福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4577号
原告：厦门恒慧洁物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路93号红豆杉大厦1楼B1区，统一社会信用代码913502060511650594。
法定代表人：李德贵，公司总经理。
委托诉讼代理人：李朝东，施少杰，福建明鼎律师事务所律师。
被告：厦门市永升物业服务有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路456号海联中心17楼E区，统一社会信用代码913502006122548378。
法定代表人：林中，公司总经理。
委托诉讼代理人：林龙辉，福建志远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张忠良，公司员工。
第三人：厦门太微花园业主委员会，住所地厦门市湖里区后埔东里130#01。
法定代表人：彭天生，业委会主任。
原告厦门恒慧洁物业服务有限公司（以下简称恒慧洁公司）与被告厦门市永升物业服务有限公司（以下简称永升公司）、第三人厦门太微花园业主委员会（以下简称太微花园业委会）侵权责任纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒慧洁公司的法定代表人李德贵和委托诉讼代理人李朝东，被告永升公司的委托诉讼代理人林龙辉、张忠良，第三人太微花园业委会的法定代表人彭天生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒慧洁公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告厦门市永升物业服务有限公司立即停止侵权，撤出太微花园物业管理区域内的物业服务人员、退出物业管理区域；2、责令被告依法办理物业管理移交手续；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系太微花园原物业管理服务单位，其与第三人之间的《物业服务合同》已于2015年12月31日到期。
被告与第三人物业服务合同到期后，经第三人召开小区业主大会，大会作出《太微花园召开业主大会决议》，决议内容为不再与被告签订新的物业合同，被告服务至2016年3月31日；同时决议按程序选聘新的物业服务企业，由业主委员会和新的物业聘选企业签订物业服务合同，并进行物业移交等等。第三人依照业主大会决议开展新的物业服务企业选聘工作，通过公开选聘，2016年3月6日，原告以最优服务方案从三家应标企业中中标。第三人形成书面材料，确定原告中标事实，并通知原告与其签订合同，要求原告于2016年3月31日进驻办理物业移交手续。2016年3月18日，第三人与原告在原招标方案的基础上签订《厦门市太微花园物业服务合同》，合同期限暂定一年，自2016年4月1日起至2017年3月31日。原告按照物业相关法规规定将该物业服务合同向物业主管部门湖里区建设局进行了备案，湖里区建设局于2016年4月1日向原告出具了编号为厦湖建物合同备案（2016）1745号《物业服务合同备案证明》。但是原告依物业服务合同约定进驻小区从事物业管理服务时，被告却拒绝撤出太微花园物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域，也拒绝办理物业管理移交手续，导致原告无法进驻从事物业管理和服务。虽经第三人和原告多次与被告交涉，至今被告仍拒绝撤出物业服务人员、退出物业管理区域，也不予办理物业管理移交手续，直接导致原告无法履行物业服务合同。
被告永升公司辩称，一、原告与被告不存在任何法律上的权利义务关系，原告起诉被告构成侵权，既不符合《侵权责任法》之规定，亦不符合我国及厦门地区关于物业管理的法律、法规及地方性规章的规定，原告主体不适格，应依法驳回其起诉。《侵权责任法》规定的民事权益中不包括物业服务企业退出物业管理区域的情形。从原告提交的证据来看，其与第三人签订了《厦门市太微花园物业服务合同》，如果是被告未依法及时退出物业管理区域造成了该物业服务合同未能履行的，那么原告应以合同违约之诉起诉第三人或者由第三人起诉被告，要求被告依法退出物业管理区域。现原告直接以侵权责任为由起诉被告没有任何法律依据。
二、第三人未经太微花园业主大会表决，仅以召开业主委员会会议的方式决定原告作为该小区的物业服务单位，并与原告签订了《厦门市太微花园物业服务合同》，程序严重违法。
原告在起诉状中称第三人召开业主大会作出《太微花园召开业主大会决议》，决议内容为不再与被告签订新的物业合同等等，并称原告系通过从三家应标企业中以最优方案中标的，这些均不是事实。首先，在原告与第三人签订物业服务合同之前，第三人并没有召开业主大会对选聘物业事项进行表决，原告或第三人应就其主张的业主大会的召开及表决进行举证。其次，按照原告提交的证据，被告属于三家应标企业之一，然而，被告从未接到第三人参与竞标的通知，亦未参与相关的竞标活动，直到2016年3月中旬才接到第三人《关于太微花园物业移交的公函》。原告或第三人应就其主张的通知被告参与竞标进行举证。
三、迄今为止，原告在第三人未依法召开业主大会确定其当选的情况下，并未合法获得太微花园小区的物业管理权，相反，原告还被第三人要求于2016年4月9日起暂时退出太微花园小区。（一）原告于2016年4月7日强行进驻太微花园，遭到部分业主的抵制并报警。4月8日，在厦门市湖里区吕岭社区居民委员会综治办负责人樊梨清的主持下，本案三方当事人在该居委会召开协调会，到场协调的还有江头街道办、湖里区建设局、吕岭社区居委会以及金山派出所的工作人员。经上述有关部门协调，本案三方当事人达成了《关于太微花园业主大会事宜会议纪要》。根据该会议纪要，第三人应在2016年5月3日开始组织召开业主大会，以上门签票的形式决定是否续聘被告或者新聘原告，对于业主大会的选举结果，当事人三方必须严格遵守，并积极做好物业的交接、退出和配合工作。（二）第三人在2016年4月11日的小区《公告》中承认在更换小区物业服务工作中存在瑕疵，并公布了与街道办、区建设局、居委会协商的结果：1、暂定2个月为过渡期，此期间由业主委员会组织召开业主大会进行投票选择答辩人的去留。2、过渡期内暂由被告提供服务。3、原告在2016年4月9日起暂时退出太微花园。以上事实足以证明原告与第三人签订的物业服务合同未履行业主大会的表决程序，不合法，原告已被第三人要求暂时退出小区。
四、被告按第三人的安排依法有权在业主大会依法决定其去留之前继续为太微花园小区业主提供物业服务，其已与第三人构成事实上的物业服务合同关系。（一）《关于太微花园业主大会事宜会议纪要》及第三人2016年4月11日的《公告》表明，在2个月的过渡期内暂由被告提供物业服务。（二）2016年4月26日，第三人向被告发出《联系函》，称：“由于2016年度贵司与太微花园小区《物业服务委托合同》暂未签订，故小区公共部位创收相关费用暂时仍按照原合同执行。若仍日后与贵司续签《物业服务委托合同》，届时再另行商议，差异部分采取多还少补的方式进行处理”。（三）2016年5月16日向被告发出《小区改善意见反馈函》称“2015年底太微花园和贵司的服务协议已经到期，由于太微花园选聘物业的事宜目前还在进行中，在此期间太微花园的物业服务工作由贵司负责，贵司服务期间的物业管理费、车辆停放费以及其它收费，还是按照2015年的方式进行分配，因此贵司必须按照太微花园业委会的要求进行服务”。以上事实足以证明：被告与第三人已形成事实上的物业服务合同关系，原告并未获得第三人认可的对小区进行物业服务权利。
五、第三人分别于2016年4月22日、5月16日贴出《公告》，由业主投票选聘物业服务公司，但均无结果。（一）4月22日《公告》之后，5月3日起，义工上门签票。但经5月中旬第三人验票时发现无效票过多，未能选出物业公司。（二）在5月22日下午召开业主大会上，许多业主质疑第三人在选聘物业过程中存在暗箱操作，投票未能进行。
六、若之后依法召开的太微花园业主大会决定续聘被告，被告将与第三人签订新的物业服务合同；若业主大会决定不再续聘被告，答辩人愿意第一时间退出，并及时办理好移交手续。在业主大会依法表决作出之前，为了太微花园物业服务的稳定，被告将一如既往的履行好物业服务职责。在此之前，不论是原告还是第三人均无权要求被告退出。被告于2002年开始就为太微花园小区提供物业服务，其服务质量一直获得广大业主的好评，物业服务费的收取率一直稳定在95%以上。由于第三人在此次选聘物业公司时未依法经业主大会表决同意，擅自与原告签约，才导致今天出现了物业管理困局。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其起诉或诉讼请求。第三人太微花园业委会陈述，一、第三人与被告之间的物业服务合同关系于2016年3月31日到期，后第三人要求被告撤离。
二、第三人依据程序通过公开选聘，决定聘任原告为太微花园小区新的物业管理单位。
三、第三人支持原告在本案中的诉求，并授权原告向被告主张撤离、办理交接的权利。本院
经审理认定事实如下：2015年4月1日，太微花园业委会（甲方）与永升公司（乙方）签订《太微花园物业服务委托合同》，约定：甲方选聘乙方对厦门太微花园实施物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年5月24日，永升公司向太微花园业委会缴交20000元履约保证金。2016年4月29日，永升公司向太微花园业委会补交10000元履约保证金。2016年3月10日，太微花园业委会向永升公司发出《关于太微花园物业移交的公函》，通知永升公司于2016年3月20日与太微花园业委会办理物业移交事宜。2016年3月18日，太微花园业委会（甲方）与恒慧洁公司（乙方）签订《厦门市太微花园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太微花园实施统一的物业管理，合同期限自2016年4月1日至2017年3月31日止。2016年4月1日，上述物业服务合同在湖里区建设局办理合同备案。2016年7月1日，恒慧洁公司向太微花园业委会缴交30000元押金。2016年4月7日，太微花园业委会在太微花园小区内张贴公告，告知全体业主2016年4月1日由小区业主代表及业主委员会聘请恒慧洁物业进行物业管理。2016年4月11日，太微花园业委会在太微花园小区内张贴公告，内容为：由于最近太微花园业委会更换小区物业服务公司的工作中有瑕疵，导致小区出现两家物业服务公司，经街道办、区建设局、居委会协商，暂定两个月为过渡期，此期间由业委会组织召开业主大会投票选择永升公司的去留，过渡期内暂由永升公司提供服务，恒慧洁公司在2016年4月9日起暂时退出太微花园。2016年4月21日，厦门市湖里区吕岭社区居民委员会组织太微花园业委会部分委员和业主代表、永升公司、恒慧洁公司召开协调会，三方均在《关于太微花园业主大会事宜会议纪要》上盖章，内容为：“一、太微花园业委会在2016年5月3日开始组织召开业主大会，由业委会小区内招募义工上门签票，或由业委会牵头，由业委会成员连同双方物业一起上门签票。
二、业主大会选票的形式采取由业主选A选B的形式，A为业主是否续聘永升物业，B为业主是否新聘恒慧洁物业。……五、对于业主大会的选举结果，当事人三方必须严格遵守，并积极做好物业的交接、退出和配合工作”。2016年4月22日，太微花园业委会向小区业主公告2016年5月3日开始由小区业主投票选聘物业服务公司。2016年4月26日，太微花园业委会向永升公司发出《联系函》，内容为：由于2016年度永升公司与太微花园小区《物业服务委托合同》暂未签订，故小区公共部位创收相关费用暂时仍按原合同执行。2016年5月16日，太微花园业委会向永升公司发出《小区改善意见反馈函》，内容为：2015年底太微花园和永升公司的服务协议已经到期，由于太微花园选聘物业的事实目前还在进行，在此期间太微花园的物业服务由永升公司负责等等。同日，太微花园业委会通知业主于2016年5月22日下午16：00召开业主大会。另查明，恒慧洁公司、永升公司均是具有合法资质的物业服务企业。目前太微花园小区由永升公司进行物业管理。恒慧洁公司、太微花园业委会提供《太微花园召开业主大会决议》，用于证明业主大会决议内容为不再与永升公司签订新的物业服务合同、决议按新程序选聘新的物业服务企业等。永升公司对该证据真实性不予确认，陈述在恒慧洁公司与太微花园业委会签约前，没有召开业主大会。恒慧洁公司还提供《招聘物业公司公示》、《业主委员会会议记录》用于证明太微花园业委会在物业企业招聘前就拟对外公开招聘物业公司以及业委会通过公开邀标确定恒慧洁公司中标等事实。永升公司对上述证据真实性不予确认，陈述没有收到任何竞标通知也没有参与竞标，会议纪要存在变造行为。庭审中，太微花园业委会陈述，曾组织召开业主大会，但因到会人员没有过半，大会没开成，没有形成业主大会决议，提交的证据中的《太微花园召开业主大会决议》是业委会几个代表商量的结果；在书面答辩状中同意授权恒慧洁公司向永升公司主张权利没有经过业主大会表决，是业委会的意见。永升公司陈述，永升公司从2002年至今都在管理太微花园小区。以上事实，有原告恒慧洁公司提交的营业执照和物业服务企业资质证书、《厦门市太微花园物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、业主委员会会议记录，被告永升公司提供的营业执照和物业服务企业资质证书、收款收据、中国农业银行进账单、公告（两份）、《关于召开业主大会选聘物业服务公司的公示》、联系函、《小区改善意见反馈函》、《太微花园业主委员会公告》，原告恒慧洁公司、第三人太微花园业委会共同提供的《太微花园召开业主大会决议》、《招聘物业公司公示》，被告永升公司、第三人太微花园业委会共同提供的《太微花园物业服务委托合同》，第三人太微花园业委会提供的《关于太微花园物业移交的公函》，本院向厦门市湖里区吕岭社区居民委员会调取的《关于太微花园业主大会事宜会议纪要》等为证，并有当事人陈述和庭审笔录予以佐证。
本院认为，本案系侵权责任纠纷。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，根据已查明的事实，太微花园业委会与永升公司的《太微花园物业服务委托合同》于2015年12月31日到期，合同到期后，太微花园业委会未能成功召开业主大会，未形成业主大会决议，因此太微花园业委会无权擅自解聘永升公司。而且，尽管太微花园业委会与永升公司间的《太微花园物业服务委托合同》已经到期，但在过渡期间，永升公司仍持续为太微花园小区提供物业管理服务，双方存在事实上的服务服务合同关系，因此，在太微花园小区业主大会决议解聘永升公司之前，永升公司仍是太微花园小区合法的物业管理服务单位。恒慧洁公司以侵权为由要求永升公司停止侵权、退出物业管理区域、撤出物业服务人员并办理物业管理移交手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告厦门恒慧洁物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告厦门恒慧洁物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一六年八月一日
书记员 陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自