大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初1832号原告李政，男，1967年11月27日生，身份证号码3425291967********，汉族，住大连市甘井子区西南路绿洲园。委托代理人司贵鑫、戚元厦，辽宁双护律师事务所律师。被告中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路。法定代表人陈刚，董事长。委托代理人张云，女，1987年9月21日生，身份证号码：2102041987********，汉族，该公司职员，住大连市沙河口区锦霞北园。委托代理人于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
原告李政与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月1日公开开庭进行了审理，原告李政的委托代理人戚元厦，被告中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李政诉称，原被告双方签订商品房买卖合同后，约定被告将位于大连市西岗区香洲园的房屋出卖给原告，房屋总价款为2048497元。根据合同约定，被告应于2012年12月12日将房屋交付给原告，如逾期交房，则根据逾期期限，由被告承担相应的日万分之三的违约金。原告曾多次催促被告交房被告也向原告出具逾期交房通知书并保证原告的合法权益包括违约金。原告维权期间甚至因纠纷升级而报警，但被告的违约行为依然持续至2015年5月22日，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令被告支付原告自2012年12月13日截止2015年5月22日为546948元（按日万分之三的标准计算，逾期890天，违约金=2048497×890×3/10000）。
被告中瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。商品房买卖合同约定的违约金过高，依照合同法相关规定，被告请求法院根据原告的实际损失调低。原告的实际损失应参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行计算。另外，被告已通知原告于2014年11月5日办理交房手续，2014年11月5日以后房屋未交付的责任是原告的，原告主张以实际交房日作为违约金计算的截止日没有依据。
经审理查明，2011年2月13日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园房屋预售予原告，总价款2048497元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。随后被告以书面形式向原告发出逾期交房通知书、致全体业主公开信，通知原告延期交房并承担相应责任。2014年10月29日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2014年11月5日办理入住手续。入住手续办理时，被告提出降低原合同约定的违约金数额，并要求原告签订协议，原告未予接受，被告未与其办理入住手续。期间，多名业主到消协等相关部门投诉被告，要求被告按约支付违约金并交房，但双方未达成一致。2015年5月8日被告通知原告在2015年5月22日办理入住手续。庭审中，被告提供了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告。同地段同类房屋租金标准为3500元/月。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、逾期交房通知书、致全体业主公开信、入住通知书、消费者咨询投诉举报登记表、调查笔录及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括租金损失、租金利息损失、投资收益损失等，
本院认为租金损失应为原告主要的实际损失，租金利息及投资收益不属于《中华人民共和国合同法》规定的损失赔偿范围，不应计入实际损失。关于租金损失，结合双方确认的案涉房屋同地段同类房屋的租金标准3500元/月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但现已查明，房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2015年5月22日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2015年5月22日，计890日。故被告应给付原告违约金数额为218779元（已付房款2048497元×万分之1.2×890日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，
判决如下：被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李政逾期交付违约金218779元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9270元（原告已预交），由原告李政负担5562元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担3708元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。
审判员 宁波
二〇一六年八月一日
书记员 孙妥 更多数据：