江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终679号
上诉人（原审原告）：王友娄。
委托诉讼代理人：胡成红，江苏中盐律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：盐城金港置业有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会杨东路2号。
法定代表人：董益斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆茂军，该公司销售部经理。
委托诉讼代理人：刘正华，江苏国磊律师事务所律师。
上诉人王友娄因与被上诉人盐城金港置业有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都潘民初字第00413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王友娄上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用……房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据相关法律、行政法规的规定，符合交付条件的商品房，不仅包括建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收，还包括消防、人防、规划等部门的专项验收。而金港公司并未能在合同约定的交房期限内完成全部验收，并导致逾期交房，故金港公司应当承担逾期交房的违约责任。综上，请求二审查明事实，依法支持王友娄的诉讼请求。金港公司辩称，金港公司于2014年3月26日即在媒体上发出交房公告，且当时案涉商品房已经通过竣工验收，符合交房条件。王友娄认为，只有取得竣工验收备案表才能证明商品房符合交付条件，没有依据。且金港公司提交的建设项目竣工综合验收报告、竣工验收备案表等能够证明商品房在综合验收合格后已经向主管机关进行备案。故请求二审查明事实，依法驳回上诉，维持原判。王友娄向一审法院起诉请求：1.判令金港公司自2014年3月31日起至实际交房之日止期间，以已付房款747760元为基数按日向王友娄支付万分之五的逾期交房违约金（其中，截止诉讼之日的违约金为155907.96元）；2.诉讼费用由金港公司负担。一审法院认定事实：2013年8月17日，王友娄（买受人）与金港公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：王友娄向金港公司购买该公司开发的“濠璟半岛花园”7幢301室房屋及负一层44号车库，总价747760元。金港公司应当于2014年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用（即合同的第八条）；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知王友娄办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的书面文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，王友娄按约交付了全部房款。双方约定的交房期限届满前，“濠璟半岛花园”7号楼经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，并出具了单位工程竣工验收证明书，验收意见为：1、本工程已按期完成设计文件和合同约定的全部工程量、工程的施工符合强制性标准的要求，工程的质保资料齐全，技术资料齐全。2、砼、砂浆两块强度符合要求，沉降观测值在允许偏差范围之内，沉降均匀。3、现场的电气各项检测，土建各项试验符合设计要求。经验收该工程符合设计和规范要求，观感较好，评定为合格；根据勘察、设计、监理、施工单位的合格性文件，该工程符合施工规范规定，质量合格符合竣工验收条件。2014年3月26日，金港置业公司通过报纸公告的方式通知“濠璟半岛花园”7号楼业主于2014年3月29日办理交房手续，王友娄王友娄于2014年3月30日前去收房，验房时，王友娄方认为该房屋有质量问题，且未能发现金港公司取得《商品房竣工验收备案表》，故双方交接房屋未果。2014年5月4日，金港公司再次通过邮政快递的方式通知王友娄前来交接房屋，经查询，该信函于2014年5月5日妥投（本人签收）。嗣后，王友娄与金港公司对延期交房问题交涉未果。为此，王友娄诉至法院。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王友娄与金港公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。关于金港公司是否构成逾期交房的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。从上述两条规定可以看出，《城市房地产开发经营管理条例》对两种验收方式的要求是不同的，王友娄与金港公司签订的买卖合同约定的交付条件为【验收合格】，而金港公司开发的该7号楼于约定的交付期限前经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，故金港公司出售给王友娄的房屋已达到双方合同约定的交付条件。金港公司提供的证据能够证明金港公司曾于2014年3月26日通过报纸公告的方式通知了王友娄等业主办理交房手续，以及曾于2014年5月4日再次书面发函通知王友娄办理交房手续。因王友娄自身的原因而致讼争房屋至今未交付，故王友娄要求金港公司承担逾期交房的违约责任，不予支持。王友娄主张金港公司交付的房屋不合格亦未能提供相应的证据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王友娄的诉讼请求。案件受理费3418元，由王友娄负担。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点为：金港公司与王友娄签订的商品房买卖合同中约定“具备验收合格条件”应当如何理解，金港公司是否存在逾期交房行为，是否应当向王友娄支付逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《商品房买卖合同示范文本》对于交房条件有五种备选项：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.其他。金港公司作为具备相应房地产开发资质的企业，采用《商品房买卖合同示范文本》中的商品房买卖合同格式，在与王友娄签订商品房买卖合同时，选择适用了“验收合格”的交付条件，即约定，出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。这一约定交付条件，即排除了其他条件的适用，如综合验收、分期综合验收等。现双方对于“经验收合格”的理解发生矛盾，而“经验收合格”并没有具体约定由谁验收、怎样验收，本地区人民政府也没有对“经验收合格”进行特别规定，结合合同第十一条约定的“双方进行验收交接时，……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”、本地区行业交易习惯以及金港公司履行情况，能够认定，金港公司在交付房屋时，经过竣工验收，即已符合双方约定的“验收合格”的交付条件。故王友娄认为，金港公司未能按照合同约定向其交付经验收合格的房屋，应当承担违约责任的请求不能成立，不应支持。综上所述，王友娄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3418元，由上诉人王友娄负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理
审判员 王 珩
代理
审判员 胡廷霞
二〇一六年八月一日
书 记 员 许其娟 搜索“”