湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初1281号原告尹某，女，汉族，住长沙市芙蓉区向韶村。被告长沙凯通置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳街农贸市场商住楼四楼。法定表人程宏利，董事长。委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
原告尹某与被告长沙凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，由
审判员王成担任
审判员，与
人民陪审员熊忠玉、李长松组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告尹某、被告凯通公司委托代理人徐冰清等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹某诉称：2010年9月14日，尹某与凯通公司签订《长沙市房屋买卖合同》购买了凯通国际城项目中第**栋某某房。尹某已经按照合同约定支付了全部房款。凯通公司应于2012年2月28日向尹某交付商品房，依据双方签订房屋买卖合同第十九条的约定，凯通公司应当在2012年2月28日起540天内即2013年8月30日前办理房屋产权证，但凯通公司向尹某办理的房屋产权证的登记时间是2014年11月27日，已逾期480天。凯通公司应当按照合同约定支付违约金，故请求法院判决凯通公司赔偿尹某29851.2元。
被告凯通公司辩称：
一、双方的合同只是规定了交房后申请栋证初始登记和取得栋产权后申请办理房屋产权证的时间，凯通公司在规定的时间内申请了栋证的初始登记、申请了办理房屋产权证；而且合同并未约定交房后到办好房屋产权证的时间，属于合同约定不明。即使按照办理栋证初始登记正式受理的时间计算，凯通公司申请办理栋证的时间也没有超过合同的约定时间，取得栋产权证后凯通公司在规定时间内办好了尹某的房屋产权所有证，按照合同约定凯通公司不存在违约。
二、凯通公司不存在违约，尹某的诉讼请求没有事实和法律依据，根本不能成立，应依法予以驳回。
三、栋证初始登记正式受理时间的延迟是由于凯通公司自身之外无法克服的客观原因，退一万步来说即使法院认定答辩人不存在违约，也应该考虑这一实际情况，对凯通公司来说，合同约定的违约金确实过高，法院应当酌情予以减免。
经审理查明：2010年9月14日，尹某（买受人）与凯通公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》。约定：尹某购买凯通公司开发建设的某房，购房款总金额621960元。待尹某支付全部购房款后凯通公司应当在2012年2月28日前向尹某交付房屋。同时，凯通公司应当在交付商品房后360日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理尹某的房屋所有权证，270日内申请办理尹某的土地使用权证。如果因凯通公司的责任，未能在规定期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，如果尹某不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，凯通公司按日向尹某支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，尹某按照合同的约定付清了购房款。2012年9月4日尹某与凯通公司办理了505号房屋的交接手续。2014年6月24日，凯通公司向长沙市房屋产权监理处办理了初始登记。2014年7月28日，凯通公司取得了505号房屋所在楼栋即凯通国际城7、8、9栋的栋证。2014年11月27日，凯通公司为505房屋办理了房屋产权证。以上事实，有当事人的身份户籍资料、企业组织机构代码证、工商登记资料、《长沙市商品房买卖合同》及其附件、发票、房屋所有权证、栋证、房屋交接证明等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为：尹某与凯通公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据合同第十九条的约定，凯通公司应当在交付商品房后360日内，即2013年8月29日前将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，凯通公司直至2014年6月24日才办理初始登记超过了合同约定的期限，已经构成违约。关于凯通公司主张未能按期办理初始登记系因为部分业主的物业维修基金未能按期缴纳的理由，
本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使凯通公司是因为第三人原因造成对尹某违约，也不影响凯通公司依法应对尹某承担违约责任；关于违约金数额的问题，
本院认为虽然合同约定了违约金的计算方式，但是在确定违约金数额时不应过分高于因违约所造成的实际损失，由于尹某未向本院证明因凯通公司逾期办理相关权证所造成的损失，所以对于凯通公司要求调低违约金数额的请求，本院予以准许，本院酌情确定由凯通公司支付尹某违约金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条、一百二十一条的规定，
判决如下：长沙凯通置业有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿尹某3000元。驳回尹某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费546元，由长沙凯通置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 王 成
人民陪审员 熊忠玉
人民陪审员 李长松
二〇一六年八月一日
书 记 员 杜丽云附本案援引法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 来源：