上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初1611号原告赵华君，女，1978年10月27日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人唐宝良、沈忱，上海问学律师事务所律师。被告周树兴，男，1966年4月22日生，汉族，户籍所在地福建省。第三人上海南翔老街建设发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人丁晴喆，董事长。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。第三人上海筑明物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人黄胜群。
原告赵华君与被告周树兴及第三人上海南翔老街建设发展有限公司(以下简称南翔老街公司)、上海筑明物业管理有限公司(以下简称筑明公司)间排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵华君及委托代理人沈忱、第三人南翔老街公司委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。被告周树兴、第三人筑明公司经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月，原告取得上海市嘉定区南翔镇共和街XXX号0007/0008室房屋(以下称系争房屋)的租用居住公房凭证。2015年10月7日，原告发现被告无故占有使用系争房屋，遂要求被告归还房屋，被告声称其是向其他人租赁所得，但是原告从未授权其他人处分系争房屋，因此原告认为被告的行为侵害了原告的权利。现原告诉请要求：
一、判令被告立即迁出系争房屋；
二、判令被告支付自2015年10月1日至被告搬离之日止的房屋使用费，每个月按人民币(以下币种同)2.2万元计算。被告未作答辩。第三人南翔老街公司辩称，本案和第三人没有直接利害关系，对原告要求被告返还房屋没有异议。第三人和案外人陈某某签订的合同于2015年9月30日到期，之后未再续签。第三人与案外人上海银益房地产经营有限公司(以下简称银益公司)签订委托管理合同，即房屋租赁合同，将自有房屋及包括系争房屋在内的多间房屋一并出租给银益公司。对银益公司承租之后有无转租还是直接出租给第三人筑明公司并不清楚。第三人和筑明公司没有关系。目前第三人也在积极向银益公司主张要求返还包括涉案房屋在内的一批房屋，现已另案起诉至法院。第三人筑明公司未作答辩。
经审理查明，系争房屋原承租人为案外人陈某某，陈某某与第三人南翔老街公司于2009年1月7日签订一份《房屋租赁合同》，约定陈某某(甲方)将系争房屋租赁给南翔老街公司(乙方)，面积36.8平方米，租赁期限自2009年10月1日起至2015年9月30日止，租期为6年，租赁价格第一年为20,148元，第二年起租赁价格每年递增8%，并调整全年租赁价格；乙方在承租期满后，如要求续租，在一般情况下，甲方给予优先考虑，但续租后的租金年递增数不低于10%，并提前两个月书面通知甲方。合同签订后，陈某某将房屋交付第三人南翔老街公司使用。2009年7月13日，第三人南翔老街公司与案外人银益公司签订《资产委托经营管理及开发框架协议书》，约定南翔老街公司(甲方)将包括系争房屋在内的多间房屋交由银益公司(乙方)管理、开发及经营，委托资产管理期限为30年，从2010年1月1日起至2039年12月31日止。后陈某某将系争房屋的承租权转让给案外人俞某。2014年6月4日，原告与案外人俞某签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，约定俞某将其承租的系争房屋的承租权转让给原告，转让价格为50万元。同日，原告通过银行转账向俞某支付50万元。后原告于2014年9月22日取得了系争房屋的《上海市租用居住公房凭证》。2015年10月7日，原告因发现被告占用系争房屋，即要求被告搬离并报警。因双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，1、2015年9月30日案外人陈某某与第三人南翔老街公司之间签订的《房屋租赁合同》到期后，双方并未续签。2、被告与第三人筑明公司于2015年2月2日签订一份《上海国际手工艺品商业街(南翔老街)商铺租赁合同》，约定第三人筑明公司将南翔镇共和街XXX号甲即系争房屋租赁给被告，租赁期限为二年，自2015年2月28日起至2017年2月28日止，租金为每月3,416元，按年付款，第一年付款时间为2015年2月28日，租金为40,993元，第二年付款时间为2016年2月28日，租金为40,993元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《上海市公有住房承租权转让合同》、银行转账凭证、《上海市租用居住公房凭证》、公安局案件接报回执单、《上海国际手工艺品商业街(南翔老街)商铺租赁合同》证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案外人陈某某与第三人南翔老街公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月30日期限届满，且届满后第三人南翔老街公司并未续租，又因原告经受让取得系争房屋的承租权，故第三人南翔老街公司应按约将系争房屋返还原告。虽然第三人南翔老街公司自2010年1月1日将包括系争房屋在内的多间房屋交由案外人银益公司管理、开发及经营，而且第三人筑明公司与被告又签订过《上海国际手工艺品商业街(南翔老街)商铺租赁合同》，筑明公司将系争房屋出租给被告，即使筑明公司有权转租，但租赁期限超过陈某某与被告南翔老街公司合同租赁期限，该超过部分的约定应属无效，故被告继续占有使用系争房屋缺乏依据，对原告要求被告搬离系争房屋的诉请本院予以支持。由于被告自2015年10月1日之后继续占有使用系争房屋，应向原告支付房屋使用费，使用费本院参照被告与第三人筑明公司签订的商铺租赁合同的租金标准予以确定。原告主张的每月2.2万元的租金计算标准明显过高，且缺乏依据，对此本院难以支持。审理中，被告及第三人筑明公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，应视为放弃答辩、质证、举证的权利，并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告周树兴应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区南翔镇共和街XXX号的房屋内搬离，并将该房屋返还原告赵华君；
二、被告周树兴应于本判决生效之日起十日内支付原告赵华君房屋使用费(该使用费按每月3,416元标准，自2015年10月1日起计算至被告搬离之日止)。负有给付义务的当事人
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告周树兴负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一六年八月一日
书记员 邵文菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”