四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2021民初1815号原告张述生，男，生于1979年10月23日，汉族，住四川省安岳县。委托代理人张光扬（系原告张述生之父），男，农民，住四川省安岳县。委托代理人胡代国，男，居民，住四川省安岳县。系安岳县清流乡柳湾村村民委员会推荐。被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地自贡市盐都大道盐都花园会所。统一社会信用代码915103006207368609。法定代表人张森，董事长。委托代理人徐凯，男，系该公司职员。
原告张述生与被告四川荣新房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，于7月6日公开开庭进行了审理。原告张述生及其委托代理人张光扬、胡代国，被告四川荣新房地产开发有限公司的委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张述生诉称：2012年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于安岳县岳阳镇“柠都新城”步行街1号楼1层1-1号营业用房，房屋建筑面积70.94㎡，单价3万元／㎡，总价款2214453元，该价款为购房总价款，原告不再承担任何费用；被告在2012年6月30日前向原告交房；原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，被告应自逾期之日起按原告已付购房款每日支付万分之零点三的违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告在2013年9月29日向原告交付房屋后，至今未将房屋权属证书交给原告。原告为维护自身合法权益，特诉请人民法院依法判令被告立即为原告办理并交付房屋所有权证和国有土地使用证，并自2015年9月17日起至房屋权属证书交付日止每日按已付购房款的万分之零点三支付逾期办证违约金119580元。
被告四川荣新房地产开发有限公司辩称：原告诉称向原告购房属实，但其认为被告违约的理由不成立，原因在于：1.根据双方所签《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，“出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的720日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后3年内为买受人提供应由出卖人提供的办理国有土地使用权证的资料。”，但原告却在2015年10月13日才向被告支付办理产权证的契税及费用，故导致被告未能在约定期限内为原告办理产权证的责任在于原告自身。2.基于原告逾期支付办理产权证的契税及费用原因，导致被告未能在约定期限内为其办理产权证，该后果系原告违约导致，被告对此没有责任，原告自身违约却要求被告承担逾期办证违约责任没有事实和法律依据。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年9月25日，张述生、赖丽兰夫妻二人与被告签订《商品房买卖合同》，约定张述生、赖丽兰向被告购买位于安岳县岳阳镇“柠都新城”一期步行街1号楼1层1-1号营业用房，该商品房为现售，所分摊的土地使用权及在建工程均未抵押；房屋建筑面积70.94㎡，单价3万元／㎡，总价款2128200元；张述生、赖丽兰分期付款；被告应在2012年6月30日前交房，在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；张述生、赖丽兰同意委托被告代交专项维修基金、契税和产权办理手续及办理房屋权属证书所需的其他所有费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给被告；因被告责任致张述生、赖丽兰未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，被告应自逾期之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向张述生、赖丽兰支付已付购房款万分之零点三的违约金。同时，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》作为该合同附件，协议第一条对合同“付款方式及期限”项补充约定为：张述生、赖丽兰需在2012年9月25日前支付总价款的50%，即107.82万元；在2013年3月30日前支付总价款的40%，即84万元；在2013年9月30日前支付总价款的10%，即21万元。第六条对合同“产权登记”项补充约定为：“1.出卖人延期交房的，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户房屋所有权证时间相应顺延。2.买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。3.买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。4.在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修基金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时不能办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。5.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的720日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后3年内为买受人提供应由出卖人提供的办理国有土地使用权证的资料。”。合同签订当日，张述生、赖丽兰按约向被告交付购房款1078200元。2013年9月29日，被告向张述生、赖丽兰移交了该商品房，张述生、赖丽兰同时向被告交纳了剩余购房款105万元。2014年10月8日，张述生、赖丽兰在民政部门协议离婚，双方约定本案争议房屋归原告享有。2015年10月13日，被告代为收取了原告交纳的办理房屋权属证书税费86253元。现因被告至今未向原告交付所购房屋权属证书，致形成本案诉讼。上述事实，有来源合法、内容客观真实、与本案相关联的原、被告身份资料、离婚证及离婚协议书、商品房买卖合同（含补充协议）、付款票据、柠都新城交房流程单、双方当事人及诉讼参与人当庭的一致陈述等证据予以证实。
本院认为：本案原、被告因商品房买卖合同履行中权属证书办理及违约责任承担而发生争议，双方的争议焦点，一是被告至今未向原告交付房屋权属证书是否逾期，二是被告应否承担至今未向原告交付房屋权属证书违约责任。现针对焦点分述如下：
一、被告至今未向原告交付房屋权属证书是否逾期的问题。（一）原、被告所签商品房买卖合同（含补充协议）是否系格式合同的问题。双方于2012年9月25日签订的商品房买卖合同约定被告应在当年6月30日前向原告交房（实际交房时间是2013年9月29日），并在交房之日起720日内向原告交付房屋权属证书，否则承担相应违约责任；所付补充协议又约定原告需在当年6月30日前主动向被告提交相关资料、支付专项维修基金和办理房屋权属转移登记税费，被告在原告完成上述事项后720日内为原告办理房屋所有权证，在房屋所有权证办理完毕后3年内为原告交付应由被告提供的办理国有土地使用证的资料。合同约定的买受人所购商品房的基本情况、抵押情况、计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记等内容，或采取填入式确定内容，或在该项下选择其中部分小项确定内容。与主合同同时签订的补充协议的约定依然采取填入式确定内容。从商品房买卖合同约定的交房时间、各条履行方式选择并以补充协议为合同附件等内容可以确认，双方签订的商品房买卖合同（含补充协议）不是原、被告逐条协商达成，而是在被告提供格式合同文本下签定。（二）原、被告所签商品房买卖合同补充协议有关办理房屋权属证书期限的约定是否有效的问题。原告对商品房买卖合同约定的房屋权属证书交付期间没有异议，仅对补充协议的约定不认可，表示被告在签订合同时告知原告的是合同约定的房价款即为购房所有款项，此外原告不需再承担任何费用，被告在主合同约定期间内亦未通知过原告交纳办证税费，是原告在迟迟未能获得房屋权属证书后向被告催问才知晓需向被告交纳办证税费的事，原告在主动交纳税费七个多月后仍不能获得房屋权属证书情形下才诉讼主张权利。被告认为补充协议已约定房屋权属证书的办理期间，而导致房屋权属证书至今不能办理的原因在于原告迟延交纳税费的行为。本案被告系现房销售，但原告在购房后近4年、交房后近3年且至今未获得房屋权属证书，而根据补充协议，原告还需再等近2年才可以获得房屋所有权证书、再等近5年才可能获得办理国有土地使用证的资料（不是国有土地使用证），对买卖双方特别是已经完全交付购房价款的原告而言不公平，也反映出被告在房屋销售过程中不讲诚实信用。原、被告签订购房合同后，原告负有向被告交付购房款的义务，被告负有及时交付房屋给原告占有并转移房屋所有权的义务。被告及时获得销售价款系被告的主要权利，原告及时占有房屋并获得房屋权属证书亦系原告的主要权利。被告提供的补充协议变更主合同“产权登记”事项并延长交付房屋权属证书时间,进一步排除了原告及时获得房屋权属证书的权利，且补充协议约定“在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修基金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。”属客观履行不能，因该期限比合同订立时间还早二个多月。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，被告在与原告签订补充协议时，应当对变更主合同约定内容不能及时为原告办理房屋权属证书采取合理方式进行提醒，但没有证据显示被告已采取合理方式对排除原告及时获得房屋权属证书的主要权利进行过提醒。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应当认定原、被告所签补充协议中排除原告及时获得房屋权属证书主要权利的约定无效。（三）被告至今未向原告交付房屋权属证书是否逾期的问题。原告认可主合同关于房屋权属证书交付期限的约定，认可以2013年9月29日的实际交房时间作为计算交付房屋权属证书的期间起算点。据此,结合主合同约定及原告认可的交证期间起算点可以认定,原告应在2013年9月29日接房的同时将约定的相关税费交给被告,被告应在此后720日内为原告办理好房屋权属证书并予交付,如因被告责任未能在此期间办理需承担相应责任。在合同履行中，原告没有在接房的同时给付契税，被告亦未在约定期间内向原告交付房屋权属证书，对此，因原告未履行义务在先，故被告未在约定期间内为原告办理并交付房屋权属证书不违约。约定期间经过后，原告于2015年10月13日将办证税费交给了被告，但被告至今没有为原告办理并交付房屋权属证书，而双方未再对何时办理并交付房屋权属证书约定期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”此为当事人双方未约定交付房屋权属证书期限的司法解释规定，故在原告已向被告交纳税费情形下，可以此时间顺延90日作为被告为原告办理并交付房屋权属证书的期间，未能完成即应视为逾期。
二、被告应否承担至今未向原告交付房屋权属证书违约责任的问题。因被告未能在原告交纳税费90日内，即2016年1月11日前为原告办理并交付房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告应承担及时向原告交付房屋权属证书的责任。同时，被告还应承担逾期交证的经济责任，原告以主合同约定的每日按已付购房款万分之零点三（即63.85元／日）的标准要求被告承担经济责任不违背法律规定，本院予以支持，但期间起算点应为2016年1月12日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十八条之规定，
判决如下：
一、限被告四川荣新房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告张述生交付所购安岳县岳阳镇“柠都新城”一期步行街1号楼1层1-1号营业用房的房屋所有权证和国有土地使用证；
二、限被告四川荣新房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告张述生支付逾期办证违约金（自2016年1月12日起计至房屋所有权证、国有土地使用证交付之日止，标准按每日63.85元计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2692元，由原告张述生负担1692元，被告四川荣新房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 廖中朗
审 判 员 唐永卫
人民陪审员 刘昌仲
二〇一六年七月三十日
书 记 员 康钦辉 更多数据：