湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1087民初854号原告秦艳华。委托代理人谢磊，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人覃雅，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。被告松滋市天利置业有限责任公司（以下简称松滋天利公司），住所地松滋市新江口镇民主路西段167号新布局公寓8楼。法定代表人张波，系该公司董事长。委托代理人文奇，湖北金捷律师事务所律师。特别授权代理。
原告秦艳华诉被告松滋天利公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员陈荣独任审判，于2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告秦艳华的委托代理人谢磊、覃雅、被告松滋天利公司的委托代理人文奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦艳华诉称：原告在未与被告签订购房合同的情形下于2014年4月15日在被告的售楼部向被告实际支付265000元的购房款，同时变更项原告出具了盖有被告公司财务专用章的收据。因原、被告双方无法就签署正式的购房合同达成一致，故被告与原告经协商一致，被告同意原告退房并承诺向原告返还全部购房款，同时被告于2016年4月12日向原告出具了承诺书，被告承诺于2016年5月20日之前向原告退还全部购房款合计265000元。被告后于2016年5月19日向原告退还了10万元的购房款，而对于剩余的购房款被告迟迟不向原告支付，被告的违约行为已严重侵害原告的权益，故具状法院，要求判令：1、被告向原告返还剩余的购房款165000元；2、被告以265000元为基数按照年利率24﹪向原告支付从2014年4月15日起至2016年5月18日止所产生的资金利息；3、被告以165000元为基数按照年利率24﹪向原告支付从2016年5月19日起至被告清偿之日止所产生的资金利息。原告秦艳华为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告秦艳华身份证复印件，用以证明原告秦艳华的身份。证据二、被告松滋天利公司的工商公示信息复印件，用以证明被告松滋天利公司的诉讼主体资格。证据三、被告松滋天利公司向原告秦艳华出具的收款收据一张，用以证明被告松滋天利公司于2014年4月向原告秦艳华出具285000元收据一张，但是原告秦艳华认可实际向被告松滋天利公司交付265000元。证据四、被告松滋天利公司向原告秦艳华出具的承诺书一份，用以证明被告松滋天利公司于2016年4月向原告秦艳华承诺于同年5月20日前退还原告秦艳华购房款265000元。
被告松滋天利公司辩称：1、原告诉求的事实我们基本认可，我们已经退还原告10万元，还有165000元尚未退还原告；2、原、被告在2016年4月12日达成的承诺书就是对退房事宜达成的新的合意，上面未表明如逾期退款需承担利息，故原告的第二、三项诉求无事实及法律依据。综上我们同意原告的第一项诉求，请求法院驳回原告第二、三项诉求。被告松滋天利公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告松滋天利公司对原告秦艳华所举证据均无异议，对上述证据所证明的案件事实本院依法予以采信。
经审理查明：2014年4月原、被告经口头协商一致，由原告秦艳华预订被告松滋天利公司开发建设的位于松滋市涴市镇园艺路的“中心花园”小区1#楼501室商品房一套，原告秦艳华并向被告松滋天利公司支付了全部购房款，被告松滋天利公司于2014年4月15日给原告秦艳华出具285000元购房款收据一张（原告秦艳华实际交付265000元），但原、被告没有签订书面购房合同。后原、被告双方就签署正式购房合同产生分歧，经双方再次协商，被告松滋天利公司同意原告秦艳华退房并退还原告秦艳华全部购房款，协商一致后被告松滋天利公司于2016年4月12日向原告秦艳华出具承诺书一份，其内容为：“现有天利置业有限公司涴市项目部销售给秦艳华房屋一套（1#楼501室），购房款265000元，因各种原因，双方协议退房，此购房款于2016年5月20日前退款给秦艳华。”，但被告松滋天利公司仅在2016年5月19日退还原告秦艳华10万元购房款，下余购房款被告松滋天利公司至今未予归还，原告秦艳华遂于2016年5月31日诉讼来院，要求判令：1、被告向原告返还剩余的购房款165000元；2、被告以265000元为基数按照年利率24﹪向原告支付从2014年4月15日起至2016年5月18日止所产生的资金利息；3、被告以165000元为基数按照年利率24﹪向原告支付从2016年5月19日起至被告清偿之日止所产生的资金利息。
本院认为：2014年4月原、被告双方经口头协商形成松滋市涴市镇“中心花园”小区1#楼501室商品房预约合同关系，被告松滋天利公司在未与原告秦艳华签订购房合同的情况下收取原告秦艳华的购房款，该购房款属于房屋预订款性质，双方所形成的商品房预约合同关系系双方真实意思的表示，该商品房预约合同法律关系合法有效，但该预约合同尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原、被告之间尚未构成商品房买卖合同关系。后原、被告双方于2016年4月经协商一致退房退款，即双方自此明确解除商品房预约合同关系，并订立了合同解除后退房退款的办法，该协议亦属双方当事人真实意思的表示，符合《商品房销售管理办法》第二十二条：“…符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”的规定，本院对该协议效力依法予以认可。原告秦艳华要求被告松滋天利公司返还购房款165000元的诉求符合本案事实及法律规定，本院予以支持。原告秦艳华要求被告松滋天利公司从2014年4月15日起至2016年5月18日期间向其承担资金占用利息，因其未能举证证明双方在商品房预约合同中以及解除该预约合同时有此项利息损失的约定，故该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告秦艳华要求被告松滋天利公司从2016年5月21日起至清偿之日止向其承担资金占用利息，因被告松滋天利公司未按承诺书履行退款义务，故原告秦艳华该项主张本院予以支持，但其要求按年利率24﹪的标准计息缺乏依据，依法应当按照同期银行逾期贷款利率标准予以计算。原告秦艳华其他诉讼请求因不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及建设部《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条的规定，
判决如下：
一、由被告松滋天利公司返还原告秦艳华购房款165000元，并以165000元为基数，从2016年5月21日起至清偿之日止按照同期中国人民银行逾期贷款利率标准向原告秦艳华承担资金占用利息，在本判决生效之日起七日内履行。
二、驳回原告秦艳华其他诉讼请求。如果被告松滋天利公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，减半收取2881元，由被告松滋天利公司承担1810元，原告秦艳华承担1071元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈荣
二〇一六年八月一日
书记员 倪婷 来自