广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1763号
上诉人（原审原告）：广东捷达电力建设有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：林买荣，董事长。
委托代理人：周耀祖，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市斗门区。
被
上诉人（原审被告）：珠海市斗门区乾务镇企业办公室，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：梁仕坚，主任。
委托代理人：朱红波，广东律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：珠海市斗门区乾务镇人民政府，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：朱荣新，镇长。
委托代理人：朱红波，广东律师事务所律师。上诉人广东捷达电力建设有限公司（以下简称捷达公司）与被上诉人珠海市斗门区乾务镇企业办公室（以下简称乾务企业办）、被上诉人珠海市斗门区乾务镇人民政府（以下简称乾务镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法五民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年12月8日，乾务企业办为加快乾务镇经济发展，盘活镇内资产，促进城乡一体化，经乾务镇政府批准，决定对位于乾务镇盛兴三路的乾南综合市场权属为镇企业办的物业进行整体出租。其招租招标文件显示：“出租的建筑物包括：1、西幢，混合结构，建筑面积1937.25平方米（已减除出售面积212.75平方米），总3层，共22间；2、市场，框架结构，总3层，权属镇企业办建筑面积896.16平方米。该市场于2009年初竣工，已配备水电、消防等设施，但目前处于闲置状态，且土地使用权、房屋建筑物均未办理房地产权证。暗标报价为50年租赁期租金标底价为4127758元，投标保证金为200万元，中标单位的投标保证金转为履约保证金。自《物业租赁合同》生效之日起至2011年12月31日止，承租方以转账方式一次性付清租赁期内的租金。”同日，乾务企业办发出《乾务镇乾南综合市场物业招租招标公告》，公告内容与其招租招标文件的内容相同。2011年12月22日，捷达公司参与投标并于同日收到中标通知书，中标价为4133000元，租赁期50年，通知书上要求捷达公司在2011年12月28日与乾务企业办签订合同。2012年1月10日，乾务企业办收到捷达公司交纳的乾南综合市场物业租金200万元，按财务资金管理办法，该款项缴入了珠海市斗门区财政局乾务财政所的账户，然后按乾务企业办需要每月将款项划拨回乾务企业办用于支付退休工人工资等费用。2012年9月7日，乾务企业办收到捷达公司交来乾南综合市场物业租金1133000元。2014年5月8日，捷达公司以房屋租赁合同纠纷案由起诉乾务企业办。2014年9月2日，乾务镇政府向捷达公司发出《关于协商解决林千市场合同争议的函》，函称“已责成企业办的相关同志就市场争议的若干问题与贵公司进行协商解决。如果双方经过协商仍无法达成协议，建议贵公司再通过法律途径解决。”2014年9月3日，原审法院作出（2014）珠斗法民三初字第372号民事裁定书，裁定准许捷达公司撤回起诉，案件受理费4509元由捷达公司负担。后捷达公司以乾务企业办和乾务镇政府违约造成捷达公司紧急损失为由于2015年10月20日诉至原审法院，提出本案的诉讼请求。另查明，乾务企业办的机构类型是事业法人，宗旨和业务范围是负责企业规划、指导、管理、服务及招商引资等，经费来源是经费自理，举办单位是乾务镇政府。捷达公司在原审中的诉讼请求为：1、乾务企业办退还捷达公司已支付租赁金313.3万元；2、乾务企业办赔偿捷达公司313.3万元利息损失（利息按照银行同期贷款利率从2012年1月1日计算至偿还清为止）；3、乾务企业办赔偿捷达公司违约金200万元；4、乾务企业办和乾务镇政府承担（2014）珠斗法民三初字第372号案件受理费4509元；5、在乾务企业办没有偿还能力时，由乾务镇政府承担偿还责任。原审法院认为，乾务企业办发出的《乾务镇乾南综合市场物业招租招标公告》属于要约邀请，捷达公司的投标是要约，乾务企业办决定捷达公司中标为承诺。乾务企业办在中标通知书中要求捷达公司于2011年12月28日与其签订合同，后双方一直未签订书面合同，捷达公司已经缴纳了租金，履行了主要义务，乾务企业办亦接受，故该物业租赁合同成立。乾务企业办的招租招标公告显示涉案物业的土地未取得土地证，乾务企业办和乾务镇政府亦未提供证据证实已取得建设工程规划许可证，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，捷达公司、乾务企业办和乾务镇政府双方之间的物业租赁合同无效。因合同无效，乾务企业办收取捷达公司的租金共3133000元应予以返还。乾务企业办该返还而未返还所占用的租金，必然产生银行利息，该利息亦属于因租赁合同取得的财产，应予以返还，即乾务企业办应支付租金3133000元的利息（按中国人民银行同期贷款利率从2012年9月7日计算至款项付清之日止）。捷达公司通过招租招标文件明知道涉案物业的土地使用权、房屋建筑物均未办理房地产权证，但仍参与投标，造成合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。因合同无效，不存在违约，故捷达公司诉讼请求乾务企业办和乾务镇政府赔偿违约金200万元，没有法律依据，原审法院不予支持。原审法院（2014）珠斗法民三初字第372号案件，捷达公司申请撤诉是对其诉讼权利的自主处分，依法应承担该案的诉讼费用。捷达公司以乾务企业办和乾务镇政府在捷达公司撤诉后没有完善有关手续移交标的物为由诉讼请求乾务企业办和乾务镇政府承担该案的诉讼费，没有法律依据，原审法院不予支持。乾务企业办的机构类型是事业法人，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务。捷达公司诉讼请求乾务镇政府对乾务企业办的债务承担补充清偿责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院
判决如下：
一、限乾务企业办于判决生效之日起五日内返还租金3133000元及其利息（利息以本金3133000元按中国人民银行同期贷款利率从2012年9月7日计算至款项付清之日止）给捷达公司。
二、驳回捷达公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53270元，由捷达公司负担13270元，由乾务企业办负担40000元。
上诉人捷达公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、乾务企业办退还捷达公司已支付租金人民币313.3万元，并赔付贷款利息损失，其中200万元从2011年12月20日起计，113.3万元从2012年9月7日起计，至还清为止；2、乾务企业办赔偿捷达公司违约金200万元；3、乾务企业办承担（2014）珠斗法民三初字第372号案受理费4509元；4、在乾务企业办没有偿还能力时，由乾务镇政府承担。事实和理由：2011年12月8日，乾务企业办向社会公开招标，标的物是乾南综合市场，出租年限五十年。标文上写有由镇政府审核备案，标文上第二条出租物业基本情况中的（一）点：物业状况上写明：该市场于2009年初竣工，已具备水、电、消防等设施，目前处于闲置状态，且土地使用权、房屋建筑物没有办理房地产权证。在招标文件第四条：招租方式及结算的（五）点中写明：本次物业出租中涉及的土地没有取得土地证，符合办理条件时，承租方付清土地出让金人民币3344014元，可办理土地房产等物业过户手续。捷达公司根据政府的招标文件参加公开招标，以4343.3万元竞得该标的物。然而该建筑物与标书所讲的根本不相符，根本没有竣工，没有《建设规划许可证》、《建筑施工许可证》、《质量验收报告》、《消防验收合格证》，不但不可以过户，连使用都谈不上，纯属是违章建筑。中标后4年多乾务企业办一直不能交付标的物给上诉人。根据法律规定，乾务企业办发出了要约邀请，捷达公司要约，乾务企业办、乾务镇政府决定捷达公司中标为承诺，捷达公司履行了主要义务，乾务企业办亦接受，故该物业租赁合同已成立，一审也认定合同成立。乾务企业办不能将招标房产物业交给捷达公司属于违约。根据中华人民共和国合同法：城市房屋租赁管理办法第四章第二十条规定：出租人应依照租赁合同约定将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金给承租人；造成损失的，应当承担赔偿责任。故此，乾务企业办应立即返还捷达公司人民币313.3万元，并应依法赔付造成捷达公司经济损失：313.3万元以贷款利息计损失：其中200万元利息损失从2011年12月20日起计，113.3万元利息损失从2012年9月7日起计，至还清为止。一审认为出租物业不具备合法出租条件，出租合同无效。合同无效不用赔偿违约金，不符合法律逻辑，没有法理依据。乾务企业办在标文发布假信息，利用人民群众对政府的公信力，骗取民众参加投标，骗取了捷达公司的履约金，本身就是违法、违规行为。反过来以合同无效保护了违法人，打压合法人的合法权益。这样从法、理、情上都讲不过去。合同是建立在公平、公正的对等关系上，捷达公司支付了200万元保证金（即履约金），乾务企业办违约，合同法已明确规定出租人不能交付房屋给承租人，应当支付违约金。所以，乾务企业办赔付200万元违约金理所当然。一审认为乾务企业办是事业法人，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担义务，不支持乾务镇政府承担赔付偿还责任。捷达公司明知房产没有房产证，仍参加投标应承担部分过错，根本没有法理依据，主要体现事实有4方面：1、标文上第二条（一）点虽有写明房屋没有办理产权证，但写明已竣工，具备水、电、消防等设施，并且在第四条（五）点：写明可过户。就是说明了该建筑物的合法性，并具备了房产交易条件。并且现时镇的厂房、仓库、旧学校、林场、鱼塘、土地、耕地，供销社的商铺、仓库等物业好多都没有房产证都已出租了。捷达公司相信招标公告和政府陈述并没有错误。2、该标的物明明是违章，没有《消防合格证》，镇政府在审核时就应该一票否决，为什么在标文上讲标的物已竣工，具备水、电、消防等设施，还可过户。镇政府操办招标和审核备案，明知标文所述是假的，明知是不具备法律保障的违章建筑，竟然同意向社会公开招标，应该承担责任。3、2012年9月7日那笔款项，是镇领导当时称镇政府过中秋都没钱，要求捷达公司支持一下，先支付113.3万元，余下100万元待政府办理好标的物移交后再付。所有的钱都是汇到镇会计中心，钱是由镇政府使用，如果镇政府不承认，捷达公司请司法加入审计该313.3万元的使用去向。4、2014年9月2日镇人民政府要求捷达公司撤销（2014）珠斗法民三初字第372号案起诉，捷达公司相信政府，无需诉讼故撤诉，那么该案的诉讼费4509元，理所当然出乾务企业办承担。以上四点证明乾务镇政府负有不可推卸的责任，在乾务企业办无力偿还赔付时由乾务镇政府承担，合法、合情、合理。捷达公司只要求乾务企业办督促承建单位依合同完善该建筑存在的问题，在乾务镇政府承诺督促依法处理完善，捷达公司马上可以撤诉，但时至今天已四年多却没有任何人员处理或过问此事，无奈上诉人只能提起诉讼。乾务镇政府在事情发生后根本不理不睬，不是实事求是解决问题，在一审时称钱已用去退休工人发了工资，意思是你打赢打输官司都拿不到钱，我是政府你拿我怎样的骄蛮态度。在法治社会里相信党和人们都不会答应。如果乾务镇政府真的把313.3万元拿走，这笔钱又是用虚假招标得来的，这已构成了诈骗罪。那么，捷达公司请法院申请公安部门加入，立案侦查这一诈骗案件，以维护正义、维护社会秩序。综上所述，乾务企业办违约，赔偿捷达公司经济损失和违约金是理所当然的事情，镇人民政府没有依法行政，明知该建筑已闲置近10年的违章建筑竟批准其向社会公开招标，无视标文的虚假成分，使用了该招标得来的资金，负有不可推卸责任。理所当然要承担还款和赔偿责任。
被上诉人乾务企业办、乾务镇政府在二审中答辩称：1、上诉人捷达公司的上诉请求有部分是超出了一审的诉请，比如关于利息的部分；2、一审法院审查的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。二审期间，捷达公司提交一份《银行进账单》，证明200万元利息应当自进账之日起计算。乾务企业办、乾务镇政府对该份证据真实性予以认可，但是关联性有异议。经审查，捷达公司提交《银行进账单》影响案件事实认定，且乾务企业办、乾务镇政府对其真实性并无异议，故本院予以采纳。
经审理查明，2011年12月16日，捷达公司向珠海市斗门区乾务镇会计核算中心转账支付200万元，作为乾务镇乾南综合市场物业招租招标保证金。本院
经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于返还租金3133000元的利息计算问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案物业并未办理土地证，乾务企业办也未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，因此捷达公司与乾务企业办之间的物业租赁合同应当无效，原审法院认定正确，本院予以确认。基于合同无效处理原则，乾务企业办收取3133000元租金应当予以返还，利息属于法定孳息，返还租金时应当一并予以偿还。根据捷达公司提交证据显示，捷达公司为参与投标于2011年12月16日向珠海市斗门区乾务镇会计核算中心转账支付200万元，作为乾务镇乾南综合市场物业招租招标保证金，其后该笔款项则转为履约保证金，因此200万元利息应当自2011年12月16日开始计算，但是捷达公司一审提出诉请中主张利息损失自2012年1月1日开始计算，此为捷达公司对自己权利处置，因此本院认定该笔200万元款项利息应当2012年1月1日开始计算。2012年9月7日，乾务企业办收到剩余租金1133000元，因此1133000元利息自2012年9月7日开始计算，原审法院认定3133000元利息均从2012年9月7日开始计算，属于认定事实错误，本院予以纠正。
二、关于乾务镇政府是否应当承担补充清偿责任的问题。乾务企业办发出《乾务镇乾南综合市场物业招租招标公告》，捷达公司予以投标，因此乾务企业办与捷达公司之间成立物业租赁合同关系，并且捷达公司支付3133000元租金由乾务企业办收取，因此返还租金及利息责任应当由乾务企业办承担。乾务企业办属于独立民事主体，依法应当独立承担民事义务，捷达公司上诉请求乾务镇政府对乾务企业办返还租金和利息债务承担补充清偿责任，并无事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于乾务企业办、乾务镇政府是否应当赔偿捷达公司200万元违约金的问题。本案中，乾务企业办在《乾务镇乾南综合市场物业招租招标文件》中已经明确告知涉案物业土地使用权、房屋建筑物均未办理房地产权证，捷达公司知悉上述物业状况后仍然参与招租，因此合同无效双方均存有过错。捷达公司上诉主张乾务企业办赔偿200万元违约金，对此
本院认为，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。由于双方租赁合同关系已经被认定无效，因此捷达公司主张违约金并无合同约定，而且捷达公司主张上述200万元违约金亦没有法律直接规定，乾务企业办因合同无效需向捷达公司支付租金3133000元的利息，已经弥补捷达公司损失，因此捷达公司上诉请求乾务企业办另行赔偿200万元违约金，理据不足，本院不予支持。乾务镇政府与捷达公司并无合同关系，因此无需承担赔偿200万元违约金责任。
四、关于乾务企业办、乾务镇政府是否应当承担（2014）珠斗法民三初字第372号案件受理费4509元的问题。捷达公司申请撤回（2014）珠斗法民三初字第372号的起诉，是对自己诉讼权利的处分，根据规定《诉讼费用交纳办法》第三十四条规定：“民事案件的原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定准许的，案件受理费由原告或者上诉人负担”，该案受理费应当由捷达公司负担，因此捷达公司上诉请求乾务企业办、乾务镇政府负担（2014）珠斗法民三初字第372号案件受理费，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人捷达针对3133000元的利息计算提起上诉，部分有理，本院予以部分采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，
判决如下：
一、维持珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法五民初字第207号民事判决第二项；
二、变更珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法五民初字第207号民事判决第一项为：限珠海市斗门区乾务镇企业办公室于本判决生效之日起五日内返还租金3133000元及其利息（本金2000000元按中国人民银行同期贷款利率从2012年1月1日计算至款项付清之日止；本金1133000元按中国人民银行同期贷款利率从2012年9月7日计算至款项付清之日止）给捷达公司。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币53270元，由捷达公司负担人民币12570元，由乾务企业办负担人民币40700元；二审案件受理费人民币22800元，由捷达公司负担人民币22100元，由乾务企业办负担人民币700元。本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理
审判员 庹 佳
代理
审判员 王 芳
二〇一六年八月一日
书 记 员 程 敏 来自