徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0302民初2223号原告徐州市某某物业管理有限公司。法定代表人张某某，该公司经理。委托代理人陈某，江苏某某律师事务所律师。被告张某。
原告徐州市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，依法由
审判员韩某某适用小额诉讼程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托代理人陈某到庭参加诉讼。被告张某经本院传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业诉称：被告张某为徐州市鼓楼区某某B14号楼2单元401室业主。自2014年10月26日起至2015年10月25日止，被告共拖欠物业服务费及其他费用合计775元，违约金77元，期间虽经原告多次催缴，被告至今未予交纳，现诉至本院，请求依法判令：被告支付拖欠原告的物业管理费655元、公共能耗费120元，违约金77元，合计852元；本案诉讼费用由被告承担。被告张某未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2009年6月10日，原告与江苏某某置业有限公司签订了某某某某住宅小区前期物业服务合同，约定原告为某某提供前期物业管理服务，服务期限为自上房前60天起至小区业主大会选定新的物业公司之日止，多层住宅每月每平方米0.5元；小区公共能耗费用单独立帐，合理分摊，不列入物业管理费用；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额的10%的标准向原告支付延期付款利息。在庭审中，原告自称经该小区全体业主半数以上同意后，自2014年4月1日起，原告将该小区物业费收取标准由每月每平方米0.5元上调至每月每平方米0.7元。2014年4月1日，原告与江苏某某置业有限公司续签订某某某某住宅小区前期物业服务合同，约定原告为某某提供前期物业管理服务，服务期限为自上房前60天起至小区业主大会选定新的物业公司之日止，多层住宅每月每平方米0.7元；小区公共能耗费用单独立帐，合理分摊，不列入物业管理费用；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额的10%的标准向原告支付延期付款利息。江苏某某置业有限公司制定了某某住宅小区临时管理规约，约定本物业区域的多层住宅物业服务费按每月每平方米0.5元计算，同时约定了物业服务费用交纳办法：业主办理上房手续时，应缴付一年的物业公共服务费、预缴一年的公共部位的水电公摊费等费用；从第二年起，物业公共服务费每年交纳一次，公共部位的水电公摊费每年预缴一次（多退少补），物业服务处每年（或每月）在小区公示栏中公告当年（或当月）公摊费用，各业主在公告后的5日内清算。在上述临时规约尾部有一份承诺书，载明：本人（单位）作为徐州市某某小区B14号楼2单元401室以及地下室B14号楼2单元-103室，已详细阅读并理解此《临时管理规约》，同意遵守本临时规约内的条款，特签署本承诺书。2009年6月29日，被告张某在上述《临时管理规约》尾部的承诺书中签字。此后，原告依约履行了物业管理的义务，但被告张某拖欠自2014年10月26日起至2015年10月25日止的物业管理费等费用未交纳。另查明，2015年度公共能耗费平均分摊为100.41元。现原告主张该期间的公共能耗费平均分摊为120元。再查明,登记在被告张某名下的位于徐州市鼓楼区二环北路某某小区B14-2-401室建筑面积为90.9平方米。以上事实有原告提供的某某前期服务合同两份、某某住宅小区临时规约一份、业主入住登记表一份、（2015）鼓民初字第1813号民事判决书一份及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中原告与江苏某某置业有限公司签订的前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。原告已按前期物业服务合同的约定履行了自己的物业服务义务，被告应当按照合同的约定按时交纳物业管理费用。现原告主张物业费655元（被告住房面积90.9平方米，自2014年10月26日起至2015年10月25日止，按照每月每平方米0.7元计算），于法有据，本院予以支持。关于物业费每月每平方米上调至0.7元的问题，原告自称经该小区全体业主半数以上同意后，自2014年4月1日起，原告将该小区物业费收取标准由每月每平方米0.5元上调至每月每平方米0.7元，并经(2015)鼓民初字第****号民事判决书予以确认，本院予以支持。关于原告请求的公共能耗费问题。原告陈述，公共能耗费是根据交给电力公司的电费和水费的发票，按照小区的总户数平均分摊得出每户应摊的公共能耗费，并提供了证据予以证明，该公共能耗费的收费标准于法有据，本院予以支持，但该期间的公共能耗费实为每户应平摊100.41元。关于原告诉请的违约金的问题，合同中约定“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额的10%的标准向乙方（原告）支付延期付款利息”，现原告主张按应缴金额的10%收取违约金，于法有据，本院予以支持，但应以物业服务费655元为计算基数，故，被告应向原告支付违约金65.5元。被告张某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告张某于本判决生效之日起十日内向原告徐州市某某物业管理有限公司一次性支付物业费655元、公共能耗费100.41元，违约金65.5元，合计820.91元。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告张某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。
审判员 韩某某
二〇一六年八月一日
书记员 杜某某 来自：