重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4839号上诉人（原审被告、反诉原告）重庆房博士房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91500106050353226F。法定代表人丁伟，总经理。委托代理人张清平。委托代理人朱勇辉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵琴。
上诉人重庆房博士房地产经纪有限公司因与被上诉人赵琴房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初字第6055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：位于重庆市九龙坡区石坪桥某某村34号17-7号房屋登记为案外人徐宁所有，2015年3月16日，重庆房博士房地产经纪有限公司受徐宁委托出租管理上述房屋，期限自2015年3月17日至2017年3月16日。2015年3月24日，赵琴与重庆房博士房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：重庆房博士房地产经纪有限公司将位于重庆市九龙坡区石坪桥某某村34号17-7号（街坊邻居3-17-7）房屋出租给赵琴使用，租期自2015年3月27日至2016年3月26日；每月租金为1600元，付费周期按季度交纳；房屋保证金为3000元；在租赁期满后，赵琴迁空、清点、交还房屋及设施，并结清所有应付费用，经重庆房博士房地产经纪有限公司确认，重庆房博士房地产经纪有限公司应于三个工作日内将保证金原银无息退还给赵琴；如赵琴超出合同期限，超出时间按本合同原租金双倍计算；合同期满后，如双方商定不再续租，则重庆房博士房地产经纪有限公司须全额退还赵琴保证金，但赵琴也须将房屋内的家具（电器）设施清点后完好的交还给重庆房博士房地产经纪有限公司，而且保证该房屋承租期间的所有能源费用均已结算清楚。合同签订后，重庆房博士房地产经纪有限公司依照合同约定将上述房屋交给赵琴使用，赵琴依照合同约定交纳了保证金3000元并按期足额支付租金。2016年3月26日，赵琴和重庆房博士房地产经纪有限公司协商后赵琴不再续租房屋，双方在租赁房屋内清点物品，重庆房博士房地产经纪有限公司以租赁房屋内少了一个装饰狗为由要求赵琴赔偿装饰狗的损失，而赵琴以租赁房屋内没有装饰狗为由不同意赔偿，故双方当日未办理完交接手续。赵琴于次日向重庆房博士房地产经纪有限公司邮寄送达《租赁房屋到期接房通知书》，要求重庆房博士房地产经纪有限公司在收到通知书二日内按合同及验房表来办理交接手续，逾期不接房所产生的费用由重庆房博士房地产经纪有限公司承担。后双方因装饰狗赔偿问题未协商一致，至今未办理完房屋交接手续。赵琴诉至一审法院，要求判令重庆房博士房地产经纪有限公司接收位于重庆市九龙坡区石坪桥某某村34号17-7号房屋，并退还房屋保证金3000元。重庆房博士房地产经纪有限公司提起反诉，要求判令赵琴腾房，赔偿租赁房屋内装饰狗损失500元；赵琴赔偿其自2016年3月26日至2016年4月27日拒不腾房并交房给重庆房博士房地产经纪有限公司产生的经济损失3200元。一审审理中，赵琴举示了《房博士交/退房验房表》来证明其承租涉案房屋时物品清单上并未记载有一个装饰狗，重庆房博士房地产经纪有限公司对《房博士交/退房验房表》上未记载有一个装饰狗的事实无异议。重庆房博士房地产经纪有限公司举示了照片、徐宁的证人证言、录音材料来证明租赁房屋内有一个装饰狗，赵琴在与其协商赔偿的过程中亦承认该事实，赵琴认为照片并非系赵琴承租房屋时房屋内部的照片，赵琴在录音材料中未承认租赁房屋内有一个装饰狗，徐宁与本案有利害关系，其证人证言的真实性不予认可。赵琴和重庆房博士房地产经纪有限公司均认可赵琴于2016年3月26日已将房屋腾空。因水、电、气费系两月一交，赵琴尚有水、气费41.28元未交纳，双方均同意该笔未交费用在保证金中予以扣除。赵琴和重庆房博士房地产经纪有限公司均确认重庆房博士房地产经纪有限公司于2016年5月4日已更换了租赁房屋的门锁，租赁房屋实际已由重庆房博士房地产经纪有限公司收回。一审法院认为，赵琴和重庆房博士房地产经纪有限公司于2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定行使权利、承担义务。按照合同约定，合同到期后，双方协商一致赵琴不再续租房屋，则在赵琴将租赁房屋内的物品设施清点完后并交还重庆房博士房地产经纪有限公司后，重庆房博士房地产经纪有限公司应当将保证金退还赵琴。现重庆房博士房地产经纪有限公司以租赁房屋内少了一个装饰狗为由要求赵琴赔偿500元，但从赵琴承租房屋时签订的交房验房表上看，物品清单中并未记载租赁房屋内有一个装饰狗，且重庆房博士房地产经纪有限公司举示的照片、录音材料等证据亦无法证明租赁房屋内有一个装饰狗或者赵琴承认租赁房屋内有一个装饰狗的事实，故重庆房博士房地产经纪有限公司要求赵琴赔偿损失没有事实依据。赵琴和重庆房博士房地产经纪有限公司的租赁合同到期后已终止，赵琴已自行腾空房屋，同时表示不再续租房屋，重庆房博士房地产经纪有限公司于2016年5月4日更换了租赁房屋的门锁，租赁房屋实际已由重庆房博士房地产经纪有限公司收回，故赵琴要求重庆房博士房地产经纪有限公司接收房屋的请求、重庆房博士房地产经纪有限公司要求赵琴腾空房屋的请求均已经完成。重庆房博士房地产经纪有限公司要求赵琴赔偿装饰狗损失没有事实依据，现重庆房博士房地产经纪有限公司未提出租赁房屋有其他物品设施损失，故重庆房博士房地产经纪有限公司应当将保证金全额退还赵琴。双方均同意在保证金中扣除赵琴未交纳的水、气费41.28元，一审法院予以尊重。关于重庆房博士房地产经纪有限公司要求赵琴赔偿因赵琴拒不腾房给其造成的经济损失问题，一审法院认为，双方在租赁合同到期后办理房屋交接手续时，重庆房博士房地产经纪有限公司以租赁房屋内少了一个装饰狗为由要求赵琴赔偿损失，导致房屋交接手续未办理完毕，但重庆房博士房地产经纪有限公司的赔偿要求没有事实依据，赵琴亦在重庆房博士房地产经纪有限公司不办理接房手续后向重庆房博士房地产经纪有限公司发出了要求其接房的通知，重庆房博士房地产经纪有限公司收到通知后未及时按照通知内容接收房屋，故房屋自双方合同到期至2016年4月27日产生的租金损失并非因赵琴所致，故一审法院对重庆房博士房地产经纪有限公司的上述请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：“一、被告（反诉原告）重庆房博士房地产经纪有限公司于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）赵琴退还保证金余款2958.72元。
二、驳回原告（反诉被告）赵琴的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）重庆房博士房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为25元，由被告（反诉原告）重庆房博士房地产经纪有限公司负担，此款原告（反诉被告）已预交本院，被告（反诉原告）在支付上述款项时一并支付原告（反诉被告）。反诉案件受理费减半收取为25元，由被告（反诉原告）重庆房博士房地产经纪有限公司负担。”重庆房博士房地产经纪有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判支持重庆房博士房地产经纪有限公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵琴承担。主要事实和理由为：1.对于租赁房屋内是否有“装饰狗”，重庆房博士房地产经纪有限公司在一审中已提交物品照片、物品所有人证言、通话录音、发生纠纷时派出所民警的调解等证据，上述证据客观真实合法，且能形成证据锁链，足以支持重庆房博士房地产经纪有限公司的诉讼请求成立。一审法院仅以系利害关系人为由加以否定并对上述证据不予采信，缺乏相关依据。2.重庆房博士房地产经纪有限公司位于沙坪坝区石碾盘88号附1号11-8，且作为公司法定营运场所至今未发生变动。重庆房博士房地产经纪有限公司没有收到赵琴在合同期满后邮寄的《租赁房屋到期接房通知书》。因此合同期满后至实际换门锁期间即2016年3月26日至4月27日产生的因赵琴拒绝腾房而无法实际出租的损失应由赵琴承担。赵琴答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回重庆房博士房地产经纪有限公司的上诉请求，维持一审判决。在二审审理过程中，赵琴向本院提交手机短信一条，拟证明其向重庆房博士房地产经纪有限公司寄送的《租赁房屋到期接房通知书》是按照该公司员工向其提供的地址寄送的。重庆房博士房地产经纪有限公司质证后认可该证据的真实性，但认为该地址只是公司临时办事处的地址，并非公司地址，《租赁房屋到期接房通知书》应寄送给公司，公司签收后再安排员工接房，赵琴不应直接寄送给公司员工。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，赵琴为证明承租房屋时，重庆房博士房地产经纪有限公司向其移交的物品中并不包含“装饰狗”，举示了双方签订的《房博士交/退房验房表》，这一证据的证明力较重庆房博士房地产经纪有限公司举示的物品照片、证人证言、通话录音等证据而言更具有证明优势，本院对赵琴主张的上述事实予以确认。据此，重庆房博士房地产经纪有限公司要求赵琴赔偿“装饰狗”损失500元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。在一审庭审中，重庆房博士房地产经纪有限公司明确陈述公司员工收到赵琴寄送的《租赁房屋到期接房通知书》，现重庆房博士房地产经纪有限公司否认收到上述材料，但未举示相反证据推翻其之前的自认。对此，本院不予支持。对于赵琴在二审中举示的新证据，
本院认为，就其真实性而言，重庆房博士房地产经纪有限公司并未提出异议；就内容而言，“保利花半里一期5-9-1”系重庆房博士房地产经纪有限公司员工提供给赵琴的，赵琴对此无过错。该地址虽非重庆房博士房地产经纪有限公司注册登记的营业场所，但亦为该公司的营业场所之一，且重庆房博士房地产经纪有限公司在一审中明确陈述其公司员工收到《租赁房屋到期接房通知书》。因此，对赵琴举示的这份新证据，本院予以采信。另，经本院审查，赵琴寄送的《租赁房屋到期接房通知书》的寄送对象为“重庆房博士房地产经纪有限公司”，并非该公司某一位员工。综上所述，重庆房博士房地产经纪有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人重庆房博士房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理
审判员 宋 扬
二〇一六年八月一日
书 记 员 蒋 茜 来自