天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初7021号原告天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。统一社会信用代码911201047491406546。法定代表人黎辉，董事长。委托代理人汪玉艳，公司法务。被告宋杨，男，1973年9月11日出生，汉族，林孚克斯（上海）道路运输有限公司职员，住天津市南开区红旗南路延长线俊城浅水湾24号楼1门1802室，公民身份号码2108021973********。
原告天津阳光壹佰物业服务有限公司与被告宋杨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员张俊敏独任审判，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪玉艳及被告宋杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津阳光壹佰物业服务有限公司诉称，2005年10月25日，原告与被告房屋的开发商签订前期物业服务合同，由原告对该小区进行物业服务。被告系该小区业主，在享受到原告的服务后，自2006年9月1日至2016年6月30日未向原告交纳物业服务费，经催要未果，故起诉，要求被告给付2006年9月1日至2016年6月30日的物业管理服务费17995元，并按欠款额的日万分之三支付滞纳金；诉讼费用由被告负担。原告向法庭提交了如下证据：证据一、天津市前期物业管理服务合同，证明原被告之间存在物业服务关系；证据二、资质证书，证明原告具有资质在该小区进行物业服务；证据三、备案证明，证明原告的物业服务合同是经国家审批的；证据四、企业名称变更核准通知书两份，证明原告曾变更过名称；证据五、确认书，证明被告购房时认可物业服务合同及业主公约。被告宋杨，被告认为物业服务的前提是被告要享受服务，被告入住后，房屋阳台的屋顶、立墙都存在漏水问题。被告反映后，原告只来修过一次，此后再漏就不再维修。案外人曾在屋顶安装卫星电视，被告向原告反映安装该设备属于违法，且因为安装此设备经常上屋顶，会对被告房屋漏水造成影响。但案外人还是安装上述设备，直到此人搬走。被告房屋入户门发生过红色喷涂漆喷涂现象，很长时间没有清理，被告报警后原告才清理。对设备维护问题，原告对小区的停车棚不能及时维护，路灯很多不亮不能及时维修，电梯维保超期没有及时维护，休闲设施损坏严重，没有及时维修。关于小区环境，当时被告购房时该小区号称是建造在公园内的家，但现在公园没有了，很多业主搭建违建被告也未予管理、制止，案外人在25号楼楼顶安装通讯天线，但未告知业主，也未经业主同意。关于物业账务管理以及资金使用问题，目前相关部门正在调查。广告位的费用，原告也一直没有公示，该收入属于业主，原告应予公示。被告认为原告是有偿服务，被告付费的前提是原告服务达到约定的标准，被告作为弱势一方，没有其他办法只能通过不交物业费的方式保护自己的权益。
经审理查明，原告名称原为天津万怡物业管理有限责任公司（以下称万怡物业管理公司），2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万怡物业服务有限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司，现具有二级物业管理服务资质。2005年10月25日，万怡物业管理公司与南开区浅水湾花园的开发商天津开发区正信房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由原告对该小区进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2005年10月25日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；高层房屋的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1元，梯泵费按建筑面积每月每平方米0.65元由业主于每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。同时该合同还约定了原告在公共秩序管理、环境卫生、房屋外观等方面的服务标准。合同实际履行中，原告按照每平方米0.5元向业主收取梯泵费。2004年12月14日，该合同在天津市房地产管理局进行了备案。坐落天津市南开区外环线与丽川路交口东南侧浅水湾24-1-1802房屋，被告系上述房屋的所有权人，根据不动产登记簿查询证明记载该房屋建筑面积101.62平方米，原告主张每月按照每平方米1.5元收取物业服务费、梯泵费，每月152.43元，自2006年9月1日至2016年6月30日共计17986.74元。被告对上述期间未向原告缴纳物业费的事实不持异议，但被告提出未交纳物业费的原因系被告服务管理不到位，且被告房屋存在漏水现象，故不同意原告的诉讼请求。另查，本院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，原告的服务存有瑕疵。上述事实有原、被告当庭陈述及相关证据予以证实。
本院认为，万怡物业管理公司与天津开发区正信房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对万怡物业管理公司和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。现万怡物业管理公司已更名为原告，其在前期物业管理服务合同中的权利、义务应由原告承担。由于原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交物业管理服务费的数额，可予酌减5%。庭审中，原告自愿放弃滞纳金的主张，系自行处分诉讼权利，本院依法予以照准。被告提出的房屋漏水问题，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：本判决生效后十五日内，被告宋杨给付原告天津阳光壹佰物业服务有限公司2006年9月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费17986.74元的95%，计17087.4元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告宋杨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张俊敏
二〇一六年八月××日
书记员 张 晓本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”