苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第01082号原告洪加贵。委托代理人陈兵，江苏吴鼎律师事务所律师。被告苏州润建置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区宏业路168号。法定代表人陈军，行政总裁。委托代理人李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托代理人丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
原告洪加贵诉被告苏州润建置业有限公司（以下简称润建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由
审判员刘洋适用简易程序于2015年4月23日、2015年6月15日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年8月14日、2016年1月29日、2016年6月27日、2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告洪加贵（参加第五次开庭）及其委托代理人陈兵，被告润建公司委托代理人李永安（参加第四、六次开庭）、丁彬（参加后四次开庭）及原委托代理人赵伟（参加前两次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪加贵诉称，2014年3月29日，原、被告就购买被告开发的苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢4508室房屋达成初步意向，签订房屋认购确认书，原告交了5万元诚意金。房屋认购确认书第2条约定双方应于2014年4月8日前签订商品房买卖合同并付清所有款项。双方还特别约定，特向集团申请购房总价款折扣为0.8278，如申请不下来，则退还原告所付诚意金。2014年4月8日，原告带足款项到被告处准备签订正式商品房买卖合同，被告却告知原告，因该房屋设有抵押，尚未撤销，故无法签订正式商品房买卖合同，且承诺购房折扣也没有申请下来。
原告感觉受到欺骗，便要求被告退还已付5万元诚意金，被告口头同意退还，但迟迟不退，原告多次与被告协商退还，被告至今未退。被告违反国家法律规定及双方约定，向原告提供有瑕疵的房屋进行买卖，事先未告知原告，致无法签订正式商品房买卖合同，所承诺折扣也未能申请下来，应退还原告所交5万元诚意金。原告提起诉讼，请求判令被告返还原告购房诚意金5万元，被告承担诉讼费。
被告润建公司辩称，原告未按认购书约定于2014年4月8日前与被告签订购房合同，故被告根据认购书第5条约定没收原告违约定金。
原告诉称的事实和理由与实际不符，本案房屋未抵押，认购书约定的购房折扣已申请下来。实际上原告是由于资金紧张无力购房，不是因为被告原因造成的，原告无权要求返还定金，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2014年3月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《“环球财富广场”房屋认购书》（以下简称认购书）一份，主要内容为：买方认购卖方的房屋为苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢4508室，实测建筑面积124.6平方米，单价22471.91元/平方米，总价280万元，认购定金5万元。1.买方签本协议时应交上述定金，本人购书即生效。签署正式《苏州工业园区存量房买卖契约》或《苏州工业园区商品房销售合同》后，定金转为房价款。2.买方已仔细阅读并认可《苏州工业园区存量房买卖契约》及附件中的条款，同意在2014年4月8日前按上述价款与付款方式与卖方签订《苏州工业园区存量房买卖契约》或《苏州工业园区商品房销售合同》及附件，同时付清首付款或全部房款，同时缴清相关税费。3.若买方采用按揭贷款，在签订《苏州工业园区存量房买卖契约》或《苏州工业园区商品房销售合同》后的第/天即/年/月/日前需将办理银行贷款所需资料提交给贷款银行；如因买方资料不全或个人信用等个人原因造成贷款不能成功办理，买方应在接到银行或卖方通知7日内将上述不足部分的款项支付给卖方。4.正式签订《苏州工业园区存量房买卖契约》或《苏州工业园区商品房销售合同》及附件时，买房人与买方不得有变更（直系亲属除外），若有变更，卖方有权拒绝签订《苏州工业园区存量房买卖契约》或《苏州工业园区商品房销售合同》及附件，同时有权没收买方所付定金并将上述物业转售他人。5.若买方未能遵照上述第2、3、4项约定，则视为买方根本违约及自动放弃，卖方有权没收买方所付定金并将上述物业转售他人，而不需另行通知买方，同时此购房协议书及双方责任亦告终止。6.如卖方拒绝或不按本协议约定的价格签订《苏州工业园区存量房买卖契约》或《苏州工业园区商品房销售合同》的，卖方将双倍返还定金，同时此购房协议书及双方责任亦告终止。7.卖方已明示买方，本认购书所涉及之环球财富广场幢号为公安编号。8.买方通讯地址及电话如有变更，须尽快以书面通知卖方，否则由此引起的一切损失由买方承担。9.本协议经双方签字或盖章后生效。认购书下方原告在“买方”处签名署期，被告在“卖方”处盖章署期并由经办人李艳敏签名并备注：“此房款总价为2800000元整，折扣（0.8278），特向集团申请特批。若申请下来，￥5万定金则转为房款，并承诺在2014年4月8日前签订合同，同时再支付￥100万人民币。若申请不下来，则无息退还定金。”同日，原告向被告交款5万元，收据存根上“收款事由”注为“2-4508诚意金”。2014年12月26日，原告向被告出具手书《申请书》，内容为：“本人洪加贵（身份证号码：××，于2014年3月29号向贵司交纳‘环球财富广场’2幢4508室购房诚意金伍万元整。后因本人生意失败，导致流动资金断裂，无法按原计划购房。鉴于以上特殊原因，向贵司申请退还伍万元购房诚意金，恳请贵司领导批准，特此感谢！另请尽量退还现金为感！”上述事实，有认购书、收据存根、申请书等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。为证实涉案房屋2014年4月8日存在抵押登记而导致被告无法售与原告，原告提交抵押合同及其附件，以证明2011年5月12日，被告与东亚银行（中国）有限公司上海分行（以下简称东亚银行上海分行）签订抵押合同，将涉案房屋在内的多套房屋抵押给东亚银行上海分行；并陈述因被告未于2014年4月8日前办理注销涉案房屋抵押登记手续，原告2014年4月8日至被告处准备签订正式房屋买卖合同未果，故责任在被告，被告违约；还提交房地产登记簿，以证明涉案房屋已于2015年1月7日由被告卖给他人。被告对上述抵押合同及房地产登记簿真实性无异议，但认为抵押合同仅证明签订日期，无法证明原告所称在2014年4月8日抵押仍然存在；涉案房屋抵押已于2013年4月份左右注销。为核实涉案房屋抵押状况，本院与原、被告委托代理人共同至苏州工业园区房产交易管理中心调查，该中心7号窗口工作人员反映，涉案房屋已于2013年4月1日经审批注销了抵押登记，但申请解除抵押登记的银行人员未在申请书上填写申请时间。该工作人员提供解除抵押申请书一份。原告另提交银行交易明细，主张其兴业银行账户2013年12月25日余额200万余元，其苏州银行账户（开户时间2014年5月11日）2014年5月15日余额100万元，其平安银行账户在2014年4月8日前后一直有款项往来，以证明原告在4月8日前后有存款及资金来往情况，表明原告没有资金断裂、经济恶化的情况，有履行购房合同的经济能力。被告质证认为，证据与本案无关联性；证据显示的日期与原告违约的日期不相符；如原告有证据证明其违约时有资金能力履行合同，却故意谎称自己无资金实力，那么原告违约性质更严重，更能证明是原告故意违约导致合同不能签订。原告又提交兴业银行2014年度交易明细，以证明原告在2014年4月8日当天银行有存款902301.51元，有履约能力，并非被告所述资金不足、无履约能力,同时也证明原告于2014年12月26日向被告提交的申请书中所述“后因本人生意失败，导致流动资金断裂”为原告配合被告退款所写，不是真实情况。被告质证认为：1.原告提交的银行交易明细与本案关联性不大，原告在申请书中明确承认自己生意失败，流动资金断裂且落款日期为2014年12月26日，在该日期前后，原告银行账户仅有几万元，与其需支付被告的款项差距较大。2.原告兴业银行明细显示2014年4月1日原告存款仅为90万余元，与其需支付被告的款项差距仍然较大。差额10万元对于工薪阶层并非小数额，如原告最终购房，同时还要偿还房贷近2万元，这对原告仍会造成很大经济压力。3.交易明细显示2014年4月18日原告购买投资理财产品90万余元，显然可以看出原告认为其购买投资理财产品的收益远远大于涉案房屋收益，因此其在预约合同规定的日期内迟迟拒绝与被告签署商品房买卖合同，并在同年12月资金恶化，向被告申请退还定金，从上述逻辑可以看出，导致商品房买卖合同未签订的原因完全在于原告。4.原告不能仅依据银行余额来证明自己的经济实力，可以合理怀疑原告可能在外欠巨额债务，也是导致其无法购买涉案房屋的原因。因此法院如从原告提交的银行交易明细来判断原告资金状况明显违背常规。被告提交《绿地香港房地产项目销售价格编制流转》表一份，以证明认购书所记载的房屋折后总价280万元已申请成功，根据认购书手书约定，原告主张的被告未帮其申请折扣的理由不成立；并称之后被告多次告知原告已成功申请折扣，且催促原告签订购房合同，原告以此为由要求退还所交5万元没有依据。原告质证认为，根据认购书，总房价为280万元，应在此基础上给予0.8278折扣，而不是折后价280万元；折扣后房屋具体价格被告从未与原告告知或沟通；该证据是被告内部流转单，真实性无法核实。
被告说明，认购书明确约定了房屋总价280万元和单价，均是折后价；原告不可能在不清楚房屋折后价的基础上就与被告签订认购书，且对房价明确约定。被告另提交2014年5月21日《告知函》一份，以证明因原告未按认购书第2条约定签订合同，被告已按认购书第5条约定没收了定金，并通知了原告。被告称《告知函》已寄给原告，未提交证据证明，但认为根据认购书第5条，被告没收定金时无需另行通知原告。原告质证称，《告知函》未收到过，真实性不认可。关于原告于2014年3月29日向被告所交5万元的性质。原告认为，根据收据存根记载属于诚意金，双方先签订认购书，后原告缴纳款项，故该收据存根已否定认购书中约定的定金条款。被告认为，根据认购书属于定金，应适用定金罚则，收据存根上“诚意金”字样不代表对认购书中定金约定的否认和变更。关于原告于2014年12月26日向被告出具《申请书》的原因。原告陈述，《申请书》是原告要求被告退还诚意金时按被告要求所写，内容不是原告真实意思。被告陈述，《申请书》表明双方未签正式合同是因原告资金问题造成，不是被告原因，原告无权要求返还定金。证人吴某到庭陈述：其从事房产销售行业，2014年7月份至今其与朋友一起经营博康房产公司做商品房销售代理业务。2014年3月份，其与润建公司签订过个人分销协议，其代理润建公司对外销售房屋，其主要是将客户带到销售现场，介绍给现场销售业务员，之后由现场销售人员处理。洪加贵是其带到销售现场介绍给现场销售业务员的。2014年3月29日，其带洪加贵介绍给现场销售的李艳敏经理，李艳敏接待洪加贵，双方当天签订认购协议，洪加贵交了5万元诚意金，当时认购协议上注明如折扣价格能申请下来则5万元转为定金，如申请不下来则全款退给洪加贵。2014年4月8日，洪加贵与配偶杨颖一起去签合同，签合同时杨颖给其打电话称签不了合同，其打电话给李艳敏，李艳敏称房屋在抵押中，要解除抵押后才能签合同。其又打电话给润建公司销售现场的负责人韩某问如签不了合同，5万元能否退给洪加贵，韩某称签不了合同是润建公司违约，5万元是诚意金，协商一下可退给洪加贵。后其给杨颖打电话说开发商称可以退，问杨颖是否购买涉案房屋自己决定，杨颖说要退，其即未再管此事。2014年9月份，其问杨颖钱有没有退，杨颖说还没退。2014年9月份，博康房产公司与润建公司签了合作协议，由博康公司而非其个人与润建公司进行上述相同合作，其即问曹利明可不可以把钱退给洪加贵，曹利明说12月底前可退给洪加贵。2014年12月底，其又打电话问曹利明能不能退了，曹利明说可以退了，要求走流程。具体流程由李艳敏办理，在曹利明办公室，曹利明要求洪加贵写两份材料，一个是申请书，一个是委托书（委托其个人帮洪加贵办理退款事宜）。申请书是申请退款，申请书要洪加贵尽量写出经济困难的意思，这样润建公司才会同意退款给洪加贵。在环球188楼下有个costa咖啡厅门口的一个座位上，洪加贵写了申请书和委托书，还有账号，洪加贵另给了其身份证复印件，其即将全部材料给了李艳敏。隔了几天后，李艳敏给其打电话说该5万元已转为定金，不好退。李艳敏收去的材料也没有退还给其。现在其已基本上不跟润建公司合作了。2014年9月份后是因博康公司与润建公司有合作，其个人认为其是动用了两者之间的良好合作关系，故曹利明说可以退的。原告认为，证言证明被告提交的申请书是在被告同意退还5万元诚意金的前提下被告要求原告出具的，便于被告退款流程，不能证明原告违约。被告认为，被告未曾向原告表示因房屋有抵押而无法签订购房合同；2014年4月8日原告未至被告处签订购房合同；2014年4月份被告多次电话、短信催促原告签合同，原告表示资金尚未凑齐，无法于签合同当日支付首笔房款，故申请推迟至4月28日签署，但原告仍未前往签署；2014年5月初，原告向被告表示放弃购房并要求退还定金，被告工作人员李艳敏、韩某未向原告承诺退还，而是向原告解释称原告情形不符合退还条件，被告于2014年5月底向原告发送了告知函；2014年9月至12月，原告及吴某动用其与被告工作人员曹利明的合作关系，多次向曹利明请求退还定金，曹利明同意帮助其尝试向公司申请，但被告公司未予同意；退款事宜是本案重大环节，不能仅凭证言确定，且退款理由目前无法确认，不能凭证言确定。证人韩某到庭陈述：其为润建公司营销部业务经理，主要负责案场运营，环球财富广场项目上其为营销部业务经理。洪加贵是润建公司客户，其买环球财富广场房屋的具体情况其不清楚，其只知道洪加贵要买房，具体销售、谈判细节其没有经历。吴某打过一次电话给其，具体哪一天记不得了，问洪加贵的钱能不能退。因为其没有参与销售过程，其即问是什么情况，吴某说签了认购书，交了5万元。其就说钱要分性质，如只是交了1万、2万元未签订认购书可以退，这不需要录入公司系统，如交了钱又签订了认购书，根据认购书会认定为定金，是录入公司系统的，钱就没办法直接退的，要走退认购手续的流程，一般是在客户违约的情况下，没收定金，房屋另卖。其跟吴某说过后，吴某就此事没再找过其。李艳敏负责销售，曹利明是润建公司的项目总经理。4月份洪加贵没按时来签约的时候，曹利明还未到润建公司担任项目总经理。吴某与润建公司签了客户分销协议，是李艳敏找吴某与润建公司合作的。吴某帮润建公司找客户，交易成功润建公司会给吴某一定的报酬。其在电话中没有说过可以退钱给洪加贵，其没有权限决定是否退钱，其只能跟吴某说公司规定。被告认为，证言充分证明被告从未向原告承诺或保证可以退5万元，证人所述与吴某所述不吻合，因此对吴某的证言真实性不认可。
原告认为，证人是被告员工，与被告有利害关系，证言真实性不认可。原告陈述，原告夫妻二人2014年4月8日到涉案房屋售楼处准备签购房合同的。被告否认。原告另陈述，2014年4月8日，原告及其配偶在苏州仅有一套枫情水岸小区房屋，仅有该套房屋存在按揭贷款；2014年4月8日未签订购房合同后直到2014年12月26日才出具退款申请书，是因为原告及其配偶还是想买该房屋，后因合同未能签订，被告说退还5万元，但一直没退，后曹利明要求原告写一份申请，润建公司内部走程序安排退款，但最终也未能退成。被告另陈述，从原告提交的证据可以充分看出，原告投资了其他产品而非涉案房屋，因为涉案房屋所在公寓以投资为目的购买居多而非自住，而在2014年4月18日原告投资了其他理财产品，责任明显在于原告；2014年12月份，原告亲自陈述自己生意失败、资金断裂，因为近2年来企业经济不景气，故原告自述情况符合常理。
本院认为，原、被告签订认购书当天，原告即向被告交付5万元，虽然被告收据存根上“收款事由”注为“诚意金”，但根据认购书约定，原告在签订认购书时应付5万元认购定金，认购书并未另约定诚意金，故原告所付5万元显属定金。根据双方约定的具体内容，认购书实为预约合同，所涉定金是双方为正式签订商品房买卖合同而设立的担保，一旦出现一方不履行认购书义务，则上述定金应按法律关于定金的规定处理。认购书约定原告于2014年4月8日前按280万元价款就涉案房屋与被告签订商品房买卖合同，并付清首付款或全部房款，同时缴清相关税费；如原告未履行此义务，被告有权没收定金；280万元房款由被告申请批准折扣，原告签合同时再支付被告100万元。本案的关键在于原、被告双方最终未签署房屋买卖合同是由于哪一方的原因造成。
原告诉称其于2014年4月8日带足款项到被告处准备签约，被告却告知因该房屋设有抵押，尚未撤销，故无法签约，且购房折扣也未申请成功。原告所称被告告知其因该房屋设有抵押而无法签约，仅有证人吴某的证言而无其他任何证据予以证明，被告对此也不认可，而涉案房屋抵押登记已早在2013年4月注销，故本院对原告该主张不予采信。原告所称被告就购房折扣未申请成功，无任何证据证明，而被告又提交《绿地香港房地产项目销售价格编制流转》表证明房价折扣已申请成功，故本院对原告该主张不予采信。原告称其于2014年4月8日带足款项到被告处准备签约，但其提交的银行交易明细不能证明其当天有足够的经济能力支付购买涉案房屋的相关价款及费用，更不能证明其于2014年12月26日有足够的经济能力购买涉案房屋，且2014年12月26日原告向被告出具的手书《申请书》清楚地表明原告流动资金断裂是无法按原计划购房的原因。原告称《申请书》是原告按被告要求所写，内容不是原告真实意思，仅有证人吴某的证言而无其他任何证据予以证明，被告对此也不认可，且证人吴某关于韩某表示是被告违约、5万元诚意金协商一下可退给原告的证言与证人韩某的证言矛盾。《申请书》是书证，具有相对较强的证明力，如无足够证据推翻，不能否定其证明力，原告具有完全民事行为能力，理应清楚出具《申请书》的含义和法律后果，故本院对原告该主张不予采信。至于证人吴某关于曹利明同意退还原告诚意金的证言，无其他证据佐证，本院亦不予采信。
原告未按认购书约定于2014年4月8日前与被告签订商品房买卖合同并向被告支付首付款或全部房款及相关税费，系原告自身原因导致原、被告双方最终未能签订商品房买卖合同，被告依据认购书约定拒绝退还原告定金5万元有事实和法律依据，故原告诉请被告返还购房诚意金（定金）5万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告洪加贵的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告洪加贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 徐家骝
人民陪审员 魏淼澄
二〇一六年八月一日
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