东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0591民初1097号
原告：东营京华物业服务有限公司。
法定代表人：翁金标，董事长。
委托代理人:卢敏，山东百祥律师事务所律师。
委托代理人：王伟娜，山东百祥律师事务所律师。
被告：郑伟光。
原告东营京华物业服务有限公司诉称其与被告之间有物业服务合同关系，原告作为物业服务公司，依约履行了合同义务，被告享受了原告提供的物业服务，但未按照合同约定缴纳物业服务费，原告多次催要被告至今未支付。请求依法判令被告支付原告自2014年1月1日至2016年5月31日的物业服务费3445元及违约金1034元，共计4479元；本案诉讼费由被告负担。
被告郑伟光辩称，原告未按合同约定履行义务，为维护自身权益，其于2015年开始拒交物业服务费。经审查，本案认定以下事实：被告郑伟光系涉案房屋业主，房屋面积为95.03平方米。2011年5月19日，被告郑伟光与山东京华置业有限公司签订《商品房预售合同》，被告购买了山东京华置业有限公司开发的涉案房产。山东京华置业有限公司（甲方）与原告东营京华物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定：由乙方为涉案房屋所在小区提供前期物业管理；合同第三十一条约定服务期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；合同第五条约定乙方向业主或非业主使用人提供的服务标准为：
一、基础服务，依据《山东省物业管理服务质量规范》一级物业管理服务标准提供服务，其中协助维护公共秩序服务按二级物业管理服务标准提供服务。
三、有偿服务，业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向一方提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的，可以接受，收费标准双方商定。合同第十一条约定物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，其他按建筑面积每月每平方米0.45元收取。合同第十三条约定甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之交纳滞纳金。合同第十九条第一款第四项约定：本物业竣工验收交付时，协助乙方对物业进行接管验收，甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家规定的验收标准，如存在质量问题，由甲方负责返修。涉案房屋存在屋顶漏水，墙体脱落、开裂的情形。以上事实由原告提交的营业执照复印件一份、企业物业服务资质证书复印件一份、商品房预售合同及前期物业服务合同各一份、欠费催缴通知书及律师函快递回执各一份，被告提交的照片及双方当事人陈述为证。上述证据均经双方当事人质证。
本院认为，山东京华置业有限公司（甲方）与原告东营京华物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，对全体业主具有法律约束力。原告主张被告支付2014年1月1日至2016年5月31日共计29个月的物业服务费3445元〔95.03（0.8+0.45）29〕，符合合同约定，且被告对该计算方式无异议，虽被告抗辩其已交纳物业服务管理费至2015年初，但未提交证据证实，故对原告主张的被告尚欠的物业服务费数额予以确认。被告以涉案房屋屋顶漏水，墙体大面积脱落、开裂，原告未履行维修义务为由拒交物业服务费，
本院认为，根据物业合同的约定：业主对其房屋自用部位向原告提出维修养护服务要求的，原告认为有能力承担的，可以接受，收费标准双方商定。本案中，原告主张涉案房屋漏水及墙体脱落、开裂系房屋质量问题，应由开发商进行维修，不属于物业服务范围，该主张符合合同约定，被告可另行主张权利，故对原告要求被告支付物业服务费3445元的主张予以支持。原告主张被告按应交纳物业服务费的30%支付违约金1034元（3445元30%），因物业合同未约定违约金的计算方式，原告的该主张无合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告郑伟光于本判决生效之日起十日内向原告东营京华物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年5月31日的物业服务费3445元。
二、驳回原告东营京华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郑伟光负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 董俊俊
二〇一六年八月一日
书 记 员 刘 超 来自