江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初2292号原告昆山和广塑胶电子有限公司，统一社会信用代码91320583787653223Y,住所地江苏省昆山市张浦镇南港源进路。法定代表人龚俊仁，该公司董事长。委托代理人王莺，江苏华峡律师事务所律师。被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂，住所地江苏省昆山市张浦镇南港新南路**号。经营者叶显团，该个体工商户业主。委托代理人郗玉柱，江苏越溪律师事务所律师。
原告昆山和广塑胶电子有限公司与被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由
代理
审判员李志辉适用简易程序独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王莺，被告的委托代理人郗玉柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山和广塑胶电子有限公司诉称：原、被告于2014年4月15日签订了厂房租赁合同一份，约定原告将位于昆山市XX镇XX路XX号厂房约1980平方米租赁给被告使用，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月30日，月租金为29700元，租金支付方式为：上月25日支付下月租金，每月支付一次，逾期支付的按照拖欠租金的金额每天千分之五支付违约金。租赁合同第三条（6）约定逾期支付水电费，原告有权提前解除合同；第三条（7）约定逾期支付租金的，经原告书面催告后仍拖欠租金的，原告有权收回厂房并要求被告承担追讨欠款所产生的所有费用（诉讼费、保全费、调查费、律师费等）。2015年12月15日，原告因被告拖欠水电费及租金等原因，委托华峡律师事务所发函要求解除与被告的租赁关系，并要求被告及时结清租金、水电费等费用，但被告收到函件后，并未支付租金，也未就解除合同事宜作出答复。被告长期拖欠租金及水电费构成违约，依据原被告双方租赁合同相关条款的约定，原告有权解除双方订立的租赁合同。依据双方约定，被告逾期付款应当按照每天千分之五支付违约金，原告自愿按照年利率24%主张逾期付款的违约金直至实际支付为止，并不违反法律。综上，请求法院判令：1、原被告于2014年4月15日签订的租赁合同自起诉之日起解除；2、被告支付原告租金110880元（对应租金期间为2015年10月1日至起诉之日）以及实际支付之日的逾期付款违约金（暂计自2015年9月26日至起诉日，计9905.28元，其余别计，违约金计算标准按照年利息24%计算），合计120785.28元；3、被告支付房屋占用费990元（房屋暂用费每天900元，自合同解除之日计算至实际归还房屋之日止）；4、被告支付水电费75351.99元（2015年9月至12月）；5、被告支付到实际归还房屋之日为止的保安费9000元（暂计算2015年8月至2016年1月，其余别计，每月1500元）；被告支付原告追讨欠款产生的损失8500元；诉讼费用由被告承担。审理中，原告调整部分诉讼请求内容，其中水电费变更为从2015年9月1日至2016年2月底，金额为97928.61元；保安费自2015年8月1日至2016年3月底，合计12000元。
被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂辩称：原告的诉请依法不能成立，请求法庭驳回原告诉请。首先，原被告间除了租赁关系外，还存在承揽加工关系。被告多次委托原告加工模具，产生了288087.5元加工费，该费用在2015年10月已经到期。被告向原告开具发票向原告请款，被原告退回。在原告拒绝支付加工款的情况下，被告依法行使抗辩权，有权拒绝支付原告的租金，况且原告结欠被告的模具加工款的数额远远高于被告结欠原告的租金，所以原告要求解除租赁合同的理由不能成立。其次，被告确认结欠原告的租金是从2015年10月1日开始；关于水电费，如果被告确实使用了，被告也愿意支付；对于保安费，双方的合同约定至2015年12月31日止。原告向被告主张2016年1月1日起的保安费没有依据；关于原告主张的催讨欠款产生的损失，由于被告是合法的行使后履行抗辩权，有合法依据，因此该费用不应该由被告承担；房屋占用费用是不成立的，因为双方的租赁合同尚未期满，被告拒付租金是合法的行使权利，不应该用占用费的名义进行催讨。
经审理查明：2014年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，原告将位于江苏省昆山市XX镇XX路XX号主厂房一层、主建筑后半部,总面积为1980平方米出租给被告使用。双方合同约定，房屋租赁期限为五年，自2014年6月1日至2019年5月30日；租金为29700元/月，每月为一期，租金采取先付后租的方式，每月支付一次，支付日期为租赁期前一个月的25日前，如乙方逾期支付，乙方应按拖欠金额支付每天千分之五的违约金，但因银行作业延误租金给付，不得加计违约金；押金为贰拾万元整，于解除合同后无息退还；合同第四条第6款约定：“甲方同意安装单独电表、水表供乙方计费使用，每月月底乙方按照表数支付费用，甲方开具发票。乙方逾期支付上述费用，甲方有权提前解除本合同”。合同第四条第7款约定：“乙方向甲方保证，如逾期支付厂房的租金，逾期三个月未付上述费用，并经过甲方书面催告后仍拖欠租金的，则甲方有权收回厂房，而无须理会租赁期是否已满，并循法律途径向乙方追讨所欠款项（包括但不限于租金、逾期付款违约金、物品损坏赔偿金等），且必须付清所欠租金至实际迁出日，且乙方支付的押金不予返还，由此而引起的一切损失由乙方承担，包括通过法律途径追讨所产生的所有费用（诉讼费、保全费、调查费、律师费等）”。合同还约定了双方的保证、权利义务、免责条件、合同争议的解决办法等其他内容。合同签订后，原告将约定之厂房交付被告使用，被告亦向原告交付押金及部分租金。自2015年10月起，被告未能按约向原告支付租金。原告催讨无果，原告遂诉至本院。另查明：2014年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订协议书一份，约定因乙方租赁甲方厂房，并需要共用门卫，甲方为乙方提供门卫管理服务。服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日，每月保安服务费为1500元，于每月25号支付。自2015年8月1日，被告未向原告支付保安服务费。2014年9月19日，原告与江苏华峡律师事务签订委托代理合同，委托江苏华峡律师事务所担任原告与被告房屋租赁合同纠纷一案的委托代理人，支付律师代理费8500元。再查明：原告分别于2015年9月15日、2015年10月26日、2016年3月15日向被告邮寄催费通知单，催讨保安服务费、水电费、租金等费用。被告收到通知单，但未能及时付款。自2015年10月起至2016年1月20日，被告结欠原告的租金为110880元、自2015年9月1日至2016年2月底，被告结欠原告水电费为97928.61元。以上事实由租赁合同、保安服务协议书、发票签收记录、邮寄凭证、催费通知书、委托合同、律师费发票、支付凭证以及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。
本院认为：原被告于2014年4月15日签订的《租赁合同》合法有效，被告作为承租人应当按照合同约定按时支付每期房租。由于被告自2015年10月起未按约支付房租，构成合同约定的违约情形，原告就此主张解除合同并要求被告承担违约责任符合合同约定，本院予以支持。合同应于被告告收到应诉材料之日即2016年2月24日解除。因此，被告应当支付2015年10月1日至2016年2月24日的房屋租金，结合双方约定的租金为29700元/月的租金标准计算，被告应支付租金142560元，且负有腾空房屋的义务并将房屋返还原告。关于逾期付款违约金，合同中约定每逾期一天应当按拖欠租金的千分之五支付违约金，原告主张按照年利率24%计算，不违反法律规定及双方约定。本案被告应当支付逾期付款违约金的期间为2015年9月26日至2016年2月24日计152天，故被告应当支付的逾期付款违约金为14248元。至于房屋占用费用，房屋租赁合同已经解除，但涉案房屋仍处在被告控制之下，原告主张被告按照租金标准支付房屋占用使用费并无不当，具体费用标准参照厂房29700元/月的租金标准，自合同解除次日即2016年2月25日至实际归还房屋之日止。自2015年9月1日至2016年2月底，被告结欠原告水电费为97928.61元，该费用被告应予支付。关于保安服务费用，原告主张被告应当支付2015年8月1日至2016年3月底的费用，合计12000元。
本院认为双方合同约定服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日，每月保安服务费为1500元，被告自2015年8月1日未向原告支付该费用。因原告未能提供证据证明2015年12月31日后，原告依旧按照原合同标准向被告提供了保安服务业务，故本院认定，被告仅需向原告支付2015年8月1日至2015年12月31日的保安服务费用，共计7500元。原被告关于追讨欠款产生的损失有明确约定，即由被告承担，故本院对原告主张的律师费用8500元予以支持。至于被告辩称的原被告存在承揽加工关系，原告结欠被告288087.5元加工费，因与本案并非同一法律关系，原告亦不同意在本案诉讼中处理，故本院在本案中对原被告承揽加工纠纷不予理涉，被告可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，
判决如下：
一、原告昆山和广塑胶电子有限公司与被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂于2015年4月15日签订的关于江苏省昆山市XX镇XX路XX号主厂房一层、主建筑后半部（总面积为1980平方米）的租赁合同于2016年2月24日解除。被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂于判决生效后十日内向原告昆山和广塑胶电子有限公司返还位于江苏省昆山市XX镇XX路XX号主厂房一层、主建筑后半部的房屋。
二、被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂于判决生效后十日内向原告昆山和广塑胶电子有限公司支付房屋租金142560元、逾期付款违约金14248元、水电费97928.61、保安服务费7500元、律师费用8500元，共计270736.61元。
三、被告昆山市张浦镇高瑞精密模具厂于判决生效后十日内向原告昆山和广塑胶电子有限公司支付房屋占用费用（参照厂房29700元/月的租金标准，自合同解除次日即2016年2月25日至实际归还房屋之日止）。案件受理费15492元，由原告承担50元，由被告承担15442元。被告承担部分已由原告预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李志辉
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一六年八月一日
书 记 员 张栋梁条文附录：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。4、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：