广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初9426号原告佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人何惠中。委托代理人覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。委托代理人邓婉玲，广东顺迪律师事务所实习律师。被告佛山市顺德区容桂根城物资经营部，住所地广东省佛山市顺德区。投资人佘琼珍。被告佘琼珍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的委托代理人谢飞军、杨赛红，广东泛邦律师事务所律师。
原告佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称土发中心）诉被告佛山市顺德区容桂根城物资经营部（以下简称根城经营部）、佘琼珍租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理，依法由
审判员陈威适用简易程序独任审判，于2016年7月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人覃晓林，两被告的委托代理人谢飞军参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告曾与被告根城经营部签订一份《工业厂房租赁协议》，约定：原告将位于佛山市顺德区容桂四基厂房出租给被告使用，租期自2015年1月1日至2015年12月31日止，被告应当按月交租，且应于每月5日向原告支付当月的租金；若被告逾期支付租金，每逾期一日需按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日的，原告有权单方面解除协议，没收被告的履约保证金。合同签订后，2015年合同期内，被告根城经营部拖欠原告租金121000元；2016年1月至4月拖欠租金44000元未付。为此，原告起诉要求：
一、解除原告与被告不定期租赁合同，被告立即将租赁的位于佛山市顺德区容桂四基厂房交回给原告；
二、被告根城经营部已向原告缴纳的履行保证金2000元归原告所有；
三、被告根城经营部立即向原告一次性支付拖欠租金（2015年欠租121000元，2016年1月至4月欠租44000元，以后按每月11000元的标准，从2016年5月1日顺延至被告实际搬离之日止）；
四、被告根城经营部向原告支付违约金（按欠款本金及每日万分之五的标准从2015年2月6日起暂计至2016年4月30日止为19580元，以后顺延至实际清偿完毕之日止）；
五、被告根城经营部承担律师费18000元；
六、被告佘琼珍对被告根城经营部的上述债务承担连带清偿责任；
七、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.原、被告签订的《工业厂房租赁协议》是否合法有效存疑。原告在诉请被告支付租金及违约金应证明出租租赁物权属关系、建筑物的合法性，以及对案涉厂房出租事宜依法享有处分权。但本案中原告未提供其主张不能得到支持。2.无论双方租赁合同是否合法有效，该合同关系于2015年4月1日开始实际解除。我国法律对租赁合同采用的形式并无特别约定。本案中，从双方履行合同义务的民事行为分析，可以推定已通过法律规定的其他形式，达成了解除租赁关系的一致意见。2015年1月，原告要求被告续签了涉案合同，同年3月，案外人佛山市顺德区容桂街四基股份合作社（以下称四基股份社）对被告称，涉案土地房产并不属于原告，如继续使用厂房，必须与其重新签订租赁合同，就此被告告知原告，但原告拒不处理，因涉案厂房土地此前确属四基股份社所有，被告便解除了与原告的合同，并由另案被告佛山市顺德区泰海印务有限公司（以下简称泰海印务）与四基股份社签订了新的租赁合同。与此同时，泰海印务将与四基股份社签订新租赁合同事宜口头通知了原告，并提出履约保证金抵扣2015年2月至3月的租金，并从2015年4月开始泰海印务向四基股份社缴纳租金。原告从2015年3月就知晓泰海印务与四基股份社就案涉厂房重新签订租赁合同，且从2015年2月开始就没有收到被告租金，至今已一年有余。一年多来，原告既未向被告提出不同意见，也没有向被告催缴租金，更没有对四基股份社行为制止。可以推定原告已同意双方租赁合同从2015年4月开始实际解除。3.租赁合同记载的厂房地址存在笔误。实际上应为四基4号和6号，租赁面积合计为1000平方米。4.2015年3月，被告将6号厂房700平方米的退回给了四基股份社，其余部分由泰海印务与四基股份社签订新的租赁合同。诉讼中，原告提供的证据以及两被告质证意见如下：1.原告的事业单位法人证书复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明书原件一份、被告的营业执照复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。两被告质证意见：对真实性没有异议。2.工业厂房租赁协议原件一份，证明原、被告曾于2015年3月30日签订了该协议，双方就涉案土地的使用情况、租金标准、缴纳情况、违约责任及律师费的承担进行了约定，具体详见该协议。两被告质证意见：对真实性没有异议。3.房地产收购储备协议书原件一份、支付凭证原件十一份，证明原告与佛山市顺德区容桂街道四基社区股份合作社签订了房地产收购储备协议，将涉案在内的99宗物业收购归原告所有，原告支付了相应的收购款，其中在该协议的第四条约定，第三期收购款到账后，物业租金归原告收取，第三期已经在2013年12月20日支付完毕。两被告质证意见：因为被告不是合同的相对方，对合同的真实性无法确认。4.容桂街道国土城建和水利局关于回复四基社区土地性质的函原件一份，证明涉案的土地是国有建设用地。两被告质证意见：对真实性没有异议，但不能证明原告是涉案土地的权属人。5.委托代理合同、律师费发票原件各一份，证明原告为处理本案事宜聘请了广东顺迪律师事务所的律师，代理的程序是一审、二审、执行程序，并支付了律师费18000元。两被告质证意见：对真实性没有异议，但该费用不应由被告承担。庭审中，两被告提供的证据及原告的质证意见如下：1.四基股份合作社租赁合同书一份，证明2015年3月1日佛山市顺德区容桂街道四基股份合作经济社以厂房的实际权利人的身份，就涉案土地厂房，与案外人泰海印务重新签订租赁合同一份，故原、被告之间租赁合同关系从2015年4月1日实际解除。原告质证意见：对真实性没有异议，但四基股份社无权对外对涉案土地进行出租收租，四基股份社与案外人泰海印务之间签订的合同是无效的，我方对合同内容不予确认。2.泰海印务出具的租赁说明一份，证明泰海印务于2015年书面告知了涉案租赁合同的履行情况以及被告的700平方米厂房于2015年4月开始退租的事实。3.四基股份社出具的证明一份，证明被告承租的厂房面积为1000平方米，其余700平方米已于2015年4月1日退租，另外300平方米由泰海印务以泰海印务的名义从2015年4月向四基股份社缴纳租金。原告质证意见：对证据2、3的内容不予确认，租赁说明是泰海印务单方面的陈述，对四基股份社出具的证明我方认为第一，该租金并非是按照原告方的标准，也没有取得原告的同意，第二，相关的面积是否交接不能确认，我方只能确认根城经营部是在2016年7月份全部退还租赁物给原告，原告对根城物资经营部2016年7月份租金不予收取。为查明被告根城经营部退租的相关事实，本院依职权随机对根城经营部四周工厂对根城经营部退租时间进行调查。对此原、被告质证意见如下：原告质证意见：真实性无异议，由法院认定。两被告质证意见：无异议。经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：1.原告提供的证据1、2、4、5，被告对其真实性均无异议，本院均予以采信。原告提供的证据3系原件，且能形成完整证据链，本院予以采信。2.被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院亦予以采信。被告提供的证据2、3，结合本院走访及对四周工厂所作的询问笔录，对证据2、3予以采信。
经审理查明，被告根城经营部系被告佘琼珍投资创办的个人独资企业。2015年3月30日，原告与被告签订《工业厂房租赁协议》，约定原告将位于佛山市顺德区容桂四基厂房出租给被告，租期从2015年1月1日起至2015年12月31日止。其中租用面积1000平方米，星棚结构1000平方米。租金自2015年1月1日起计收，月租金单价为11元／㎡，每月总额为11000元。租金按月支付，被告应于每月5号前以银行转账方式向原告缴纳当月的租金（其中1月份至3月份租金应于协议签订当天交齐），原告收款后提供租赁发票。若被告逾期支付租金，每逾期一日需按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日的，原告有权单方面解除协议，没收被告的履约保证金，且于协议解除之日起15日内将厂房完整退还。本协议生效后五日内，被告应向原告缴纳相当于二个月租金22000元作为履约保证金，租期届满，被告将厂房完整退还且不存在其他违约情形的，原告应无息退还给被告。因原告追讨被告拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由被告承担。合同签订后，被告缴纳了履约保证金22000元及2015年1月份租金11000元。2015年3月1日，另案被告泰海印务与四基股份社签订一份《四基股份合作租赁合同书》，合同约定四基股份社将四基长业二横路4、8号厂房，星棚结构1200平方米，每月每平方米9元，租期从2015年4月1日至2015年12月31日止，每月租金10800元。合同签订后，泰海印务合计向四基股份社缴纳租金97200元。该合同中的4号厂房实际由被告根城经营部占有使用，经原告、泰海印务及被告根城经营部三方协商一致同意，泰海印务所向四基股份社缴纳的1200平方米的租金均同意在（2016）粤0606民初9422号案中予以扣减，被告根城经营部确认未向原告或四基股份社缴纳过租金。案涉厂房原属案外人四基股份社所有。2012年6月20日，四基股份社与原告签订《房地产收购储备协议书》，约定将案涉厂房在内的99宗房地产由原告收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日向四基股份社支付；第二期8410万元，原告在四基股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向四基股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，四基股份社未能归还原告留用地垫支款的，则原告有权在四基股份社按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，清还款项后才向四基股份社支付第二期收储款，同时，并不影响原告在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，原告在2013年12月31日前向四基股份社支付。本协议生效后，四基股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给原告，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起10个工作日，四基股份社须将收储房地产按现状移交给原告，在原告向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由原告收取。2013年12月20日，原告向四基股份社支付了约定的第三期收储款。但至今上述房地产均未办理过户手续。为查明案情事实，本院依职权与原、被告代理人前往被告经营处现场查勘，原、被告代理人均确认被告根城经营部实际承租地点为佛山市顺德区容桂四基4、6号。上述问题因签订合同笔误所导致。此外，被告根城经营部在2015年1月-3月期间实际占用面积为1000平方米，后于2015年4月归还四基股份社6号厂房700平方米。2016年7月1日，被告根城经营部全部搬离。因被告未向原告交租，原告遂于2016年6月14日诉至本院。原告为诉讼，与广东顺迪律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师进行诉讼，并支付律师费18000元。再查，位于佛山市顺德区容桂四基4、6号工业厂房未有产权证，亦未办理规划报建手续。
本院认为，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经
本院查明，双方争议的被告承租的涉案厂房，至今未取得建设工程规划许可证，不论原告与被告，还是四基股份社与被告签订的《工业厂房租赁协议》违反法律规定，合同无效，故原告主张要求解除其合同，本院不予支持。被告根城经营部支付占用费对象如何确定问题。无效的合同，自始没有法律约束力，且法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，本院对该焦点作如下分析：首先，根据原告与四基股份社签订的《房地产收购储备协议书》约定，收储价款第二期款项的支付并不影响原告在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房产租金的处置；第三期收储款到账后，物业租金归原告收取。虽然案涉的房产或土地未办理过户手续，但原告已支付第三期收储款，根据合同约定相应的案涉厂房的租赁使用权已让渡给了原告；其次根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，四基股份社原和被告根城经营部却存在租赁合同关系，但根据《房地产收购储备协议书》约定，在原告已支付第三期收储款后，相应的房地产租赁一并转给了第三人即本案原告，此外，原告亦与被告根城经营部签订了《工业厂房租赁协议》，由此亦可以印证被告根城经营部是同意四基股份社将其出租的权利义务转移给原告的。故原告成为租赁关系的新的债权人或债务人，并取代了原当事人即四基股份社的法律地位。此外，合同还约定原告支付第三期收储款后，对所收储的房地产具有处置权，故原告对案涉的房地产具有占有、使用、收益等处分权利。综上，被告根城经营部向原告支付占用费。至于被告第一点抗辩意见认为原告对案涉场地不具有权属关系，故依法不享有处分权，但本案为租赁合同纠纷，出租人并非一定为产权人，何况本案租赁物为违章建筑，亦不存在产权人。本案中原告已通过收储协议方式对案涉房产具备占有、收益等权益。故对该意见本院不予支持。被告第二点抗辩意见。被告援引《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条的约定认为原、被告合同已于2015年4月1日实际解除。暂且不论，原、被告之间，还是被告与四基股份社之间的合同有效问题。单从该条适用的范围来看，是当事人未以书面、口头形式订立合同，但民事行为能够推定具有订立合同意愿，可认定合同成立。而被告根城经营部是以泰海印务与四基股份社签订的合同而否认原、被告的合同，与上述法律规定并不相符，故该意见本院不予支持。关于占用费如何计算问题。2015年1月的租金，被告根城经营部已支付，本院不予论述。2015年2、3月被告根城经营部实际占用为1000平方米，故应支付占用费22000元。2015年4月至2016年6月30日，被告根城经营部实际使用面积为300平方米，故占用费应为300平方米×11元／㎡×15个月=49500元。因合同无效，被告缴纳的履约保证金22000元，原告理应返还，对此被告亦抗辩在此抵扣，为减少诉累，本院予以准许。即被告根城经营部合计向原告支付占用费49500元。原告主张的违约金及律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，一方当事人向对方当事人主张违约金应当以合同有效且对违约金有约定为前提。本案中，原告与被告根城经营部签订合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。故原、被告合同中对违约金及律师费的约定亦属无效。原告主张要求被告支付违约金及赔偿律师费损失本院不予支持。因被告根城经营部系被告佘琼珍的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。该法第三十一条，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故原告主张被告佘琼珍对被告根城经营部承担连带清偿责任，本院予以支持。关于两被告申请追加四基股份社作为第三人的申请，
本院认为，上述事实已查明原告基于与四基股份社合同关系，对案涉房产享有出租权，且对被告之前向股份社缴纳的租金同意予以扣减，故追加四基股份社作为第三人已无必要，对此本院不予准许。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第八十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定
判决如下：
一、被告佛山市顺德区根城物资经营部于本判决生效之日起十五日内支付原告佛山市顺德区容桂土地发展中心房屋占用费49500元；
二、被告佘琼珍对上述判决第一项承担连带清偿责任；
三、驳回原告佛山市顺德区容桂土地发展中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2334.35元，（该款已由原告佛山市顺德区容桂土地发展中心预交），由原告佛山市顺德区容桂土地发展中心负担1815.6元，被告佛山市顺德区容桂根城物资经营部、佘琼珍负担518.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一六年七月三十日
书记员 黄筠 来自：