霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0581民初250号原告霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。法定代表人翟丽珠，董事长。委托代理人化云龙，男，该公司职工。被告李显福，男，其他自然情况不详。霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）诉李显福商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，于2016年7月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。安泰公司委托代理人化云龙到庭参加诉讼，李显福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。安泰公司诉称，李显福向安泰公司购买了霍林郭勒市巴润村东北侧瑞方物流园区2号楼36号一套，并于2012年9月3日签订了《瑞方物流园区认购协议书》及《分期付款协议书》，合同中约定房屋总价款为293978.88元，李显福以分期付款的方式给付房款。安泰公司将上述房屋交给李显福使用，并一直在向其提供物业服务和供暖服务。截至起诉之日李显福未按约定支付全部房款，也未依约支付物业及取暖费。安泰公司要求李显福给付尾欠房款本金82226.83元、利息21868.41元，合计104095.24元；给付违约金15927.91元，给付物业费1506元，取暖费23766.4元；承担诉讼费用。李显福未作答辩。安泰公司为了支持自己的诉讼请求，向法庭提举了以下证据：1、《认购协议书》、《分期付款协议》及《还款计划书》。意在证明李显福以分期付款的方式向安泰公司购买房屋及按照约定向安泰公司支付违约金；2、供热报停协议。意在证明安泰公司提供供热服务；3、违约金及利息计算表及物业、取暖费明细表。意在证明李显福欠购房款82226.83元、利息21868.41元、违约金15927.91元、取暖费23766.4元、物业费1506元。本院认证认为，安泰公司提举证据1、2、3来源合法，证实内容客观真实，与本案有关联性，予以确认并采信；
经审理查明，2012年10月24日李显福与安泰公司签订《瑞方物流园区认购协议》，购买了霍林郭勒市巴润村东北侧瑞方物流园区2号楼36号车库，建筑面积90.6平方米，房屋总价款293978.88元，并签订了《分期付款协议书》，约定每月还款6005.96元，还款日期为2013年4月1日至2018年3月1日。自2014年8月1日起至2016年1月1日未还本金为82226.83元。安泰公司对瑞方物流园区楼提供物业服务和供热服务，李显福拖欠2014年及2015年物业费合计1506元，拖欠2013年及2015年供热费合计7530.6元。
本院认为，安泰公司与李显福签订的《瑞芳物流园区认购协议》及《分期付款协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李显福应当继续履行合同，给付尾欠房款及欠款利息，故安泰公司要求李显福给付房款82226.83元、利息21868.41元的请求成立，本院予以支持。安泰公司要求李显福给付违约金数额过高，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金请求过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人的约定超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，参照中国人民银行贷款同期利率计算为宜。经核算违约金合计7164元（82226.83元×6.15%÷12月×17月），故安泰公司要求李显福给付违约金的部分理由部分成立，对成立部分予以支持。安泰公司提供了物业服务，李显福应当给付物业费。根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，安泰公司要求李显福给付物业费的请求理由成立，本院予以支持。安泰公司将房屋交给李显福，约定供热服务，并为其提供供热服务，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”及第一百八十四条：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定”之规定，安泰公司要求李显福给付取暖费的请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百八十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、李显福给付霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司房款82226.83元、利息21868.41元，违约金7164元，合计111259.24元；
二、李显福给付霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司物业费1506元、取暖费7530.6元，合计9036.6元；以上一、二项合计120295.84元，于本判决发生法律效力后立即给付。
二、驳回原告霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，公告费200元，合计3488元（霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司已预交），由霍林郭勒市安泰房地产开发有限公司负担681元，李显福负担2807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 周哈斯
代理
审判员 李红燕
人民陪审员 白常昱
二〇一六年八月一日
书 记 员 马海丽 来自