重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初623号
原告：向远长，男，生于1965年11月24日，苗族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。
原告：陈维，女，生于1970年12月18日，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。以上二原告共同
委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。
被告：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝楼房湾综合写字楼7楼，统一社会信用代码：91500240711678248W。
法定代表人：王朝明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄建，该公司职工。
委托诉讼代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。
原告向远长、陈维诉被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由本院
代理
审判员谭伟适用简易程序独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告向远长、陈维的委托代理人周柳，被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司的委托代理人黄建、孙小雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向远长、陈维诉称：原、被告订立《重庆市商品房买卖合同》，被告将其开发的位于石柱县南宾镇万寿大道4号汇景龙湾商品楼一套卖与原告。被告在履约过程中，逾期交房、逾期办证、逾期合同备案登记、逾期办理合同预告登记，给原告造成了损失，依据合同法107条的规定，请求人民法院判令被告支付原告逾期交房、逾期办证、逾期合同备案登记、逾期办理合同预告登记的违约金共计20598.23元。
被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司辩称：1、本案的交房时间应以原告实际接房时间为准，被告在交房时未出具建设工程竣工备案登记证，原告可以拒绝接房，而原告实际接收了房屋，视为双方以实际行为变更了交房条件，并且涉案房屋在2012年已取得了建设工程竣工备案登记证，房屋质量是合格的，被告是在2009年就申请建设工程竣工备案登记，只是在2012年建设工程竣工备案登记证才办理完成；2、原告提交的国土局的信访回复是在超过诉讼时效之后才进行信访的，不能引起诉讼时效的中断；3、信访办和国土局不是解决民事纠纷的部门，必须向具有法定职权的部门申请解决民事纠纷才能引起诉讼时效的中断；4、违约金约定过高，请求予以调整。
经审理查明：石柱土家族自治县国有资产投资经营公司已变更为本案被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。石柱土家族自治县国有资产投资经营公司（即本案被告为甲方）与原告向远长、陈维（为乙方）签订《商品房买卖合同》，合同关于交房期限、交付条件及逾期交房违约责任的约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾23栋2单元5楼3号房屋以176265.00元出售给乙方，甲方应在2010年4月30日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；逾期交房超过60日的，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同关于办理合同备案登记的约定：预售商品房的，自合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同备案登记，逾期30日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的受理单之日起30日内支付违约金；逾期超过60日后，乙方有权选择解除合同或继续履行，继续履行的违约金从约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止由甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。关于办理预告登记的约定：乙方为一次性付款、分期付款方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，若甲方违约，应在双方约定期限届满后90日内向乙方支付已付房价款1%的违约金。在原被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了合同补充协议，协议第六条约定：（1）双方经协商自本合同签订之日起60日内向所在区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案，在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》。从原告提交的“汇景龙湾小区交房通知书”看，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司于2011年3月22日向原告交付了房屋。另查明，2009年11月13日，原告所购案涉房屋在石柱县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同登记备案。石柱县国土资源和房屋管理局于2012年4月6日受理了被告申请办理原告的房屋产权证的申请。2013年1月7日，以朱海为代表的汇景龙湾小区业主向县长信箱就小区硬件设施和物业服务等问题进行投诉，其中有关于迟延交房的投诉。2013年12月25日，石柱县国土资源和房屋管理局就汇景龙湾业主信访问题作出书面回复，内容为：汇景龙湾业主代表：你们于2013年12月2日向县领导提出权益问题的信访诉求，我局接到县信访办转办通知后，及时进行了调查了解，现将有关问题回复如下：一是地面停车位的权属问题……；二是延期交房违约金的问题。请业主根据购房合同及合同法的有关规定，依法索赔……。再查明，原告向远长、陈维于2015年12月14日向本院提交了相关立案材料。以上事实，有原告的身份证复印件、重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、重庆市土地房屋权属登记申请书、购房发票、重庆市政府系统公开电子信箱处理单、石柱县国土资源和房屋管理局就汇景龙湾业主信访问题的回复、建设工程竣工验收备案登记证及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、涉案商品房的交付时间如何认定？2、本案是否已经超过诉讼时效？现针对以上争议焦点作如下评析：
一、关于涉案商品房交付时间如何认定的问题，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定交房时间为2010年4月30日，而依据汇景龙湾交房通知书，原告实际接房时间为2011年3月22日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告在2011年3月22日已经对涉案商品房进行占有、使用，故涉案商品房的交付时间应为2011年3月22日；原告在庭审中主张被告在交房时并未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合约定交付条件，其交付行为不合法，根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第一款第二项“属预售商品房的，甲方应当在2010年4月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”、第二款第一项“本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的约定，被告在向原告交付商品房时应当取得建设工程竣工验收备案登记证，原告亦应当知道这一约定，在被告向原告交付房屋时原告有检查被告是否取得建设工程竣工验收备案登记证的注意义务，如果被告不能提交，原告可以选择拒绝接房或者解除合同等方式进行救济，而本案原告在被告未提供建设工程竣工验收备案登记证的情形下依然选择接房，视为原、被告双方用实际行为改变了合同的约定，并且被告在交付房屋后亦实际取得了建设工程竣工验收备案登记证，房屋质量符合安全标准，在2011年3月22日至被告取得建设工程竣工验收备案登记证期间原告亦实际对房屋进行了占有使用，涉案商品房在2011年3月22日进行交付对原告并未造成实际损失，被告在2011年3月22日已完成了交付行为，故本院对原告关于接房时间的主张不予支持。
二、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题，原告为了证明其一直在向有权机关主张解决涉案商品房问题，本案未超过诉讼时效，向本院提交了石柱县信访办的情况反映、关于汇景龙湾小区停车位权属等问题的反映、石柱县国投公司的情况反映、协调汇景龙湾现存问题会议材料、石柱县国土资源和房屋管理局就汇景龙湾业主信访问题的回复等证据，原告提供的上述证据系打印件，无法核实真实性，并且被告对此亦不予认可，对原告提供的以上证据，本院不予采信；经本院核实，以朱海为代表的汇景龙湾业主是在2013年1月7日向“县长信箱”进行情况反映，根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于交房期限的约定，本案的交房时间为2011年3月22日，原告在2013年1月7日主张权利能够引起诉讼时效中断，又依据2013年12月25日石柱县国土资源和房屋管理局关于汇景龙湾业主信访问题的回复，本案的诉讼时效起算点应为2013年12月26日，原告向远长、陈维在2015年12月14日向本院提交诉讼材料亦能引起诉讼时效中断，关于逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效，从约定交房时间（2010年4月30日）到实际交房时间（2011年3月22日），被告共计逾期交房326天，根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金的约定，被告应按日向原告支付已付房屋价款的万分之三支付违约金，经计算每日违约金为52.8795元（176265.00元×0.0003＝52.8795元），折合每平方米月租金单价为19.69元（52.8795元÷80.56×30≈19.69元），另根据重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司对该小区同时段的房屋租金评估（渝海特【2015】评鉴字第107号），2011年同地段的月租金为11元/平方米，被告辩称合同约定的逾期交房违约金高于原告的实际损失，请求予以调整，经审查原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金的约定确高于原告实际损失的30%，应予以调整，本院确定逾期交房违约金为0.48元/日/平方米（11.00元/月/平方米×130%÷30天≈0.48元/天/平方米），被告应支付原告逾期交房违约金共计（0.48元/天/平方米×80.56平方米×326天＝12606.03元。根据原、被告签订的合同补充协议关于办证期限的约定，被告在商品房交付使用后90日内为原告申请办理《房地产权证》，本案交房时间为2011年3月22日，被告申请办理《房地产权证》的最后期限为2011年6月5日，而原告在向“县长信箱”、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局主张权利时，并未就逾期办证违约金进行主张，故逾期办证违约金请求权已经超过两年诉讼时效；根据原、被告签订的合同补充协议关于办理合同备案登记的约定，办理合同备案登记的期限为合同补充协议签订后60日内，虽然该合同补充协议没有签订时间，但是从协议内容“…在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》…”可知，该协议应当是在涉案商品房交付以前签订的，且被告已于2010年1月11日办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，故逾期办理合同备案登记违约金之请求权亦超过诉讼时效；根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理预告登记的约定，被告应在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，涉案商品房的合同备案登记时间为2010年1月11日，故办理预告登记的最后期限为2010年3月12日，原告主张的逾期办理预告登记违约金请求权亦超过诉讼时效。综上，对于原告主张的逾期办理房地产权证违约金请求权、逾期办理合同备案登记违约金请求权、逾期办理预告登记违约金请求权在原告进行信访或向有关权利部门主张权利之前就已经超过诉讼时效，原告在超过诉讼时效后进行的权利主张除被告同意履行外不能引起诉讼时效中断，逾期交房违约金请求权因原告依法向有关部门主张权利，逾期交房违约金请求权依法受到法律保护，被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司应支付原告向远长、陈维逾期交房违约金12606.03元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，
判决如下：
一、被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告向远长、陈维逾期交房违约金12606.03元；
二、驳回原告向远长、陈维的其余诉讼请求。如果被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314.96元，减半收取157.48元，由原告向远长、陈维负担96.38元，由被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担61.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
代理
审判员 谭伟
二〇一六年七月三十日
书 记 员 高原 来源：百度“”