6月30日就是因为王庆林于合同签订当日2012年8月18日已实际接收了案涉房屋,且王庆林支付了2012年度取暖费、2013年2月-2013年7月的物业费亦能证明王庆林于2012年8月已接收案涉房屋，王庆林之所以于2013年4月1日在业主入伙流程单签字是为装修案涉房屋，应物业公司要求签字的，王庆林于2013年3月31日交纳了排渣费亦能够证明王庆林是为装修而在业主入伙流程单上签字；而合升公司则主张案涉合同约定的交房日期为2013年6月30日，因笔误书写为2012年6月30日，只有王庆林同意缴纳调换后房屋（案涉房屋）的物业费、取暖费，并把单价由24,300.00元调整到25,300.00元，合升公司才同意调换房屋，否则会出现合升公司给王庆林调换房屋导致合升公司自行承担调换后房屋取暖费、物业费的后果，且王庆林于2012年8月18日尚未交清剩余房款，合升公司不可能同意向王庆林交付房屋，王庆林就是于2013年4月1日领取的房屋钥匙，接收的案涉房屋。综合本案查明事实，对于案涉合同中载明的交房日期早于合同签订日期及王庆林为何要支付2012年度取暖费的原因，双方当事人各执一词，均未提供证据证明各自的主张，但合升公司提交的载有王庆林签字确认的业主入伙流程单却能证明王庆林于2013年4月1日签字领取了案涉房屋钥匙，并确认从2013年1月开始交纳物业费。至于王庆林主张其提交的2013年3月31日出具的载明案涉房屋没有电的（物业）维修单及其于2013年3月31日交纳了排渣费的事实可证明其早已接收案涉房屋，且是为装修才应物业公司要求于2013年4月1日在业主入伙流程单中签名一节，
本院认为，王庆林于接收案涉房屋前一日预先交纳排渣费准备装修及申请物业对房屋质量问题予以维修亦符合通常的交易习惯。且王庆林于2012年10月16日才付清了全部房款，即2012年8月18日，王庆林尚未付清案涉房屋房款。故在王庆林未提交其他证据证明其于2012年8月18日已实际占有案涉房屋，且存在书证（业主入伙流程单）证明王庆林于2013年4月1日领取房屋钥匙的情况下，难以仅凭王庆林向合升公司补交了2012年11月至2013年4月的取暖费就推定出王庆林于2012年8月18日当天既已接收案涉房屋的唯一结论，故对王庆林此项上诉主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元(王庆林预交)，由王庆林负担。本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年八月一日
书记员 王 亮 更多数据：