广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7692号
上诉人（原审原告）:广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人:田全蓝，职务:董事长。
委托代理人:杨紫稀，该司职员。
委托代理人:陈立玮，该司职员。
被
上诉人（原审被告）:广州天佳房地产有限公司，住所地广州市。
法定代表人:蔡美瑜，职务:董事长。
委托代理人:张登芬，该司职员。
上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）因与被上诉人广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2010年7月27日，原审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，原审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，原审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，原审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：
一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。
二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年2月14日，原审法院发出公告，其中载明：责令被执行人广州市广协房地产开发有限公司、天佳公司及广州市越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南以西“新濠大厦”在建工程项目的实际占用、使用人在2011年2月27日前迁出上述项目场地。同月24日，在原审法院制作的《执行笔录》中记载：因涉案场地现场遗留大量脚手架等材料，要求嘉强公司提供仓储场地供搬迁堆放，嘉强公司表示其没有场地可供堆放并愿意配合法院对遗留物品的处理。2012年，原审法院再次发出公告，其中载明：该院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……等。嘉强公司于2012年5月28日向原审法院提起本案诉讼，以天佳公司强占场地，延长了嘉强公司的开发时间，造成嘉强公司多支付16个月的费用，以及其已代为垫付电费为由，请求法院判令：1.天佳公司向某强公司支付2010年12月16日至2012年4月20日期间新濠大厦项目嘉强公司应向被拆迁人发放的临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等拆迁临迁费用11268578.2元；2.天佳公司支付嘉强公司代其支付的拖欠电费186199.89元。天佳公司在原审辩称：不同意嘉强公司的诉讼请求。理由如下：（一）天佳公司与嘉强公司之间并无合同之债。嘉强公司请求判决天佳公司向其支付2010年12月16日至2012年4月20日期间应向被拆迁人发放的拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等临迁费用等，并无事实和法律依据。根据越秀区人民法院于2010年11月25日发送给广州市房地产交易登记中心的函可以得知，新濠大厦项目的买受人在买受的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放的拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等临迁费用。嘉强公司在参与新濠大厦项目拍卖时就明某需要承担的临迁费用，而不是天佳公司承担，且该临迁费用做为拍卖条件是在拍卖底价里已经扣除的了。嘉强公司在参与竞拍并拍得新濠大厦项目后就有义务向所有被拆迁人发放的拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等临迁费用，并支付项目拍卖金后的其他费用支出，且天佳公司与嘉强公司并未签订关于临迁费用的承担协议，故不存在天佳公司向某强公司支付临迁费用的依据。另嘉强公司提出的临迁费用，其提供的证据也不能证明计算依据。（二）天佳公司与嘉强公司之间并无侵权之债。1.嘉强公司没有任何证据证明是天佳公司人员占据拍卖场地拒不迁出，嘉强公司提供的所有证据中，没有任何证人证言或物证能证明是天佳公司占据拍卖场地拒不迁出。2.根据法院拍卖公告，涉案场地是交吉拍卖，这证明法院在拍卖前已经对标的情况进行了深入调查，证明现状是无人居住或占有的。这一点，作为买受人在拍卖前也是知悉的，否则其不会以交吉价竞得拍卖标的。既然拍卖是交吉拍卖，又何来有人占据场地之说。3.根据嘉强公司提供的证据材料，法院在2011年2月对嘉强公司代理人做笔录时，只是告知其标的场地有部分当年承建商历史遗留的建筑材料，并无指出场地还有人占据。也就是说，嘉强公司自2010年12月买受拍卖标的至2011年1月其完成交付全部拍卖款，法院在协助其完善买受全部法律手续时，场地并无被人占据，遗留的十几年前的建筑材料不可能也不应该构成占据场地的理由。既然拍卖标的物权自2011年1月起在法律上、事实上已经全部归嘉强公司所有，又如何会发生被人占据拒不迁出呢？退一步讲，即使后来有人占据了场地，此时场地的所有权属于嘉强公司，也是嘉强公司自己的事情，其应该及时报警或通过诉讼处理，不应拖到今天无理起诉天佳公司。4.自2010年12月天佳公司地块被拍卖后，天佳公司代理人一直在越秀区法院积极参与各种针对天佳公司的拆迁补偿、工程款等诉讼，并且多次参与执行分配会议，与法院一直保持申通的沟通渠道，法院从未告知拍卖地块被别人占据拒不退出，也未曾要求天佳公司履行退出场地义务，因为法院知道天佳公司确实没有也不可能去占据拍卖场地。5.请法院向拍卖法官调查拍卖场地的真实情况，并请法院彻底查清到底是谁占据场地拒不退出，天佳公司保留追究嘉强公司在未查清事实的情况下贸然对天佳公司提起诉讼的侵权行为。6.本案完全是嘉强公司自己拖延时间、不及时进场产生的恶意诉讼，一切损失应由嘉强公司自己负责。2011年1月15日法院就已裁定：
一、广州市大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南以西‘新濠大厦’土地使用权及再建工程项目（不包含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及由生效法律文书另行确定权属的部分）所有权及相应的其他权利归嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达嘉强公司时起转移；
二、嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理项目产权转移、过户登记等手续。可是时至今日，嘉强公司仍未办理产权转移手续。
三、对于嘉强公司主张电费的要求，从目前的证据来看只有2011年3月24日电力局开具的两张发票不足以证明是嘉强公司代天佳公司支付的。另外，从2011年1月5日的法院的裁定可以看出转移的项目不包括变压器，嘉强公司再未更名的情况下使用天佳公司名义的变压器是侵权，因此所产生的一切后果和损失由嘉强公司承担。其次根据越秀区人民法院于2010年11月25日发送给广州市房地产交易登记中心的函可以得知，新濠大厦项目在拍卖成交日前产生的全部债务均参与拍卖所得的执行分配，新濠大厦拖欠供电局的电费和违约金应从拍卖所得款中进行分配，而不是由天佳公司负担。原审诉讼中，嘉强公司为证明其垫付了电费，向原审法院院提交了由广东电网公司广州供电局开具的发票，其中写明：用地地址为海珠南路工地，户名为天佳公司，计费时段为2005年5月1日-2005年6月2日期间的电费合计为159026.05元，计费时段为2005年6月2日-2007年7月1日期间的电费合计为27173.84元。天佳公司对于该证据的真实性无异议，对于欠费电费的真实性亦无异议，但其不同意支付该费用，因为截止本案庭审嘉强公司仍未办理用电名称变更，继续使用天佳公司的名义使用电力，天佳公司同意在嘉强公司到电力部门办理更名手续后再清偿电费。嘉强公司对于其主张应由天佳公司负担的临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等拆迁临迁费用，其于庭审中称其已以部分现金、部分银行转账的方式支付了两个月的费用约1000多万元，但未能提供证据证明，仅于庭审中提交涉案地块上涉讼案件的统计表。对于该证据嘉强公司称是由执行法官处拷贝及打印，但天佳公司对于该证据的真实性及关联性均不予确认，并认为该证据不能证明天佳公司实际占用涉案的地块，而且根据拍卖公告的内容，拍卖之后产生的相关临迁费用本应由嘉强公司负担。原审庭审中，嘉强公司称涉案地块其于庭审时尚未办理土地使用权变更手续，也未办理建设施工及规划许可证。至于天佳公司占用涉案地块的相关证据，嘉强公司称根据法院于2011年2月14日及2012年4月20日发出的公告，天佳公司拒不履行法律文书确定的义务，当然包括了拒不移交场地。天佳公司则认为上述两份公告的内容是并不能说明天佳公司实际占用涉案场地，且从嘉强公司提交的电费发票可见，天佳公司在2005年7月即已全部撤场，且未再使用电力。原审法院认为：涉案地块原为本市在册“烂尾地”，为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，本市制定实施了处理烂尾地的相关政策。嘉强公司通过司法拍卖的途径买受了该地块。本案争议的焦点主要有两个：其一是嘉强公司买受地块后，天佳公司有无继续占用涉案场地；其二是嘉强公司垫付的电费是否代为清偿债务。对此，原审法院作评析如下：
一、天佳公司有无继续占用涉案场地。首先，根据原审法院于2011年1月5日作出的（2002）越法执字第2159-2号裁定，涉案地块于该裁定送达买受人即嘉强公司之日起转移，买受人可持本裁定书到房管、国土等管理机构办理产权转移、过户登记等手续。因该裁定中转移的意思并非明确。从该裁定书的上下文分析，移转的意思显非指权属变更，否则，该裁定自无再作裁定嘉强公司可持裁定书办理产权转移、过户登记手续之必要。因此，该处移转的意思应是意指涉案地块自该裁定书送达嘉强公司之日起即已移转占有归嘉强公司占有。其次，从嘉强公司提交的证据来看以及原审法院在此后所作的执行措施内容，并无证据能够显示天佳公司在拍卖之后仍在继续占用涉案场地。而且从原审法院2011年2月24日制作的《执行笔录》内容亦可见，涉案场地现在堆放有大量的脚手架等材料，并要求嘉强公司协助提供储存场地，即执行程序中并未见现场有明确的占用场地的人员，仅是因场地中尚遗留有建筑材料，此在建设工地中亦属常见事宜。而从《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》记载内容“若发生越秀法院和交易登记中心合理注意、调查义务以外且公告未能涵盖的标的物瑕疵，由买受人自行承担相关风险和责任”，涉案地块作为在建建设用地、且为在册“烂尾地”，牵涉多单诉讼案件且纠纷庞杂，嘉强公司作为专业的房地产开发企业，其在决定参与竞买前不可能不对该场地进行查勘及风险分析。因此，对于现在存有建筑材料的情况，嘉强公司显在拍卖前即已知晓。再次，从本案庭审查明，嘉强公司至第一次开庭时尚未办妥涉案场地的土地使用权变更、建筑施工及规划许可证的相关开发建设的基本手续。因此，嘉强公司于本案庭审时尚不具备开发建设的条件，嘉强公司于拍卖至庭审当日未能办妥开发建设手续的责任导致的开发周期延长，其支付的临迁费用自应某公司自行负担，而不应转嫁于天佳公司。因此，嘉强公司诉请要求天佳公司支付2010年12月16日至2012年4月20日期间的拆迁临迁费用，理据不足，不予支持。
二、嘉强公司垫付的电费问题。嘉强公司接手后于2011年3月24日向电力部分支付了涉案场地在2005年5月1日至7月1日期间发生的电费，该费用的用电时段发生在天佳公司开发建设期间，天佳公司对于欠付该电费亦无异议。现嘉强公司已代为垫付该费用，显属代为履行债务。天佳公司应将嘉强公司垫付的该费用偿还予嘉强公司。因此，对嘉强公司诉请要求天佳公司偿还的电费186199.89元，理据充分，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条的规定，经原审审判委员会讨论决定，于2015年12月4日作出如下判决：
一、天佳公司在判决发生法律效力之日起五日内向某强公司偿还垫付的电费186199.89元；
二、驳回嘉强公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费91029元（其中案件受理费90529元、公告费500元）由嘉强公司负担89057元，由天佳公司负担1972元。判后，上诉人嘉强公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决对天佳公司于2010年12月17日起侵占嘉强公司拍卖所得场地客观事实的认定混淆不清。（一）原审只认定该院2011年2月24日执行的公告和笔录，未提及2012年4月20日发出的执行公告及相关记录文件，涉案场地多年来一直被作为材料堆放及临时停车场经营，天佳公司作为涉案场地原物权持有人，一直未加干涉，也未作出报警处理，默认该场所被使用经营，因此，即使天佳公司不是实际侵权人，也与侵权人有直接或间接的授权关系，导致嘉强公司在拍卖后无法第一时间移交接收该场所。（二）原审判决对房地产开发流程及政策不熟悉。房地产开发政策及流程极其复杂和漫长，且环环相扣，涉案场地是历史遗留问题复杂的烂尾楼，其本身各项手续的办理就更加错综复杂，嘉强公司在2011年5月已向国土局申请土地物权转移，但由于涉案场地无法交付的问题，一直无法作实地勘察及用地红线划分，再加上涉案场地作为烂尾楼纠缠多年的土地出让税费问题，直至2013年12月才发放国有土地使用权证，嘉强公司在取得国土证后，才能办理后续的规划许可证，房地产开发资质，用地批准书，项目立项备案，涉及施工招投标，工程专项会审，施工许可证等等一系列繁复且一环扣一环的房地产开发基本手续，原审判决在不熟悉此类政策和流程的前提下，就作出嘉强公司并未积极办理开发工程基本手续等认定，是欠妥的。（三）拍卖前的查勘不代表是详尽的风险评估，正因为拍卖时的交易资料不详尽，嘉强公司并不知道涉案场地仍被占用为临时停车场的事实，因此也导致了嘉强公司在拍卖涉案场地的物权后却出现无法交付的问题，在原审法院2011年2月24日第一次执行，就注明如被执行人在2011年2月27日后仍不迁出涉案场地，就将强制执行，结果直到2012年4月20日的执行公告发布，才执行到位，这是天佳公司抗诉不执行的结果，还是法院执行不到位问题，请二审法院公正严明审理事实，并依法裁决。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判天佳公司向某强公司支付2010年12月16日至2012年4月20日期间新濠大厦项目嘉强公司应向被拆迁人发放的临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等拆迁临迁费用11268578.2元；2.一、二审诉讼费用全部由天佳公司承担。
被上诉人天佳公司答辩称：原审法院查明事实清楚，天佳公司无占有场地，并不存在违约责任。嘉强公司在拍卖后的临迁费补偿是其应当承担的，故请求二审法院驳回嘉强公司的上诉。上诉人嘉强公司与被上诉人天佳公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审审理过程中，双方当事人均确认没有签订过拆迁安置补偿协议书，同时，嘉强公司认为是由于天佳公司原因导致其无法收回场地，其要求天佳公司支付拆迁安置补偿费相当于其无法使用场地的补偿，因此，嘉强公司认为双方之间的纠纷是基于侵权纠纷产生的。而天佳公司认为其没有侵犯对方的权利。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为:1.本案案由的认定；2.嘉强公司主张天佳公司向其支付2010年12月16日至2012年4月20日期间，嘉强公司应向被拆迁人发放的临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等诉请能否成立。评析如下。关于本案的案由的认定问题。嘉强公司认为是天佳公司的原因导致其无法收回场地，故起诉要求天佳公司支付拆迁安置补偿费相当于其无法使用场地的补偿，而双方当事人之间并没有签订过任何拆迁安置补偿协议，因此，原审确定本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷欠妥，应予纠正。根据嘉强公司的诉讼请求及理由，嘉强公司是基于侵权事由提出的财产损害赔偿，故本案案由应确定为财产损害赔偿纠纷。关于嘉强公司主张天佳公司向其支付2010年12月16日至2012年4月20日期间，嘉强公司应向被拆迁人发放的临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿费等诉请能否成立的问题。首先，承上所述，本案是侵权之诉，嘉强公司认为是天佳公司的原因导致其无法在2010年12月16日至2012年4月20日期间收回和使用涉案场地，故其应举证证明上述期间确因天佳公司原因存在无法清场收回场地的损害事实，但嘉强公司在原审提供的证据并不足以支持其主张，且《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》已载明若发生越秀法院和交易登记中心合理注意、调查义务以外且公告未能涵盖的标的物瑕疵，由买受人自行承担相关风险和责任，对于标的物瑕疵应由买受人自行承担相关风险及责任，而在法院执行涉案场地时，也未发现有天佳公司阻挠的行为，因此，在嘉强公司不能提供证据证明案涉场地争议的建筑材料和临时停车场是由天佳公司实际使用和控制的情况下，其主张是天佳公司的原因导致其无法使用和控制争议场地缺乏事实依据。其次，从嘉强公司提出的损失赔偿费用的性质看，其所主张的临迁费、交通费、停业补偿费等相关费用均为其理应向被拆迁人支付的费用，与场地的实际占有和控制没有直接关系，据此，原审法院驳回嘉强公司的该部分诉请正确，本院予以维持。嘉强公司对此提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于嘉强公司提及房地产开发流程和政策问题，由于与本案的审理没有直接的联系，故对其该理由，本院不予审处。综上所述，嘉强公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费88567元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理
审判员 余 盾
代理
审判员 李 焕
二〇一六年八月一日
书 记 员 邓安达