北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8500号
上诉人（原审被告）：北京新程愿景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区北小营镇北小营村。
法定代表人：甄飞，董事长。
委托诉讼代理人：张婷，北京市京师律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：赵海忠，男，1980年4月19日出生。
被
上诉人（原审被告）：北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。
法定代表人：李忠，董事长。
委托诉讼代理人：赵思涛，女，1987年2月23日出生。
委托诉讼代理人：刘晓谊，女，1991年5月25日出生。上诉人北京新程愿景房地产开发有限公司（以下简称新程愿景公司）因与被上诉人赵海忠、北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成由合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新程愿景公司的委托代理人张婷，被上诉人赵海忠，被上诉人首华物业公司的委托代理人赵思涛、刘晓谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新程愿景公司上诉请求：撤销一审判决，驳回赵海忠对新程愿景公司的诉讼请求，上诉费用由赵海忠、首华物业公司承担。事实和理由：本案涉案房屋南北窗户漏水、漏风问题不属于《住宅质量保证书》中所确定的保修范围，现有的证据无法证明涉案房屋的漏水、漏风系因屋面防水工程、卫生间、厨房和外墙面渗漏而导致。涉案房屋漏水、漏风问题不属于《商品房预售合同》及《住宅质量保证书》中所确定的房屋质量保修范围，赵海忠要求新程愿景公司承担维修及赔偿责任没有合同及法律依据。赵海忠辩称，买房后开始漏水，物业公司进行了维修，家里墙皮、门框都泡坏了。不清楚物业公司是否与开发商联系过，开发商一直没有给过回复。本案涉及的漏水漏风问题属于住宅质量保证书承诺保修范围。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。首华物业公司辩称，赵海忠是2009年与新程愿景公司签署的购房合同，房屋从2011年7月开始漏水，没有经过五年保修期。首华物业公司一直在和新程愿景公司积极联系，一直都是首华物业公司进行维修，新程愿景公司没有维修过，新程愿景公司应当维修涉案房屋。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。赵海忠向一审法院起诉请求：1.首华物业公司、新程愿景公司立即将赵海忠购买现居住的水色时光花园五区1号楼4单元×室的南侧窗户、北侧窗户漏雨、漏风部位给予修复至不再漏雨、漏风；2.首华物业公司、新程愿景公司连带赔偿赵海忠造成的经济损失17923.65元；3.诉讼费由首华物业公司、新程愿景公司承担。一审法院认定事实：2009年6月5日，赵海忠与新程愿景公司签订了《商品房预售合同》，新程愿景公司将顺义区北小营镇北小营村北SZ3#住宅楼9层4单元×室出售给赵海忠，合同约定在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。X京房权证顺字第2449××号《房屋所有权证书》记载：房屋所有权人为赵海忠，房屋坐落顺义区水色时光花园五区1号楼9层4单元×。《住宅质量保证书》记载：屋面防水工程、卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限5年。对于工程质量出现严重的功能性缺陷，在经过主管质量监督机构和法定检测机构的确定后，承担保修责任，期限不受保修期限制。赵海忠于2009年10月11日与北京馨港源物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务规约》，约定北京馨港源物业管理有限公司为涉诉小区提供物业管理服务。该规约中就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。北京馨港源物业管理有限公司于2010年12月31日退出涉诉小区。2010年12月，新程愿景公司作为招标单位，对涉诉小区的物业服务单位组织招投标，首华物业公司中标。新程愿景公司与首华物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定新程愿景公司将水色时光花园五区委托首华物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日时起至2020年12月31日时止。2015年3月，首华物业公司以赵海忠未交纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业费9006.56元为由起诉至一审法院，一审法院于2015年6月19日作出（2015）顺民初字第05954号民事判决书，判决赵海忠于判决生效之日起七日内给付首华物业公司
二○一一年一月一日至
二○一四年十二月三十一日期间的物业费八千六百六十九元。上述判决已生效。关于房屋漏水问题，赵海忠称自2011年7月开始发现房屋漏水，此后每年都漏水，首华物业公司派人维修过，但房屋仍存在漏水现象。首华物业公司认可赵海忠于2011年7月在房屋保质期内就房屋的漏水问题进行保修，其去找过开发商，之后其进行过维修。赵海忠家仍存在漏水现象，这属于开发商遗留的问题。新程愿景公司表示不清楚赵海忠所述房屋漏水情况，业主也没有反映过。房屋质量保证期内的漏水由其承担，此后应由物业公司启动公共维修基金进行维修。经一审法院现场勘查，情况为：房屋为二居室，南阳台西北侧墙面有水痕，墙皮有脱落，南阳台窗户上沿墙面有水痕，墙皮有脱落，上述两个位置在2011年由首华物业公司修复过。北卧室（次卧）窗套开裂、翘起，窗套下窗底有脱落、水痕。南阳台北侧上方开裂系赵海忠装修问题，与本案无关。赵海忠提交了《北京市居鼎装饰设计有限公司》重新装修报价材料一份，重新装修费用为16883.65元。另赵海忠提交了门套、窗套销售小票一张，证实门及窗套损失为1040元。经一审法院询问，赵海忠表示不进行重新装修费用的鉴定，亦不进行漏水原因的鉴定。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵海忠与新程愿景公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。新程愿景公司作为房屋出卖方应在房屋保修范围和保修期限内承担商品房质量保修责任。虽然目前涉诉房屋的保修期已届满，但该房屋出现南北窗户漏雨系在房屋保修期内，新程愿景公司一直未予维修，且该漏水问题呈持续状态，未能得到有效解决，即新程愿景公司的保修责任并未完成，故赵海忠要求新程愿景公司承担南北窗户漏雨漏风部位的修复责任，于法有据，该院予以支持。首华物业公司明确表示同意继续进行维修，该院予以照准，新程愿景公司、首华物业公司对房屋的维修结果应达到相关的国家验收标准。赵海忠因窗户漏雨造成了一定的经济损失，上述损失由房屋质量瑕疵造成，新程愿景公司作为房屋出卖方应承担相应的赔偿责任。虽然在本案中赵海忠表示不申请进行损失鉴定，但为了避免矛盾久拖不决，更好地解决双方之间纠纷，该院参照赵海忠房屋实际使用受损情况、损失发生时的市场价格、结合赵海忠原装修、门窗状况等因素对赵海忠的合理损失酌情确定。涉诉房屋的质量瑕疵发生在保修期间内，首华物业公司作为物业服务单位，在接到赵海忠的报修后进行了维修，不存在怠于履行物业服务职责的情形，故赵海忠要求首华物业公司对其损失承担连带责任的请求，无法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决：
一、北京新程愿景房地产开发有限公司、北京首华物业管理有限公司对赵海忠位于顺义区水色时光花园五区1号楼9层4单元×号的房屋南侧窗户、北侧窗户漏雨、漏风部位承担连带维修责任，维修结果应符合国家有关部门规定的工程质量规范、标准，于本判决生效之日起十日内执行；
二、北京新程愿景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿赵海忠各项损失共计八千五百元；
三、驳回赵海忠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明涉案房屋的《房屋所有权证书》号有误，本院依法纠正该《房屋所有权证书》号为X京房权证顺字第2443××号。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，赵海忠与新程愿景公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房预售合同》第十七条第（一）项“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”的约定，新程愿景公司应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。新程愿景公司上诉称涉案房屋的漏水、漏风不属于《住宅质量保证书》承诺的因屋面防水工程、卫生间、厨房和外墙面渗漏而导致的，故不应对此承担维修及赔偿责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在新程愿景公司提供的证据不足以证明导致涉案房屋的漏水、漏风原因在《住宅质量保证书》承诺的保修范围之外的情形下，本院对新程愿景公司的该项上诉理由和请求不予采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，结合本案现场勘验等证据，新程愿景公司应当对涉案房屋进行维修并承担赔偿责任。综上所述，新程愿景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京新程愿景房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理
审判员 赵 卉
二〇一六年八月一日
书 记 员 赵 凯
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