陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0302民初1552号原告（反诉被告）牛应存，男，汉族。委托代理人赵永强，宝鸡市司法局148法律服务所法律工作者。委托代理人刘锋，男，汉族。被告（反诉原告）刘伟，男，汉族。
原告牛应存诉被告刘伟及被告刘伟反诉原告牛应存房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人赵永强、刘锋，被告刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其位于本市***商业用房租赁给被告，租赁期限自2012年12月8日起至2022年4月30日止。从2012年12月至2013年4月30日为装修期不计房租费，从2013年5月1日至2016年4月30日，前三年租金每年667547元，合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告仅向原告支付租赁费20万元后，就以各种借口拖欠剩余租赁费至今，为维护原告合法权益，特诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、被告立即返还原告租赁房屋，恢复原状。3、被告支付原告截止2016年4月30日前的房屋租赁费1802641元及违约付款利息737616.48元。4、被告支付原告自2016年4月30日至实际返还房屋之日的占用费用，以每平米每月30元标准计算。5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，2013年6月，我在装修时才知道租赁房屋不能用于歌舞厅使用，并且租赁合同明确约定了房屋是用于歌舞厅使用，所以我提出解除合同，要求原告承担我的装修损失，但是原告只是要求我支付租赁费，原告起诉应以予驳回。
被告反诉称，2013年1月28日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》约定，反诉被告将位于本市***共计2060.33平方米的其自有商业房出租给反诉原告，并且反诉被告建议反诉原告用此房开办歌舞厅使用，租期为9年，从2012年12月8日到2022年4月30日止，从2012年12月到2013年4月30日为装修期，装修期间不计房租费，从2013年5月1日起计算房租，2013年5月1日至2016年4月30日，前三年租金每年667547元，合同签订后，反诉原告缴纳5万元租金，装修期满前20日内补足6个月租费，第一年及第二年房租以6个月期限提前缴纳，后反诉原告又缴纳了20万元租金。在装修过程中因所租赁的房屋系商住一体的混合楼，开办歌舞厅必须处理好隔音不能给楼上住户造成声音污染，所以在基本装修好后申请办理营业许可证，相关部门经验收认为隔音不达标，且干扰楼上住户正常生活。在这种情况下反诉原告又聘请了广州声博士声学技术有限公司到现场检测，检测结果认为“该场地层高及主体结构限制不能满足隔音处理要求”。在这种情况下，反诉原告多次找反诉被告协商处理此事，但反诉被告只管要房租，其它事情拒绝商谈，反诉原告也多次要求反诉被告接收出租房屋，但反诉被告拒绝接收，直接导致该房屋从装修到现在一直处于闲置状态。致使出租房屋不能使用的原因是反诉被告在出租房屋时隐瞒了出租房屋不能开办歌舞厅的真实情况，造成反诉原告上当受骗，为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告承担反诉原告装修费310万元及借款利息（自2013年2月26日至2016年7月19日止）。2、反诉被告返还反诉原告合同押金5万元，房租费20万元。3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
原告对反诉辩称，被告的反诉不能成立，理由如下：1、被告关于房屋装修的赔偿不能成立，依照法律规定及被告的违约事实，原告不予赔偿。2、原告没有收到被告的5万元押金，只收到房租费18万元。3、被告不能以该房屋无法用于歌舞厅使用，拒不返还租赁房屋至今，按合同约定，该房屋用于商务及歌舞厅使用，歌舞厅并不是唯一用途，被告没有书面提出解除合同，也没有书面提出房屋用途的申请，原告只是监督被告合法使用租赁房屋，用途则应由被告决定，请求法庭依法驳回被告反诉请求。
经审理查明，2013年1月28日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》约定，原告将其所有的位于***2楼及1楼部分（建筑面积2060.33平方米）租赁给被告经营使用。租赁期限9年，自2012年12月8日起至2022年4月30日止（其中2012年12月至2013年4月30日为免费装修期间）。被告租赁该房屋仅作为商务会所及歌舞厅使用。租金标准为：2013年5月1日至2016年4月30日，每年租金667547元；2016年5月1日至2019年4月30日，每年租金741719元；2019年5月1日至2022年4月30日，每年租金815890元。租金支付方式：合同签订后被告交纳租金5万元，装修期满前20日内补足6个月房租，第一、二年租金以6个月为期限提前交纳，第三年起租金以一年为期限提前交纳，原告收款后提供给被告收款收据（租金不含税价，不开具发票，税款由被告承担）。合同还对双方有关权利义务及违约责任等事项作出约定。合同同时约定，被告“累计拖欠房租一月以上”，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告，被告于2013年7月12日向原告缴纳房屋租金15万元，于2014年8月28日向原告缴纳房屋租金3万元，嗣后，因被告拖欠原告租金长期未付，致酿成纠纷，诉至本院。上述事实，有《房屋租赁合同》、房产证明、收条、庭审笔录在卷为凭。这些证据经庭审举证、质证和本院认证，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，除合同约定的违约金计算标准外，其他内容不违反国家法律、法规禁止性规定，为有效合同。原告在合同签订后，按约向被告交付了租赁房屋，被告在租赁使用原告房屋期间，除支付原告部分房屋租金外，长期拖欠原告房屋租金，不予清付，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除合同，收回出租房屋，故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告租赁房屋、恢复原状的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠房屋租金的诉请，原告依据合同约定主张自2013年5月1日起算至2016年4月30日，在该时间段，被告应付租金为2002640.76元，减除被告已付租金18万元，被告尚欠原告租金1822640.76元。原告主张金额为1802641元，原告主张的金额属于其对自身诉讼权益的自由处分，不违反法律法规，本院予以确认，对此，被告应向原告承担清偿责任。关于原告要求被告支付逾期付款利息损失的请求，依据公平原则，本院调整为以中国人民银行同期贷款利率计付被告逾期付款利息损失，期间以被告最后一次付款之次日即2014年8月29日起算。对于原告要求被告支付至实际返还房屋之日止房屋占用费用的请求（以每平方米每月30元标准计算），符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。关于被告要求原告承担装修费310万元及借款利息的诉请，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项关于因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持的规定，对被告该项诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告返还合同押金5万元，房屋租金20万元的诉请，其金额与本院所查明事实不符，且属被告占有使用原告房屋所应支付的房屋租金，对被告该项诉请，本院亦不予支持。需要指出的是，本案中，被告以原告出租房屋不能用于歌舞厅使用为由长期拒付原告租金，对此，双方在合同中确有约定租赁房屋仅作为商务会所及歌舞厅使用，依据该约定，被告对有关出租房屋的使用，应当具有自主权，其在不违反法律、法规及相关规定的前提下，可以自主决定出租房屋的用途，在该房屋不能用于歌舞厅使用的情况下，被告完全可以选择另作他用，或在确无法使用原告租赁房屋的情况下，被告可以选择与原告协商解除合同，返还租赁房屋，或以其他合法方式维护其权益。但在本案审理期间，被告没有提交可以证明其与原告协商解决争议或合法维权的证据，在本案中表现出被告以出租房屋不能作单一用途为由消极对抗合同履行，显示其对自身权益及合同强制力的漠视，被告应当对其行为承担不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，
判决如下：
一、解除原告牛应存与被告刘伟签订的《房屋租赁合同》。
二、被告刘伟于本判决生效之日起三十日内返还原告牛应存租赁房屋、恢复原状。并支付原告牛应存租金1802641元，同时支付利息（自2014年8月29日至2016年4月30日，按中国人民银行同期贷款利率计付）。
三、被告刘伟支付原告牛应存自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（以每平方米每月30元计付）。
四、驳回原告牛应存及被告刘伟的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21020元，由原告承担1020元，被告承担20000元，反诉案件受理费16800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 朱建文
审判员 庞荣祥
审判员 刘宝文
二〇一六年八月一日
书记员 苟燕茹 关注公众号“”