吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0381民初第2179号原告王晓军，男，现住吉林省长春市汽开区，无职业。被告吉林省和金房地产开发有限公司。法定代表人周雷，经理。第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行。代表人杨铁军，行长。委托代理人王杨，该公司法律顾问。
原告王晓军诉被告吉林省和金房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李洪涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告王晓军、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行委托代理人王杨到庭参加了诉讼。被告吉林省和金房地产开发有限公司经本院合法传唤没有正当理由，拒不到庭参加诉讼。及本案现已审理终结。王晓军诉称，原告于2015年7月25日与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告承建的丹麦小镇17栋2单元201室，预测建筑面积67.17平方米，按照每平方米3141.64元计算，总金额211024元，合同编号：201507250008。依照商品房买卖合同第10页12条中规定，逾期超过60日后原告有权解除合同。被告应当自解除合同通知书送达之日起退还原告已支付全部房款，并子原告付款之日起，按照日计算全部房款金额的万分之一。被告至今没有将商品房建成，原告多次找被告退款，被告不予解决。为此原告提起诉讼，要求与被告解除商品房买卖合同，并要求返还原告向被告交纳的各项手续费5339元；要求被告返还已交付银行的11个月房款17050.77元（每月还款1550.07元）；要求按购房合同日返还全部房款万分之一的违约金，金额562.67元。案件受理费由被告负担。庭审中，经本院询问原告，补充说明，现在房屋没有构成房屋交付条件，还没交付。合同中约定2015年12月31日交房，超过60日内未交房，就可以解除合同。合同中约定违约金了违约金了。我与建行签订了借款合同，是抵押借款。吉林省和金房地产开发有限公司缺席未答辩。建设银行辩称：1、建行无法认定开发商与原告之间买卖合同，原告认为解除合同，原告只拿出商品房屋买卖合并未拿出开发商违约合同，无法判定开发商是否违约。2、如果房屋买卖合同解除，但是原告与建行之间存在按揭贷款合同关系，商品买卖合同与贷款合同并非主从合同，即使商品房买卖合同解除，原告与建行之间按揭贷款合同也并非必然解除。如原告与被告商品买卖合同解除，势必对建行债权时限构成重大影响，在原告向建行支付贷款本金及相应利息后即原告与建行按揭贷款合同得以充分履行，原告可主张与被告解除商品房买卖合同，进而解决全部购房款的款项问题。3、被告向建行支付购房本金及相应利息的前提下，根据最高人民法院关于适用法律干问题解释24条，25条2款规定，本案中原告诉请只有在商品房买卖合同与商品房贷款合同间解除的情况下，根据法律规定，被告将向建行支付剩余购房本金及相应利息。庭审中，经本院询问原告，补充说明，2015年7月25日原被告签订签订了《商品房买卖合同》（预售），房屋总价211024元，首付71024元，贷款总额14万元，自2015年8月3日与建行签订按揭贷款合同还贷本金9816.13元，剩余130183.87元，自2015年8月3日至2016年6月3日。7月没有还款，拖欠本金924元，利息536.57元。原告为证实自己的主张，在法定举证期限内提供并当庭出示了下列证据：1、原告身份证复印件。经质证，第三人没有异议。2、商品房买卖合同（预售）1份及交款票据5张。经质证，第三人对真实性没有异议。对证明事项有异议，能证明交付开发商一部分钱款，交款票据与建行无关。3、借款协议书。经质证，第三人与建行无任何法律关系。4、个人住房（商业用房）借款合同。经质证，第三人对真实性没有异议。5、原告银行还款交易明细1份。经质证，第三人对真实性没有异议。吉林省和金房地产开发有限公司在法定举证期限内未提供证据。建设银行为证实自己的主张，在法定举证期限内提供并当庭出示了下列证据贷款合同、对帐单各1份。经质证，原告没有异议。宣读并出示本院依职权调取相关证据：预售许可证、施工许可证、规划许可证、土地出让证各一份。经质证，原告及第三人没有异议。
经审理查明：原告王晓军于2015年7月25日与被告签订了商品房买卖合同（预售合同），合同第三条约定项目中55（17）幢2单元2层020201（205）号出售给原告，预测建筑面积67.17平方米。套内建筑面积53.51平方米，分摊共有建筑面积13.66平方米。第六条2款：按照建筑面积计算，每平方米3141.64元，共计房款211024元。第七条3款：3、贷款方式付款商业贷款。买受人应当于2015年7月1日前支付首期房款71024元，占全部房款的33.66%，余款14万元可以向中国建设银行股份有限公司吉林省分行申请贷款支付。第十一条：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条第1款第2项：逾期60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订后向被告交付物业维修基金、契税等共计5339元。2015年6月23日原告王晓军与被告签订了借款协议书，原告向被告借款总额71024元，借款日期2015年6月23日至2017年6月23日，双方签订协议后没有履行。2015年8月3日原告与第三人建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同，该合同约定借款本金14万元，借款期限120个月。原告一直按借款协议还款，偿还本利合计15316.15元，截止到2016年6月3日尚欠本金第三人建设银行本金131108.13元。经查诉争房屋出售时已办理预售许可证、施工许可证、规划许可证、土地出让手续，因诉争房屋在合同约定的交付期限内没有交付，现原告要求与被告解除商品房买卖合同，要求退还所交各种费用5339元及还贷款15316.15元（偿还至2016年6月3日），并按日万分之一支付违约金。解除与第三人建设银行借款合同，尚欠贷款由被告给负责偿还。认定上述事实的证据有：原告提供的商品房买卖合同（预售及交款票据、借款协议书、个人住房（商业用房）借款合同、建设银行提供的贷款合同、对帐单及本院调取被告办理的预售许可证、施工许可证、规划许可证、土地出让手续。
本院认为：原被告于2015年7月25日签订了商品房买卖合同（预售合同）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，原被告双方应当按合同履行相关义务，双方约定被告于2015年12月31日前向原告交付该商品房，逾期未交付，原告按合同约定有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，结合上述事实，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合被告未按合同约定交付房屋，应承担违约责任，故对原告要求被告返还购房款及相应支付的费用，本院应予支持。对于原告要求解除与第三人建设银行签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持”的规定，结合原被告解除房屋买卖合同，2015年8月3日签订的借款合同无法继续履行的事实，故对原告该项诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，因被告取得了诉讼房屋的贷款，被告应负责偿还剩余贷款本金及相应利息，对于原告已经支付的贷款本金及利息，被告应当返还给原告。对于原告主张的违约金，双方没有约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告王晓军与被告吉林省和金房地产开发有限公司于2015年7月25日签订了商品房买卖合同（预售合同）。
二、解除原告王晓军与第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行于2015年8月3日签订了个人住房（商业用房）借款合同。
三、被告吉林省和金房地产开发有限公司与本判决生效后15日内返还原告王晓军交纳的各项费用5339元及偿还房屋贷款本金及利息15316.15元（贷款偿还至2016年6月3日），两项共计20655.15元。
四、被告吉林省和金房地产开发有限公司与本判决生效后15日内向第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行偿还尚欠房屋贷款本金131108.13元及相应利息（本金计算至2016年6月3日）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元由被告吉林省和金房地产开发有限公司负担185元，余款185元退还给原告。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判员 李洪涛
二〇一六年八月一日
书记员 王怀婷 来自：