山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2333号上诉人（原审被告）青岛易兴源物流有限公司。法定代表人刘栋，经理。委托代理人杨军，山东天健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛德瑞升工贸有限公司。法定代表人姜正德，总经理。委托代理人范少峰，山东凯恩律师事务所律师。委托代理人徐辉辉，山东凯恩律师事务所律师。
上诉人青岛易兴源物流有限公司与被上诉人青岛德瑞升工贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第828号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。青岛德瑞升工贸有限公司在原审中诉称：2012年8月13日，青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订了《厂房（库房）租赁合同》，约定：青岛德瑞升工贸有限公司将其所有的位于青岛保税区东京路德瑞升院内东面北厂房一处（建筑面积7466.60平方米）租赁给青岛易兴源物流有限公司做厂房（库房）使用，租赁期限五年，自2012年9月16日起至2017年9月15日止。租赁期间年度租金为883920元。支付方式：合同签订后5日内青岛易兴源物流有限公司向青岛德瑞升工贸有限公司支付当年租金的10%作为定金。合同生效之日起30日内，再付当年租金的40%，余款50%在租赁期第7个月底前付清，之后每年度按照此时间支付租赁费。合同签订后，青岛德瑞升工贸有限公司依约交付了房屋，履行了合同义务。青岛易兴源物流有限公司正常使用后交纳了第一年即2012年9月16日至2013年9月15日的租金。第二年即自2013年9月16日至2014年9月15日的租金仅交纳了一部分，剩余租金241960元因种种理由拖延，至今未付。第三年即2014年9月16日至2015年9月15日的租金已经过了交纳期限，青岛易兴源物流有限公司也未如期交付。青岛德瑞升工贸有限公司多次追要，青岛易兴源物流有限公司至今拒付租赁费，青岛易兴源物流有限公司的行为构成根本违约，依据合同第九条第二款第一项的约定，青岛德瑞升工贸有限公司有权要求解除合同。据此提起诉讼，请求判决：
一、青岛易兴源物流有限公司向青岛德瑞升工贸有限公司支付所欠的租赁费1119380元；
二、青岛易兴源物流有限公司向青岛德瑞升工贸有限公司支付所欠租赁费利息（其中235460元，自2014年4月16日起计算到起诉之日止，883920元自2014年9月16日起计算到实际交付之日，均按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；
三、解除青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订的《厂房（库房）租赁合同》；
四、青岛易兴源物流有限公司支付青岛德瑞升工贸有限公司解除合同违约金200000元，并立即腾出租赁房屋；
五、青岛易兴源物流有限公司将涉案房屋恢复原状或赔偿青岛德瑞升工贸有限公司的相应损失。青岛易兴源物流有限公司在原审中辩称：
一、青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司之间的租赁事实属实，租赁合同签订后，青岛易兴源物流有限公司一直按合同约定交纳租赁费，但自2014年2月份开始，青岛易兴源物流有限公司接到青岛保税区安全生产监督管理局的约谈，要求青岛易兴源物流有限公司办理安全生产三同时备案手续，青岛易兴源物流有限公司按照要求去相关部门办理手续的过程中，需要青岛德瑞升工贸有限公司提供房产证、土地使用证等相关手续，但青岛德瑞升工贸有限公司迟迟提供不了，于是安监局于2014年4月份责令青岛易兴源物流有限公司停止生产，撤走相关人员。至今青岛德瑞升工贸有限公司仍因无法提供办理安全生产三同时所需的手续，而无法安排生产，导致青岛易兴源物流有限公司的合同目的无法实现。现青岛易兴源物流有限公司拒付租赁费是依据《合同法》第66条的规定，行使合同履行抗辩权，不存在违约；
二、青岛德瑞升工贸有限公司所诉的租赁费数额有误，青岛易兴源物流有限公司已经全额付清了第一年的租金，第二年的租金也已支付741960元，已经支付到2014年7月份。青岛易兴源物流有限公司已经另案对青岛德瑞升工贸有限公司提起解除合同并返还租金、赔偿损失之诉，因此要求两案合并审理或中止本案的审理。原审判决查明和认定的基本事实是：
一、2012年8月13日，青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订了《厂房（库房）租赁合同》，约定：青岛德瑞升工贸有限公司将其所有的位于青岛保税区东京路德瑞升院内东面北厂房一处（建筑面积7466.60平方米，实际使用面积7366平方米）租赁给青岛易兴源物流有限公司。租赁用途：做厂房（库房）用，在租赁期内未征得青岛德瑞升工贸有限公司同意的情况下，青岛易兴源物流有限公司保证不擅自改变房屋的用途。租赁期限：自2012年9月1日至2012年9月15日为装修阶段，装修期间免收房租费；厂房租赁自2012年9月16日起至2017年9月15日止，租期5年。租赁费支付方式：租赁期间年度租金为883920元。合同签订后5日内青岛易兴源物流有限公司向青岛德瑞升工贸有限公司支付当年租金的10%作为定金即88392元。合同生效之日起30日内，再付当年租金的40%，余款50%在租赁期第7个月底前付清，之后每年度按照此时间支付租赁费。房屋的交付与返还：合同签订后，青岛德瑞升工贸有限公司于2012年9月1日前将房屋按青岛易兴源物流有限公司的要求交付给青岛易兴源物流有限公司。租赁期满或合同解除后，青岛易兴源物流有限公司应于30日内返还房屋及其附属设施。第九条约定，经青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司双方协商一致，可以解除本合同。青岛易兴源物流有限公司若不支付或不按照约定时间交付租金达10日的，青岛德瑞升工贸有限公司有权单方解除合同，收回该房屋，剩余租金青岛德瑞升工贸有限公司不予退还。因土地、房产权属、维修不及时等问题造成青岛易兴源物流有限公司无法正常生产或停产的，由青岛德瑞升工贸有限公司双倍承担青岛易兴源物流有限公司造成的相关损失。第十条约定了违约责任。租赁期内，青岛德瑞升工贸有限公司不得提前收回房屋，若提前收回房屋，应提前60日通知青岛易兴源物流有限公司，在取得青岛易兴源物流有限公司认可的书面证明文件后，将已收取的租金余额退还青岛易兴源物流有限公司，并按剩余租金的5%向青岛易兴源物流有限公司支付违约金。青岛易兴源物流有限公司提前退租，应提前60日通知青岛德瑞升工贸有限公司，在取得青岛德瑞升工贸有限公司认可的书面证明文件后生效，并按剩余租赁期租金的5%向青岛德瑞升工贸有限公司支付违约金。第十一条约定，青岛德瑞升工贸有限公司在房屋交付前，提供土地使用证原件，留存复印件给青岛易兴源物流有限公司备案。合同签订后本年度第一期青岛易兴源物流有限公司应支付给青岛德瑞升工贸有限公司的剩余40%的租金，在青岛德瑞升工贸有限公司土地使用证补办出后2日内支付。
二、合同签订后，青岛德瑞升工贸有限公司按约定将涉案房屋交付给了青岛易兴源物流有限公司，履行了合同义务。青岛易兴源物流有限公司按约定支付给了青岛德瑞升工贸有限公司第一年（自2012年9月16日起至2013年9月15日止）的租赁费883920元，第二年（自2013年9月16日起至2014年9月15日止）的租赁费青岛易兴源物流有限公司支付给了青岛德瑞升工贸有限公司741960元，青岛易兴源物流有限公司另为青岛德瑞升工贸有限公司垫付维修费6500元，抵顶该数额的租赁费，青岛易兴源物流有限公司尚欠该年度的租赁费135460元。第三年（自2014年9月16日起至2015年9月15日止）的租赁费，青岛德瑞升工贸有限公司称青岛易兴源物流有限公司至今未交，青岛易兴源物流有限公司称第三年的租赁费883920元未交属实，但认为该数额有一半未到交付期限。
三、青岛德瑞升工贸有限公司提交了青岛保税区管理委员会颁发的涉案房屋房地产权证，该产权证中载明了涉案房屋坐落于青岛保税区24号区，登记时间：2006年1月4日，地号：F5-03-056，土地用途：工业用地，取得方式：出让，使用权面积：27068平方米，房屋状况一栏没有登记。青岛易兴源物流有限公司称在签订合同时，青岛德瑞升工贸有限公司出具了该证。青岛德瑞升工贸有限公司提交了涉案房屋的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划单体验收审查意见书（符合规划单体验收要求）、建筑工程消防验收意见书（验收合格，同意使用）。
四、2014年2月20日，青岛保税区安全生产监督管理局对青岛易兴源物流有限公司进行约谈，传达鲁安监发[2003]172号文件精神，要求青岛易兴源物流有限公司严格遵守国家法律法规，不得有违法行为，确保安全生产，不发生安全责任事故，依法依规办理相关手续。2014年4月16日，青岛保税区安全生产监督管理局对青岛易兴源物流有限公司进行约谈，要求青岛易兴源物流有限公司按照法律法规要求，办理安全生产“三同时”相关手续并报安监局备案，在“三同时”手续在安监局备案前，不得进行试生产，在手续未办妥前，撤走相关人员。青岛易兴源物流有限公司主张，其于2014年2月在青岛保税区安全生产监督管理局进行约谈后，即要求青岛德瑞升工贸有限公司提交房产证的手续，但青岛德瑞升工贸有限公司一直未提供，在青岛保税区发改委办理青岛易兴源物流有限公司纺纱项目的相关手续时，青岛易兴源物流有限公司知只欠房产证或整体验收报告，由于青岛德瑞升工贸有限公司的原因未提交房产证，导致青岛易兴源物流有限公司不能办理项目审批手续，无法进行生产，故涉案租赁合同解除的原因在青岛德瑞升工贸有限公司。
五、2014年12月30日，青岛易兴源物流有限公司通过律师发函给青岛德瑞升工贸有限公司，要求青岛德瑞升工贸有限公司在接到律师函后10日内，提供涉案房屋的所有权证和土地使用证，积极履行协助义务。青岛德瑞升工贸有限公司在庭审中称收到了青岛易兴源物流有限公司的律师函，并给青岛易兴源物流有限公司提交了涉案房屋的所有权证书，履行了协助义务。2015年1月18日，青岛易兴源物流有限公司的工作人员吴宪文与青岛德瑞升工贸有限公司法定代表人姜正德通话，要求搬走设备、先将涉案房屋腾空，交付给青岛德瑞升工贸有限公司，青岛德瑞升工贸有限公司则要求青岛易兴源物流有限公司支付租赁费。
六、青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司在庭审中均认可，租赁合同系双方的真实意思表示。青岛德瑞升工贸有限公司于2015年1月9日向本院提起诉讼，请求解除与青岛易兴源物流有限公司签订的租赁合同，青岛易兴源物流有限公司在2015年3月27日的庭审中亦表示同意解除合同。青岛德瑞升工贸有限公司诉求违约金200000元的计算方式是：按照合同约定后三年的租赁费2651760元（年租金883920元×3年）为青岛易兴源物流有限公司应承担的违约金，但只诉求200000元，其余的保留诉权。青岛德瑞升工贸有限公司未提交涉案房屋原始状态的证据，未明确诉求的损失数额，也未提交要求青岛易兴源物流有限公司赔偿损失的证据。2015年6月19日，青岛德瑞升工贸有限公司自愿将诉讼请求中的第五项予以撤回。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：
一、本案租赁合同应否予以解除？二、合同解除的违约责任在哪一方？三、青岛易兴源物流有限公司应承担何种违约责任？根据青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司提交的证据、原审法院查明的事实，依据相关规定，作如下判定：
一、本案租赁合同应予解除。青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订的《厂房（库房）租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强行性规定，合法有效。庭审中，青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司均同意解除该合同，原审法院依法予以认定。
二、合同解除的违约责任在青岛易兴源物流有限公司。青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订的租赁合同合法有效，故青岛易兴源物流有限公司应按合同约定的数额支付青岛德瑞升工贸有限公司相应的租赁费。青岛易兴源物流有限公司已经将第一年度的租赁费全额付清，对此双方无争议，予以确认。第二年度的租赁费，应于2014年4月底前付清，但截至2014年5月，青岛易兴源物流有限公司尚欠135460元租赁费未付，违反了《厂房（库房）租赁合同》第九条的约定，因此，青岛德瑞升工贸有限公司可以据此解除合同。青岛易兴源物流有限公司主张，其于2014年2月在青岛保税区安全生产监督管理局进行约谈后，即要求青岛德瑞升工贸有限公司提交房产证的手续，但青岛德瑞升工贸有限公司一直未提供。在青岛保税区发改委办理青岛易兴源物流有限公司纺纱项目的相关手续时，青岛易兴源物流有限公司知只欠房产证或整体验收报告，由于青岛德瑞升工贸有限公司的原因未提交房产证，导致青岛易兴源物流有限公司不能办理项目审批手续，无法进行生产，故涉案租赁合同解除的原因在青岛德瑞升工贸有限公司。根据谁主张谁举证的法律规定，青岛易兴源物流有限公司对自己的主张应当提交证据证明，但其未对此提交充分证据证明，故青岛易兴源物流有限公司的该项主张证据不足，不予支持。退一步讲，即使青岛易兴源物流有限公司的主张成立，其违约责任仍在青岛易兴源物流有限公司。理由是：青岛易兴源物流有限公司作为经营企业，其在项目投产前应当了解项目所需要的条件，办理完毕该项目的审批手续，但青岛易兴源物流有限公司在该项目投产前并未办理审批手续，而在青岛保税区安全生产监督管理局约谈之后才于2014年3月份开始办理。根据《厂房（库房）租赁合同》第十一条的约定，在租赁涉案厂房前，青岛易兴源物流有限公司完全知晓涉案厂房的产权状况，青岛德瑞升工贸有限公司对此并未予以隐瞒或做虚假陈述，合同亦未约定青岛德瑞升工贸有限公司应协助青岛易兴源物流有限公司办理生产项目的审批手续，青岛德瑞升工贸有限公司仅是出租厂房获得租金，且为期5年的合同，第一年已全部履行，第二年也已履行了大部分，故青岛易兴源物流有限公司在知晓青岛德瑞升工贸有限公司涉案厂房情况后仍然继续进行装修、生产，在生产前未能及时办理生产项目的审批手续而被责令停产，最终导致合同解除，其违约责任在青岛易兴源物流有限公司。
三、青岛易兴源物流有限公司应承担的违约责任。1、返还房屋。合同约定，租赁期满或合同解除后，青岛易兴源物流有限公司应于30日内返还房屋及其附属设施。青岛德瑞升工贸有限公司诉求解除合同，青岛易兴源物流有限公司在2015年3月27日的庭审中亦同意解除合同，予以确认合同解除，故青岛易兴源物流有限公司应于2015年4月27日前将涉案厂房交付青岛德瑞升工贸有限公司；2、支付青岛德瑞升工贸有限公司租赁费及利息。青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订的租赁合同合法有效，青岛易兴源物流有限公司应按合同约定的数额支付所欠青岛德瑞升工贸有限公司的租赁费。青岛易兴源物流有限公司已经将第一年度的租赁费全额付清，对此双方无争议，予以确认。第二年度的租赁费尚欠135460元，青岛易兴源物流有限公司应按合同约定将该欠款支付给青岛德瑞升工贸有限公司。青岛易兴源物流有限公司不按合同约定的时间支付租赁费，构成违约，其应支付青岛德瑞升工贸有限公司延期付款的利息。青岛易兴源物流有限公司自认其将租赁费支付到2014年7月份，故其应自2014年8月1日起支付所欠青岛德瑞升工贸有限公司租赁费135460元的利息。第三年的租赁费，按合同约定，至青岛德瑞升工贸有限公司提起诉讼时，尚不到全额付款时间，鉴于青岛易兴源物流有限公司于2015年3月27日庭审时同意与青岛德瑞升工贸有限公司解除合同，因此青岛易兴源物流有限公司应将租赁费支付到2015年3月27日，应为467388元（自2014年9月16日起至2015年3月27日止共计193天，883920元÷365天×193天）。因青岛易兴源物流有限公司至今占有租赁房屋，故青岛易兴源物流有限公司应比照合同约定的租赁费标准（883920元÷365天=每日2422元），赔偿青岛德瑞升工贸有限公司自2015年4月28日起至实际交付青岛德瑞升工贸有限公司房屋之日止的租赁费损失。3、支付青岛德瑞升工贸有限公司违约金。合同约定，青岛易兴源物流有限公司提前退租，应提前60日通知青岛德瑞升工贸有限公司，在取得青岛德瑞升工贸有限公司认可的书面证明文件后生效，并按剩余租赁期租金的5%向青岛德瑞升工贸有限公司支付违约金。青岛易兴源物流有限公司不按合同约定支付青岛德瑞升工贸有限公司租赁费，导致合同提前解除，构成违约，应支付青岛德瑞升工贸有限公司违约金。青岛易兴源物流有限公司尚欠第二年度的租金135460元，剩余后三年的租金2651760元（年租金883920元×3年），合计2787220元，该款的5%为139361元，故青岛德瑞升工贸有限公司诉求违约金200000元，予以支持139361元，超出部分，不予支持。综上，青岛德瑞升工贸有限公司的诉求部分予以支持，部分不予支持。青岛易兴源物流有限公司“第二年度的租赁费已付款741960元”的抗辩理由成立，其他抗辩理由不成立。据此，原审判决：
一、解除青岛德瑞升工贸有限公司与青岛易兴源物流有限公司于2012年8月13日签订的《厂房（库房）租赁合同》；
二、青岛易兴源物流有限公司于判决生效后十日内将所租赁青岛德瑞升工贸有限公司的位于青岛保税区东京路德瑞升院内东面北厂房一处（建筑面积7466.60平方米，实际使用面积7366平方米）腾空后交付给青岛德瑞升工贸有限公司；
三、青岛易兴源物流有限公司于判决生效后十日内支付所欠青岛德瑞升工贸有限公司第二年度的租赁费135460元及逾期付款利息（自2014年8月1日起计算到2015年1月9日止，按中国人民银行规定的商业银行同期流动资金贷款基准利率计算）；
四、青岛易兴源物流有限公司于判决生效后十日内支付青岛德瑞升工贸有限公司第三年度（截止2015年3月27日）的租赁费467388元；
五、青岛易兴源物流有限公司于判决生效后十日内支付青岛德瑞升工贸有限公司自2015年4月28日起至实际交付青岛德瑞升工贸有限公司房屋之日止按日2422元计算的租赁费损失；
六、青岛易兴源物流有限公司于判决生效后十日内支付青岛德瑞升工贸有限公司违约金139361元；
七、驳回青岛德瑞升工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16759元，保全费5000元，合计21759元，由青岛德瑞升工贸有限公司承担9519元，由青岛易兴源物流有限公司承担12240元，此款青岛德瑞升工贸有限公司已预交，限青岛易兴源物流有限公司于判决生效后十日内支付青岛德瑞升工贸有限公司。宣判后，青岛易兴源物流有限公司不服原审判决，上诉至本院。青岛易兴源物流有限公司上诉称：
一、本案中青岛德瑞升工贸有限公司是否具有协助青岛易兴源物流有限公司办理审批手续的义务问题。青岛易兴源物流有限公司认为，出示房屋所有权证书或整体验收报告，协助青岛易兴源物流有限公司办理相关政府审批手续，既是青岛德瑞升工贸有限公司的法定义务，也是双方约定的义务。
二、能否依据青岛易兴源物流有限公司办理审批手续的时间，将责任归咎于青岛易兴源物流有限公司，免除青岛德瑞升工贸有限公司的协助义务问题。一审法院认为青岛易兴源物流有限公司应当在项目投产前办理审批手续，现因未办理而被安监局停止试生产，是青岛易兴源物流有限公司自身的原因，与青岛德瑞升工贸有限公司无关。青岛易兴源物流有限公司认为，审批手续是可以补办的，武断认定是青岛易兴源物流有限公司自身原因是错误的。青岛易兴源物流有限公司在签订《厂房（库房）租赁合同》后，便着手进行消防设施的重做，为生产进行准备，在消防系统重做完成，设备安装调试后，于2014年年初进行试生产，适逢中石化黄潍输油管道爆炸，安监局加强监管，但安监局约谈的目的是发现潜在的风险并进行改造，因此，安监局要求青岛易兴源物流有限公司进行补办相关手续。由此可见，审批手续是可以补办的，也就是说，青岛易兴源物流有限公司在被安监局责令停止试生产后依然可以暂时停止试生产、补办相关审批手续：项目依然可以进行，依据前述第一条，青岛德瑞升工贸有限公司依然负有协助义务。
三、青岛德瑞升工贸有限公司是否尽到协助义务问题。青岛德瑞升工贸有限公司称，其已经将房产证提交给青岛易兴源物流有限公司，已经履行了协助义务。但实际上，青岛易兴源物流有限公司在补办手续要求青岛德瑞升工贸有限公司协助时得知，涉案房屋并没有房产证或整体验收报告。青岛德瑞升工贸有限公司在一审时提交的房地产权证只涉及到了土地信息，根本没有涉及房屋信息，主管部门要求的并非该证件。青岛德瑞升工贸有限公司也一直在承诺房产证马上办出来，青岛易兴源物流有限公司为了项目进行大量投入，如果青岛德瑞升工贸有限公司履行协助义务，青岛易兴源物流有限公司怎么可能违约放弃项目？四、青岛德瑞升工贸有限公司未履行其应尽协助义务时，青岛易兴源物流有限公司是否有权依法行使抗辩权，拒付租金问题。如上所述，由于青岛德瑞升工贸有限公司不履行协助义务，安监局责令被告停止试生产，且自安监局责令停产至今，已近一年的时间，青岛德瑞升工贸有限公司依然无法履行协助义务。根据《合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，青岛易兴源物流有限公司完全可以行使履行抗辩权，拒付租金，更无须支付租金利息以及违约金。
五、合同解除的时间以及解除后责任承担，一审判决也存在诸多不当之处。1、关于合同解除的时间及租赁费。由于青岛德瑞升工贸有限公司不履行协助义务，安监局责令青岛易兴源物流有限公司停止试生产，青岛德瑞升工贸有限公司至今仍无法提供房产证或整体验收报告。青岛易兴源物流有限公司租赁的目的就是作为厂房适用，且已经投入千万购置设备、安装消防设施，青岛德瑞升工贸有限公司不配合，青岛易兴源物流有限公司便无法正式生产，继续履行合同对青岛易兴源物流有限公司显示公平。故本案《厂房（库房）租赁合同》应当自安监局责令青岛易兴源物流有限公司停止试生产之日即2014年4月16日起解除，青岛易兴源物流有限公司无需支付之后的租金。2、关于租赁费损失。青岛易兴源物流有限公司多次要求腾房，青岛德瑞升工贸有限公司一直拒绝，青岛易兴源物流有限公司提交的证据也证实2015年1月18日青岛易兴源物流有限公司再次要求搬走设备，先将涉案房屋腾空，青岛德瑞升工贸有限公司的法定代表人回绝，同时将青岛易兴源物流有限公司的设备查封在涉案房屋中，因此，该租赁费损失的扩大是青岛德瑞升工贸有限公司自身原因所致，判令青岛易兴源物流有限公司支付占用期间的租金损失错误。3、关于违约金问题。一审判决依据《厂房（库房）租赁合同》第十条第2款的约定判令青岛易兴源物流有限公司支付违约金，青岛易兴源物流有限公司认为该条是青岛易兴源物流有限公司主动退租时关于违约金的约定，本案中并不适用。
六、本案因安监局责令青岛易兴源物流有限公司停止试生产引起，在补办审批手续的过程中，保税区发改委要求青岛易兴源物流有限公司出示租赁厂房的房产证或整体验收报告，青岛德瑞升工贸有限公司拒不提供，才引发争议。由于发改委作为立项审批机关仅负责立项，不能责令青岛易兴源物流有限公司停止试生产，因此，停止试生产的决定由安监局做出，青岛易兴源物流有限公司也只能提供安监局的约谈记录。保税区发改委立项所需材料由发改委保存，不向青岛易兴源物流有限公司提供任何书面证据。因此，青岛易兴源物流有限公司申请一审法院前去保税区发改委对立项是否需要房产证或整体验收报告进行调查．这一事实的查明，关系到违约责任到底在哪一方，但一审法院却并没有对这一事实查明，仅凭青岛易兴源物流有限公司没有在试生产前办理审批手续就认定是青岛易兴源物流有限公司违约是错误的。综上，请求二审法院：1、依法原审判决并依法改判；2、本案诉讼费用由青岛德瑞升工贸有限公司承担。青岛德瑞升工贸有限公司答辩称：青岛易兴源物流有限公司的上诉理由主要是对一审判决就本案租赁合同解除的违约责任认定提出了上诉，认为一审判决在违约责任的认定上是错误的，青岛德瑞升工贸有限公司认为，青岛易兴源物流有限公司的上诉理由不能成立。
一、根据合同约定，第二年的房租应该在2014年4月底前付清，但截至2014年5月份仍拖欠房租135460元，青岛易兴源物流有限公司对此也无异议。因此，根据租赁合同第九条的规定，导致合同解除的违约责任在青岛易兴源物流有限公司，一审对此认定是正确的。
二、根据合同第十一条的约定，青岛易兴源物流有限公司完全知晓涉案房产的状态，青岛德瑞升工贸有限公司对此没有予以隐瞒或作虚假陈述，而且合同双方已经履行了一年多，青岛易兴源物流有限公司也没有提出任何异议，足可以认定青岛德瑞升工贸有限公司提供了符合合同约定的房屋，履行了合同义务。
三、在一审庭审中和上诉状中，青岛易兴源物流有限公司都承认其所谓的纺纱项目是“先上车，后买票”，是因为未办理立项和安全许可才被有关部门责令停产的，根本不存在所谓房产证问题。退一步讲，青岛易兴源物流有限公司的上诉理由也不成立。第一、青岛易兴源物流有限公司称其2014年2月被青岛保税区安全生产监督管理局约谈，要求其停产的原因是其租赁的厂房没有房产证。但青岛易兴源物流有限公司向法庭提交的约谈记录根本不是这回事，约谈记录上清楚地记载着是因为青岛易兴源物流有限公司违反安全生产的“三同时”制度被责令停产的，根本不存在什么房产证问题。根据《中华人民共和国安全生产法》第28条的规定，“三同时”是指生产经营单位新建、改建、扩建工程项目的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。第二、青岛易兴源物流有限公司在上诉状中还称，其在向青岛保税区发改委补办该纺纱项目的立项手续时，发改委不予以补办的原因是青岛易兴源物流有限公司未提供房产证。一审中，青岛易兴源物流有限公司也做了同样的陈述，但未提供任何证据予以佐证。第三，再退一步讲，即使青岛易兴源物流有限公司上述所讲的成立，青岛易兴源物流有限公司不能办理立项，被安监局责令停产的后果也只能由青岛易兴源物流有限公司自己承担。诚如青岛德瑞升工贸有限公司上述所讲，签订涉案租赁合同时，青岛易兴源物流有限公司完全知晓涉案房产的状态，青岛德瑞升工贸有限公司提供了符合合同约定的房产。综上，青岛德瑞升工贸有限公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，青岛易兴源物流有限公司的上诉理由不能成立，应该予以依法驳回。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，青岛德瑞升工贸有限公司于2015年1月9日提起本案诉讼，要求解除与青岛易兴源物流有限公司签订的《厂房（库房）租赁合同》，青岛易兴源物流有限公司在2015年3月27日原审庭审中亦同意解除合同，故原审确认双方之间的《厂房（库房）租赁合同》于2015年3月27日解除，并无不妥，本院予以维持。双方当事人争议的焦点问题是：上诉人青岛易兴源物流有限公司是否应对涉案租赁合同的解除承担过错责任。青岛德瑞升工贸有限公司、青岛易兴源物流有限公司签订的《厂房（库房）租赁合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，青岛易兴源物流有限公司应按合同约定的期限、数额支付青岛德瑞升工贸有限公司相应的租赁费。青岛易兴源物流有限公司未按照合同约定的时间支付相应年度的租金，根据该租赁合同第九条中约定“青岛易兴源物流有限公司若不支付或不按照约定时间交付租金达10日的，青岛德瑞升工贸有限公司有权单方解除合同，收回该房屋”内容，青岛德瑞升工贸有限公司有权据此解除合同，青岛易兴源物流有限公司应对租赁合同的解除承担相应的过错责任。青岛易兴源物流有限公司上诉主张因青岛德瑞升工贸有限公司未履行协助提供房产证的义务其有权迟延支付租金，并且因青岛德瑞升工贸有限公司未能按约提供涉案房屋的房产证导致其不能办理生产项目的审批手续而被责令停产，合同目的不能实现，故涉案租赁合同解除的原因在青岛德瑞升工贸有限公司。对此，
本院认为，青岛易兴源物流有限公司、青岛德瑞升工贸有限公司于2012年8月13日签订了涉案《厂房（库房）租赁合同》，双方在《厂房（库房）租赁合同》中约定“青岛德瑞升工贸有限公司在房屋交付前，提供土地使用证原件，留存复印件给青岛易兴源物流有限公司备案”，青岛易兴源物流有限公司亦承认青岛德瑞升工贸有限公司在签订合同时告知其涉案房屋尚未办理房产证，青岛德瑞升工贸有限公司对此并未予以隐瞒或做虚假陈述，青岛易兴源物流有限公司在知晓青岛德瑞升工贸有限公司涉案厂房情况后仍然同意签订涉案《厂房（库房）租赁合同》并进行装修、试生产，至青岛易兴源物流有限公司自认的到2014年2月被青岛保税区安全生产监督管理局约谈办理相关备案手续期间，青岛易兴源物流有限公司在未办理生产项目审批手续的情况下生产经营了一年多的时间，并且，青岛易兴源物流有限公司提交的证据不能证明其主张的生产项目审批手续未能获批准仅是因未能提供涉案厂房的房产证，故其应承担相应的法律后果。综上，青岛易兴源物流有限公司的上述上诉主张，证据不足，本院不予采信，青岛易兴源物流有限公司应对其违约行为承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，青岛易兴源物流有限公司、青岛德瑞升工贸有限公司之间的《厂房（库房）租赁合同》于2015年3月27日解除，青岛易兴源物流有限公司应将涉案厂房交付给青岛德瑞升工贸有限公司。青岛易兴源物流有限公司自认其将租赁费支付到2014年7月份，故其应支付青岛德瑞升工贸有限公司2014年8月1日到2015年3月27日期间的租赁费共计应为602848元。青岛德瑞升工贸有限公司主张因青岛易兴源物流有限公司未按照合同约定的期间支付租金其给造成利息损失，与法有据，应予支持，故青岛易兴源物流有限公司还应向青岛德瑞升工贸有限公司支付相应的租金利息，原审对此计算正确，本院予以维持，不再赘述。关于青岛易兴源物流有限公司上诉主张不应支付查封占用期间的租金损失问题。
本院认为，青岛德瑞升工贸有限公司与青岛易兴源物流有限公司之间的租赁合同被依法确认解除之后，青岛易兴源物流有限公司并未实际使用涉案厂房。根据青岛易兴源物流有限公司提交的录音证据可以看出，青岛易兴源物流有限公司在青岛德瑞升工贸有限公司提起本案诉讼后于2015年1月18日与青岛德瑞升工贸有限公司的法定代表人进行过协商，表示为减少损失要求先将其所有设备搬走将涉案厂房腾空，青岛德瑞升工贸有限公司的法定代表人明确表示不同意，并于2015年1月29日向原审法院申请查封青岛易兴源物流有限公司位于涉案厂房的设备，客观上导致青岛易兴源物流有限公司不能腾出涉案厂房，故，该涉案厂房被继续占用的责任不在于青岛易兴源物流有限公司，原审判令青岛易兴源物流有限公司比照合同约定的租赁费标准赔偿青岛德瑞升工贸有限公司自2015年4月28日起至实际交付房屋之日止的租赁费损失，无法律依据，本院予以纠正。青岛易兴源物流有限公司的该上诉主张成立，本院相应予以支持。关于青岛易兴源物流有限公司上诉主张不应支付违约金问题。
本院认为，青岛德瑞升工贸有限公司在原审中主张200000元违约金的依据是：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，后三年租金为2651760元，该租金不能收回，应算为青岛德瑞升工贸有限公司的损失，只主张200000元违约金，保留后续追索的权利。根据青岛德瑞升工贸有限公司的上述陈述，青岛德瑞升工贸有限公司主张的200000元的违约金，实际上是赔偿其损失的赔偿金，青岛德瑞升工贸有限公司以租赁合同解除导致其不能获得未来三年租金收益为由，要求青岛易兴源物流有限公司给付200000元违约金，既无和同约定，亦无法律规定，本院不予支持。原审判决对此认定错误，本院依法予以纠正。综上，上诉人青岛易兴源物流有限公司的上诉理由，部分成立，本院相应予以支持。原审判决认定错误部分，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第828号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第828号民事判决第五、六、七项；
三、驳回被上诉人青岛德瑞升工贸有限公司的其他诉讼请求。
四、一审案件受理费案件受理费16759元，保全费5000元，合计21759元，由上诉人青岛易兴源物流有限公司承担12240元，由被上诉人青岛德瑞升工贸有限公司承担9519元；二审案件受理费11222元，由上诉人青岛易兴源物流有限公司承担承担7481元，青岛德瑞升工贸有限公司负担3741元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本判决为终审判决。本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理
审判员 徐 明
代理
审判员 高仁青
二〇一六年七月三十日
书 记 员 王 繁
书 记 员 郭丹丹 更多数据：搜索“”来源：