广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8796号
上诉人（原审原告）：卢碎丽。
被
上诉人（原审被告）：陈引娣。
上诉人卢碎丽因与被上诉人陈引娣房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1245号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。卢碎丽原审诉讼请求：1、陈引娣向卢碎丽支付违约金68,700元；2、陈引娣向卢碎丽支付为其垫付的2015年4月15日至2015年6月15日两个月的物业管理费543.68元；3、陈引娣承担本案诉讼费用，卢碎丽预交的案件受理费由法院予以退回。原审法院
经审理查明，2015年4月15日，卢碎丽作为买方，陈引娣作为卖方，双方签署了《二手房买卖合同》，约定买方购买卖方所有的位于深圳市龙岗区广业成学府道花园5栋A座4A房（房产证号为6XXX**），建筑面积为86.74平方米，房价总款为229万元，该转让价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。合同第三条约定买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金100,000元，本条所约定的定金由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第八条约定，买方自愿支付按政府及有关规定买卖双方需要支付的税费。合同第九条约定，卖方应当于收到全部楼款扣除水电押金三个工作日后将该物业交付给买方，在交付该物业时，应当履行下列手续：买卖双方共同对物业及附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气的读数，并办理交接手续，移交房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认。为了防范交易风险，敦促卖方按约定如期交付该物业和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5,000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方于第三方所签的监管协议或类似文件而定。卖方在交房前，应将附属于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则买方有权要求交楼押金的监管方在交楼押金中抵扣上述欠费。合同第十条、第十一条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定，卖方同意在签订合同之日交付房产由买方进行装修，如果因买方原因违约不能过户，卖方将装修不计成本交还给卖方。合同签订后，卢碎丽依约支付了定金。2015年4月16日，陈引娣将涉案房产钥匙一把，门禁卡一张交付给卢碎丽进行装修。因管理处需原业主即陈引娣当面签署授权委托书等同意装修手续，卢碎丽于2015年5月16日、5月24日短信通知陈引娣协助办理装修手续，陈引娣却以没有时间等理由拒绝办理装修手续。原审庭审中陈引娣已确认卢碎丽有通知其办理装修手续的事实，但具体时间不清楚。2015年5月27日，卢碎丽、陈引娣签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件手续，涉案房产于2015年6月2日登记在卢碎丽名下。2015年6月16日，卢碎丽向涉案房产管理处缴纳2015年4月15日至2015年6月份期间水电费、物业管理费共计543.68元，并办妥装修手续。卢碎丽认为陈引娣拒不配合办理装修手续，陈引娣行为构成违约，诉至原审法院，提出上列诉讼请求。另查，涉案房产交房保证金5,000元在办理过户手续后，即于2015年5月27日由居间方将该交房押金5,000元退还给陈引娣。又查，涉案房产2015年深圳市租赁指导租金标准为每平方米18元。原审法院审理认为，卢碎丽、陈引娣签订的《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。合同签订后，卢碎丽履行了支付购房款合同义务，陈引娣虽然按约定向卢碎丽交付了涉案房产钥匙及门禁卡，履行了合同交付义务，但根据合同约定及交易习惯，陈引娣在卢碎丽未取得涉案房地产证前办理涉案房产手续，须由原业主办妥进场装修手续后方可装修，但陈引娣在卢碎丽通知后拒不配合办理其装修手续，其行为已违反合同义务，依法应当承担违约责任，但陈引娣未配合办理装修手续，并不影响卢碎丽实现购房目的，不构成根本违约，属于违反合同附随义务。卢碎丽请求根据合同第十一条约定，以成交价为基数按每日万分之五支付违约金承担违约责任，显属过高，原审法院应予调整。因陈引娣违约，导致卢碎丽迟延装修，但卢碎丽未能提供因迟延装修导致实际损失的具体数额，陈引娣应当以深圳市同地区同类指导租金标准计算违约金支付给卢碎丽为宜，即每月1,561元（86.74平方米×每平方米18元）标准支付违约金，违约金起止时间应从卢碎丽通知陈引娣协助办理之日起即2015年5月16日计至卢碎丽取得涉案房产证之日即2015年6月2日止，在卢碎丽取得涉案房产证之日起，卢碎丽本可持自己名下房产证直接办理到管理处装修手续，但卢碎丽拖延至2015年6月16日办妥装修手续，没有采取适当措施致使损失扩大，因此卢碎丽不得就扩大的损失要求赔偿，故造成迟延装修的损失应自行承担。综上，陈引娣向卢碎丽支付违约金为906元（18天×1,561元÷31天=906元），卢碎丽请求超出部分，原审法院不予支持。卢碎丽称因陈引娣拖欠物业管理费、水电费等原因导致管理处不予办理装修手续，责任应在陈引娣。但根据合同约定卖方交房前应当结清相关费用，涉案房产于2015年4月16日陈引娣已交付给卢碎丽使用，且2015年5月27日办理过户手续后卢碎丽将交房保证金退还给陈引娣，应视为双方已结清相关费用，故从2015年4月16日起所产生费用也应由卢碎丽自行承担。故卢碎丽其主张，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：
一、陈引娣应于本判决生效之日起十日内向卢碎丽支付违约金906元；
二、驳回卢碎丽的其他诉讼请求。本案一审受理费766元（此款卢碎丽已预缴），卢碎丽承担716元，陈引娣承担50元。
上诉人卢碎丽不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、改判陈引娣向卢碎丽支付违约金8,900元；2、改判陈引娣向卢碎丽支付垫付的物业管理、水电费合计543.68元；3、判决陈引娣承担诉讼费。其上诉依据的事实和理由为：原审法院查明事实正确，但对理解事实与认定错误。1、卢碎丽与陈引娣在2015年4月15日签订《二手房买卖合同》并约定签订之日即2015年4月15日陈引娣就应当履行将房产交于卢碎丽进行装修的义务。陈引娣不履行交付符合装修条件的房产义务，陈引娣应当承担不利后果，不应以卢碎丽的通知之日作为陈引娣的违约之日。同时，陈引娣是开发商物业管理系统（与学府道物业管理处的工作人员属同一公司但管理不同社区）的工作人员，配合卢碎丽办理装修事宜并无太多困难。陈引娣无理拖延，造成卢碎丽在学府道花园对面的熙和园租房子居住（租金是3,400元／月，物业管理费200元／月，还支付了中介费1,700元），延长卢碎丽搬进新家居住的时间。2015年5月16日做过的一次录音证据是卢碎丽尽量保留的一点凭证，但卢碎丽的录音证据不能证明陈引娣本应在2015年4月15日就应该履行交付给卢碎丽装修义务的免除。2、虽然2015年6月2日房产证已经过户到卢碎丽名下，但陈引娣无故不与卢碎丽进行物业交接，并拖欠学府道物业管理处物业管理、水电费合计543.68元。陈引娣并未将结算单据交由卢碎丽确认。陈引娣自始至终怠于履行物业交接手续。2015年6月16日，卢碎丽不得不垫付陈引娣拖欠的费用。实际违约截止日应该计算到卢碎丽能够确实完全能够进入装修的房子才符合交付的合同约定，房产交付之前的费用应当由陈引娣承担才公平合理。更何况2015年6月16日之前卢碎丽也确实无法进入装修，这个结果是陈引娣造成的，所以陈引娣应当赔偿其2015年4月15日至6月16日期间造成的卢碎丽的经济损失。3、卢碎丽从未同意退还交房保证金，也不清楚居间人何时将交房保证金退还给陈引娣。退还交房保证金为何没有任何手续？这是居间方的失职，但居间方的过错行为与陈引娣的受益结果，导致卢碎丽的权益被侵害，并不代表双方已经结清相关费用。既然2015年5月27日是办理过户手续，那么陈引娣肯定身在龙岗区，不应再拖延不给卢碎丽装修。4、卢碎丽2015年4月15日支付定金10万元，5月8日支付首期款59万元，5月18日代陈引娣提前还款87万元，6月10日支付了剩余房款。
被上诉人陈引娣口头答辩称：原审判决妥当，请求驳回卢碎丽的上诉请求。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人卢碎丽与被上诉人陈引娣签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。合同签订后，被上诉人陈引娣不配合办理装修手续，其行为已违反合同义务，依法应当承担违约责任，但被上诉人陈引娣未配合办理装修手续，并不影响上诉人卢碎丽实现购房目的，不构成根本违约，属于违反合同次要义务，原审法院据此认定以成交价为基数按每日万分之五支付违约金过高，并将违约金调整为同地区同类指导租金，认定正确，处理也并无不妥，本院予以维持。根据减损规则，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，原审法院根据该规则，确定违约金的起止时间从上诉人通知被上诉人协助办理之日起至上诉人取得涉案房产证之日止，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人卢碎丽的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人卢碎丽负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 聂 效
代理
审判员 吴 春 泷
二〇一六年八月一日
书 记 员 伍圣权(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”