湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘07民终542号上诉人(原审原告)田清，男，1969年1月2日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。现在湖南省津市监狱服刑。委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师。被上诉人(原审被告)安乡县汽车摩托车商会，住所地湖南省安乡县香港商业步行街35栋15号。法定代表人雷志刚，该商会会长。委托代理人文健，湖南金州(常德)律师事务所律师。上诉人田清与被上诉人安乡县汽车摩托车商会(以下简称汽摩商会)房屋买卖合同纠纷一案，田清于2015年3月5日向湖南省安乡县人民法院提起诉讼，该院于2015年8月4日作出（2015）安民初字第177号民事判决。田清与汽摩商会均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日以原判决认定事实不清为由，作出（2015）常民一终字第499号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。湖南省安乡县人民法院作出(2015)安民重字第4号民事判决，现田清不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田清及其委托代理人戴红杰，被上诉人汽摩商会的法定代表人雷志刚及其委托代理人文健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2010年10月，汽摩商会开始由会员筹资建设位于安乡县深柳镇浙江路的汽摩市场，由当时任会长的田清负责具体事宜，另与核心成员雷志刚、许冬和、樊文兵、甘涛共同决定重大事项。该汽摩市场门面由汽摩商会会员经竞拍取得门面的所有权。2011年6月3日，汽摩商会以会议决定的形式对该汽摩市场92间门面进行了分配处理，并确定：一期门面地理位置及价格存在优势，深度为16.8-20.6米；二期门面地理位置最差，但深度为22.4-25米；三期门面南边位置较差，深度为20.6米。宽补窄方式为：一期、二期、三期分开补贴。一期门面总面积除以一期门面总间数得一期门面平均面积以多补少，按5000元/㎡计算在一期内自补。二期补贴深度定为22米，在二期内自补。三期补贴深度为20米在三期内自补。同日，本案讼争第89、90、91、92号门面位于汽摩市场最北侧的综合楼部分，属第三期门面，由汽摩商会会员熊宜辉竞拍取得。2011年6月26日商会核心会议记录明确：三期门面20.6米深，熊宜辉的门面深度为20.6米。2011年7月13日，汽摩商会会议决定，将现代城汽摩市场三期宾馆作价后给汽摩商会成员自建。具体位置：现代城汽摩市场建筑北至南15.8米，东西15.2米至26.6米处，约180平方米基地至四楼和四、五、六楼整层全部作价45万元，汽摩商会成员田清自愿认购。汽摩商会会议决定签字生效时45万元认购款一次付清。2011年7月24日商会会议记录明确：三期门面由吴某负责，深度20米为标准；熊宜辉的门面因圆弧问题，暂未定去留。2011年7月30日，熊宜辉因故将竞拍的89到92号即本案诉争的四间门面退回给汽摩商会。汽摩商会返还熊宜辉集资款86万元和因门面宽补窄的利息7万元，共计93万元。2011年8月9日田清经汽摩商会同意，以原价款86万元取得本案讼争的第89、90、91、92号门面，汽摩商会也不再对89到92号门面进行宽补窄的补贴7万元。2012年4月9日汽摩商会全体股东会议决定：紧邻田清的李新春门面东至西长20.6米。田清申请辞职，重新选举商会会长。2012年7月4日，田清与汽摩商会经协商约定：将汽摩市场十六号综合楼宾馆南北向B—K、东西向1—8土地以63万元出价后自建，范围包括230平方米基地，四、五、六楼及加到七层的权利；认可汽摩城十六号综合楼宾馆的变更方案。同时，田清与汽摩商会在本案讼争第89、90、91、92号门面第一层平面图上签署“红线内归田清个人所有（建筑用地面积）”字样，图纸上有田清及汽摩商会会长雷志刚的签名。协议签订当日，田清向汽摩商会支付了综合楼宾馆自建费用45万元。2012年7月18日田清给汽摩商会支付综合楼宾馆的前期费用18万元。田清与汽摩商会对涉案89到92号4间门面的宽度3.5米均无异议。2013年4月2日，田清因涉嫌犯职务侵占罪被安乡县公安局刑事拘留，同年5月10日被逮捕。2014年9月26日，田清因犯非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪，被法院判决决定执行有期徒刑六年。田清不服原判决，上诉至本院。2015年3月15日本院裁定驳回上诉，维持原判。2013年4月8日，汽摩商会股东会议决定将田清开除商会会员资格。2013年8月22日，汽摩商会作出并送达《除名决定告知书》，取消田清在汽摩商会的会员资格。2013年4月田清未按期支付综合楼宾馆的建设工程进度款，影响第三期汽摩市场整体工程，汽摩商会垫资将综合楼部分与其他部分同步建设。2013年5月汽摩市场第三期门面及综合楼等全部完工，该汽摩市场所有门面由汽摩商会统一安装卷闸门和建隔断墙。因汽摩商会未给田清安装卷闸门，也未给田清的涉案4间门面建隔断墙，2014年7月20日，田清遂自行安装了卷闸门，并在门面深度为19米处做了隔断墙，其中卷闸门9600元，隔断墙3190元，共支付12790元。2014年7月20日晚，汽摩商会拆除田清所建隔断墙。另查明，2011年7月1日，汽摩商会组织建设的汽摩市场取得安乡县规划局建设项目选址意见书。2011年7月30日汽摩市场开工建设。2013年5月30日工程竣工。2013年12月20日汽摩商会组织建设的汽摩市场取得建设用地规划许可证。2014年8月15日，汽摩商会作为建设方的安乡汽摩市场1#—15#及综合楼取得由安乡县建设工程备案管理办公室颁发的湖南省建设工程竣工验收备案证。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、本案案由的确立；2、涉案四间门面的深度如何确立；3、田清的诉求应否支持。关于第1点。本案应定为物权确认纠纷。所谓物权确认纠纷，是指物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷。案中，汽摩商会经商会会员集体研究，以每间门面房屋26万元的价格竞拍，根据每个会员竞拍的门面房屋间数上交集资款，再由汽摩商会作为建设方组织汽摩市场的项目建设并办理相关法律手续。汽摩市场建成后，由各集资人员享有各自集资门面房屋的所有权，故汽摩商会各会员享有门面房屋的物权是明确的。田清按商会决定上交了集资款，亦应取得涉案89到92号四间门面房屋相应的物权，双方对此无异议。但田清认为涉案四间门面的深度为19米，并在19米处自建隔断墙，汽摩商会认为涉案四间门面的深度只有15.2米。显然，本案系田清与汽摩商会对不动产的范围、大小认识不一致产生的纠纷，故认定本案为物权确认纠纷。关于第2点。汽摩商会组织商会会员集资并建设汽摩市场的门面房屋均未与会员签订书面合同，而是以一系列商会决定或会议记录的形式，对汽摩市场门面房屋的诸多事项予以确定，本案讼争的四间门面纠纷的处理，也应以其决定及会议记录的内容为主要证明依据。2011年6月26日商会会议记录明确，三期门面深度20.6米，涉案门面深度也为20.6米，该门面系熊宜辉购买。2011年7月13日，经商会决定，涉案门面西边由田清自建综合楼，约定涉案门面深度为15.2米。后熊宜辉以不符合原定深度为由将涉案门面退给商会，商会退给熊宜辉集资款后，田清从商会购得涉案门面。2012年7月4日，田清与汽摩商会就综合楼与涉案门面的红线位置达成了协议，进一步明确红线位置，门面深度与综合楼的界限清楚。故本院确认涉案门面的深度为15.2米。关于第3点。涉案门面的深度确定为15.2米，故汽摩商会并未对田清构成侵权，田清的第1、2项诉求没有事实基础。故对田清的第1、2项诉求，不予支持。汽摩市场门面的水电均由汽摩商会统一安装，在田清交纳水电入户费用后，汽摩商会应为田清的涉案四间门面做好水电安装。田清自行建设的隔断墙违反了红线图的约定，汽摩商会遂拆毁重建在15.2米处，故对田清要求被告承担隔断墙费用的诉讼请求，不予支持。因汽摩市场的卷闸门均由汽摩商会统一安装并承担相关费用，在汽摩商会未给田清安装的情况下，田清自行进行了安装并为此支付费用9600元，故汽摩商会应补偿田清卷闸门的费用9600元。田清在庭审时增加诉求，即要求汽摩商会对诉争门面不足面积按5000元/㎡标准对田清补偿600400元，因该诉求超过举证期限，且汽摩商会不予认可，田清可在本诉之外另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，遂判决：
一、汽摩商会于本判决生效后七日内补偿田清自行安装卷闸门的费用9600元；
二、驳回田清的其他诉讼请求。本案受理费用17404元，由田清负担17354元，汽摩商会负担50元。原审判决后，上诉人田清不服，向本院提起上诉。田清上诉称：第一，本案定性错误。田清与汽摩商会对田清享有涉案门面的物权并无争议，田清提出的诉请并非是要求确认该门面的归属，而是要求汽摩商会根据资本平等的原则按汽摩城三期其它门面(深度为26.6米、并完成水、电、排水、分户墙相关附属设施)履行涉案门面的交付义务，双方形成的是田清按约定支付款项，汽摩商会按要求交付门面的合同关系。本案因合同的履行产生的纠纷，案由应认定为合同纠纷，并非物权确认纠纷。第二，原审认定涉案门面的深度为15.2米明显错误。1、涉案门面的深度应以分户墙为基础，而不应以综合楼的红线为基础。施工图上明确约定门面与综合楼的分户墙在19米处。2、田清在红线图上签字确认是因为当时决定由田清修建综合楼，一层所有面积都归田清，无须区分红线与分户墙。3、汽摩商会提供的2011年7月13日拟证明门面深度的商会会议决定复印件模糊不清，不能作为本案的定案依据。施工图也是已废弃的，实际施工图与2011年6月3日商会会议决定的综合楼大厅西移，重新设计、优化，明显不符。第三，原判严重背离了田清的诉讼请求。1、关于涉案门面的深度及补贴问题。商会会议明确约定汽摩城三期的门面深度确定为20.6米，后增加至26.6米，有面积补面积，无面积按5000元/㎡进行补偿。三期的其他会员的门面深度已实际确定为26.6米，田清与其他会员同等出资，按资本平等原则，应享有同等待遇。现因综合楼的修建，田清购买的门面深度能够且只能满足19米，对不足部分应按汽摩商会决议按5000元/㎡进行补偿。该项诉讼请求在田清的诉讼请求中已经提出，并非庭审时增加的诉讼请求，不应另行主张权利。2、关于水电安装及赔偿损失问题。汽摩商会的股东毛炜、姚某、吴某均证实，汽摩城门面的水、电、排水、分隔墙等设施都是由汽摩商会出资完成。汽摩商会应向田清交付安装好水、电、隔断墙及卷闸门的门面。因汽摩商会拒绝安装，为了避免损失扩大，田清只得自行安装隔断墙。汽摩商会将隔断墙推倒，造成的损失3190元，理应赔偿。3、关于租金损失问题。原判认定了同期门面已于2013年上半年装修、交付及租金每年每间2万元的事实，汽摩商会故意不交付相同标准的门面，剥夺田清对门面的使用权，汽摩商会理应赔偿田清2013年元月起所减少的租金收入损失。原审判决对此损失未进行认定，属明显漏判。综上，请求撤销原判，改判：1、汽摩商会按汽摩城三期其他门面标准(①按汽摩商会有关决定将诉争门面深度调整为26.6米深；②因客观原因无法满足门面深度的，按5000元/㎡进行补偿；③完善水、电、排水、卷闸门、分户墙等相关附属设施)，立即履行交付涉案门面义务；2、汽摩商会赔偿田清租金损失26万元及利息45360元，合计305360元；3、汽摩商会支付田清垫付的涉案门面分户墙费用2600元，铁架子损失费590元，卷闸门费用9600元，共计12790元；3、汽摩商会承担本案所有诉讼费用。为支持其上诉主张，田清在二审举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、《建设工程施工合同》、诉争门面分户墙照片两张，拟证明汽摩城水、电的管、线的安装已并入工程造价之内。汽摩商会应将门面分隔墙、水、电、门安装好后交付给田清使用。2、2011年8月1日汽摩市场整体补贴方案及2011年7月29日汽摩城门面补贴方案，拟证明汽摩商会会员的门面因无法达到汽摩商会决定的统一深度，又无法调整面积的，商会按5000元/㎡给予补贴。与田清门面相邻的李新春的88号门面因深度不够，商会以85号门面后本应出售的车库作为对价对其进行了补偿。3、2013年5月7日商会会议记录、2014年7月19日商会会议决定、优盘一个及报警案件登记表，拟证明汽摩商会刻意干预田清使用诉争门面。
被上诉人汽摩商会辩称：第一，汽摩商会不是本案适格主体。本案并非物权确认纠纷，而是合伙财产份额转让合同纠纷。汽摩商会只是一个经民政部门批准设立的非营利性的社会团体，从未与田清签订过合作开发房地产合同，汽摩城项目所有资金均来自于商会各成员的集资，只是以汽摩商会的名义进行申报，所产生的法律责任均由各合伙人承担。田清与其他商会会员形成集资联建房屋的合同关系，与汽摩商会并没有形成任何合同关系。第二，原判认定田清门面深度为15.2米正确。1、从田清与汽摩商会签订的《调解协议》及田清签字确认的红线图，可以认定田清对涉案门面的深度仅有15.2米的事实是认可的。2、田清同意以同等价格接受门面，主要是因为之前已确定将综合楼交给其自建，综合楼与其门面可以形成一个商业经营整体。3、门面当初是熊宜辉购买，熊宜辉因门面深度仅15.2米要求汽摩商会补偿，田清明确表明仅对门面宽度进行补偿，对深度不补偿。熊宜辉因此退还了涉案门面，如对该门面进行补偿明显对其不公平。第三，关于汽摩商会应否承担田清主张的租金及其他损失问题。1、汽摩商会不是本案适格主体，不是合同的相对方，不应承担任何法律责任。2、田清已不是汽摩商会的会员，其失去了交付房屋请求权的基础。3、所有门面都是各会员在门面建成后自行使用，汽摩商会无交付义务。汽摩城项目完成工程综合验收备案日期的时间为2014年8月15日，且田清已于2014年7月安装的卷闸门，实际完成了对涉案门面的占有，其要求租金赔偿无事实依据。田清因自身原因未能承建综合楼，现主张资本平等无法律依据。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。经庭审质证，汽摩商会对田清提交的证据的真实性无异议，对关联性均提出异议，认为：证据1中合同约定的水、电入户仅是指入每户的总户，分户须会员交付入户费后才开通。证据2的补贴方案是针对宽补窄，不是对三期门面深度的补贴，是指有住房楼梯影响门面深度的给予8㎡的补贴，与本案深度补贴无关。20.6米只是一个虚拟的补偿标准。证据3与本案诉争事实无关联。
本院认为，证人姚某、吴某均证实水、电开通需自行缴纳水电入户费。证据2中，并未明确所有三期门面深度不足的部分均按5000元/㎡进行补偿。证据3，本案系汽摩商会与田清因履行房屋买卖合同而引起的纠纷。因此，上述证据与本案待证事实无实质关联，对其关联性，本院不予认定。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明：1、汽摩商会是2010年8月30日经依法登记的社会团体法人。2、庭审后，汽摩商会于2016年6月23日召开会员大会作出《关于门面长度面积计价决定》，该会议决定汽摩商会股东门面长度以22.6米为准，超长部分按2600元/㎡，宽度以门面实际宽度为准计算，由商会财务核准到户。汽摩商会对涉案门面同意按上述标准进行补偿，田清则认为该会议决定的内容明显与汽摩商会之前形成的决议相悖，不同意该补偿方案，双方未达成一致意见。
本院认为，本案的争议焦点为：本案案由如何确定，汽摩商会是否是本案适格主体；涉案门面的深度应如何确定；田清的各项请求能否得到支持。
一、关于本案的案由及主体问题。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，汽摩商会是依法成立的社会团体法人，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的社会组织。汽摩商会为了实现全体商会会员的共同利益，经集体研究，由汽摩商会以自己的名义取得建设用地，统一设计、发包、管理工程并办理相关法律手续，建设现代城汽摩市场，并以每间门面房屋26万元为基准价由汽摩商会会员竞价购买。房屋竣工后由汽摩商会按各会员竞拍情况交付门面、房屋。汽摩商会以各会员为特定的房屋交易对象，以会议纪要的形式对双方权利义务内容进行约定，所订立的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性效力性规定，是有效合同。本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷。汽摩商会作为房屋买卖合同的一方当事人，是本案的适格主体。虽然汽摩商会是非营利的社会团体法人，不具有经营资质，但其建涉案门面并非用于向社会公开销售，而是由汽摩商会的成员认购，不属于商品房开发的范围。汽摩商会以其属非营利社会团体，并未与田清订立过合作开发房地产合同，不是本案适格主体的答辩理由不能成立。本案系汽摩商会与田清因履行房屋买卖合同发生的纠纷，并非因物权内容及归属产生的纠纷，原审法院确定本案的案由为物权确认纠纷明显不当，应予纠正。
二、关于涉案门面的深度问题。本案中，汽摩商会与各会员之间关于房屋买卖合同的内容是以会议纪要的形式共同进行约定，对同期门面同等对待。对部分合同内容进行变更的，均以个别协商方式确定。经查，有关会议纪要均确定三期门面的深度为20.6米。2011年7月13日汽摩商会的会议决定和2012年7月4日田清与汽摩商会协商一致达成的综合楼位置红线图，均涉及涉案门面的深度。根据双方当事人的陈述，汽摩商会和田清约定在由田清修建综合楼并购买综合楼的情况下，涉案门面深度确定为15.2米，双方当事人对该约定应当遵守。由于田清在交纳相应约定款项后并未实际承建综合楼，双方对田清能否按约定认购综合楼尚未确定。因此，田清向汽摩商会主张超过15.2米部分的门面深度尚缺乏事实和法律依据，对其相应的上诉主张，本院不予支持。原审法院根据现有证据和事实确认汽摩商会按15.2米的深度向田清履行门面交付义务，并无不当。
三、关于田清的其他诉求能否支持的问题。1、关于水、电、卷闸门和隔断墙的费用问题。(1)汽摩市场其它门面水、电、卷闸门和隔断墙均由汽摩商会统一安装，汽摩商会也应为田清做好水、电、卷闸门和隔断墙安装。因汽摩商会未履行这一合同义务，田清自行安装的卷闸门的费用9600元，应由汽摩商会负担。(2)证人吴某、姚某均证实各门面需由会员自行缴纳水、电入户费用后才能开通。因田清未缴纳水、电入户费，汽摩商会享有先履行抗辩权。对田清要求汽摩商会为其安装水、电的诉讼请求，本院不予支持。(3)田清应在15.2米的界线上修砌隔断墙，但其在19米处修砌的隔断墙属于违约，所产生的费用应由其自行负担。2、关于租金问题。双方对房屋的交付时间并没有约定，虽然汽摩市场2013年5月30日竣工，但汽摩市场的整体工程竣工验收备案的时间为2014年8月15日。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋只有经竣工验收合格后才能交付使用。本案中，田清在门面尚未交付使用前就已经自行安装卷闸门，实际占有了涉案门面。故对田清上诉主张的租金损失，本院不应支持。综上，原判认定基本事实清楚，虽适用法律有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。经审查，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17404元，由上诉人田清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 蒋晓玲
审 判 员 刘爱华
代理
审判员 盛 辉
二〇一六年七月三十日
书 记 员 张秀静附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 来源：百度搜索“”