重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初6505号原告傅燕，女，1989年11月9日出生，回族，住重庆市九龙坡区。委托代理人刘超先、田维宏，重庆鸿卓律师事务所律师。被告张正勇，男，1960年10月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告重庆顺易房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街99号13-5号，社会信用代码915001063050396867。法定代表人张正勇，总经理。二被告共同委托代理人程卫锋，重庆格林威律师事务所律师。
原告傅燕与被告张正勇、重庆顺易房地产营销策划有限公司（以下简称顺易营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法适用简易程序，由
审判员丁希来独任审判，于同年7月8日公开开庭进行了审理。
原告傅燕及委托代理人田维宏与被告张正勇、顺易营销公司共同委托代理人程卫锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告傅燕诉称：原告祖父傅祖成与被告张正勇系朋友关系，被告顺易营销公司系被告张正勇个人独资公司。2015年1月30日，原告祖父傅祖成代原告与被告顺易营销公司及张正勇签订了《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告提供的位于重庆市巴南区南泉镇樵坪正街105号B栋8-2号房屋（以下简称8-2号房），房屋总价为15万元，首付3万元定金。2015年2月5日，原告支付了购房款5万元，被告顺易营销公司出具了财务收据。嗣后，原告了解到涉案房屋系被告张正勇私自修建，不能办理房屋权属证书。原告遂诉请确认该协议书无效，并要求二被告返还购房款5万元。
被告张正勇、顺易营销公司共同辩称：原告傅燕与被告签订房屋买卖协议书时，已载明涉案房屋土地性质系集体所有；被告顺易营销公司只收取房款，不是本案主体。协议签订后，被告收到了原告傅燕支付的涉案房款4万元，另外1万元是原告傅燕购买其他小产权房的定金，涉案房屋系新农村建设，受政府支持，并未违反法律强制性规定，要求驳回原告傅燕的诉讼请求。
经审理查明：2015年1月30日，原告祖父傅祖成代原告傅燕与被告顺易营销公司签订了房屋买卖协议书，约定原告傅燕购买被告顺易营销公司提供的8-2号房，建筑面积约40平方米，房价款15万元（土地性质集有）；首付3万元定金，余款在2015年2月5日前付清。被告张正勇、顺易营销公司于协议书中甲方处签字、签章。协议签订后，原告傅燕于2015年2月5日向被告顺易营销公司支付了购房款5万元，被告顺易营销公司出具收据，载明：收到傅燕交来8-2号房共计五万元（其中有壹万元是寿星湖），还有壹拾万元整房款未付清。嗣后，原告傅燕未取得8-2号房产权，遂诉请如上。另查明，被告顺易营销公司于2014年7月8日成立，类型为有限责任公司（自然人独资）；法定代表人为张正勇，经营范围房地产营销、房地产销售代理、房屋中介；企业管理咨询、投资咨询；销售；建筑材料。上述事实，有原告傅燕提交的协议书、收据在卷在凭，足以采信。
本院认为，涉案房屋土地性质系集体所有，原告傅燕并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与被告顺易营销公司签订的房屋买卖协议所基于的买卖标的系农村房屋，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，该房屋买卖协议应当认定无效。又据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还”，本案中，被告顺易房地产营销公司理应退还原告傅燕购房款50000元。张正勇系顺易营销公司法定代表人，且房屋买卖协议上有被告顺易营销公司签章，被告顺易营销公司出具购房款收据，故张正勇系履行职务行为，不是本案适格被告，原告傅燕要求被告张正勇退还购房款，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告傅燕与被告重庆顺易房地产营销策划有限公司于2015年1月30日签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、被告重庆顺易房地产营销策划有限公司返还原告傅燕购房款50000元；
三、驳回原告傅燕的其他诉讼请求。限被告重庆顺易房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，本院决定减半收取525元，由被告重庆顺易房地产营销策划有限公司负担。此款已由原告傅燕自愿垫付，限被告重庆顺易房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起5日内径付原告傅燕525元，本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）
审判员 丁希来
二〇一六年八月一日
书记员 廖荣鹏 关注公众号“”