福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终329号上诉人（原审被告）林依妹，女，1936年11月15日出生，汉族，住福州市台江区。上诉人（原审被告）王宝霖，男，1969年3月17日出生，汉族，住福州市台江区。上诉人（原审被告）王宝平，女，1959年5月17日出生，汉族，住福州市台江区。上诉人（原审被告）王宝珍，女，1963年11月2日出生，汉族，住福州市晋安区。上述四上诉人共同委托代理人杨彩华、张小文，福建凯峰律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）王宝华，女，1962年1月8日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人李韩斌、林立永，福建国富律师事务所律师。
上诉人林依妹、王宝霖、王宝平、王宝珍因与被上诉人王宝华房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：王依梅与被告林依妹系夫妻关系，二人共生育四个子女即：被告王宝平、原告王宝华、被告王宝珍和被告王宝霖。本案讼争的福州市台江区广达路406号鑫达富第5座310单元系王依梅承租的原台江区福山后路30号公房经拆迁安置的房产。2003年10月回迁后，原告王宝华出资对该房产进行装修，后将该房出租，租金收益由王宝华收取。2008年7月，王宝霖、王依梅、林依妹搬回讼争屋居住。2008年11月26日，原告王宝华向原审法院提起诉讼，要求王依梅、林依妹、王宝霖将侵占的讼争屋退还给原告。该案经开庭审理后，原告于2009年2月25日申请撤诉。同日，原审法院作出（2009）××民初字第××号民事裁定书，裁定准许王宝华撤回起诉。2014年5月20日，王依梅去世。2015年4月23日，原告再次向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼中，原告自愿撤回了要求被告林依妹腾空搬离讼争房屋的诉讼请求，原审法院对此予以准许。原告于2015年11月16日向原审法院陈述，目前鑫达富第小区属于私房拆迁安置房的房屋已经通知办理房屋所有权证，但属于公房拆迁安置房的房屋还未开始办理房屋所有权证。原被告均确认讼争房屋系王依梅原承租的公房经拆迁安置取得的房产，是王依梅、林依妹的夫妻共同财产，回迁后至今尚未办理房屋所有权证。为证明原被告之间就讼争房屋存在房屋买卖关系，原告主要向原审法院提供了《立据》、《协议书》和《证明》三份证据。其中，证据《立据》的主要内容为：“兹有台江区后路30号房，户主（王依梅）因儿子王宝霖急需现款（柒万肆仟元元正）现将台江区后路30号一切产权押给二女儿王宝华。此房交完一切费用后按人民币（壹拾万元）计。为期叁个月，如逾期不能还清，将此一切房产权当为自动弃权。转为二女儿产权。”原告提交该证据用以证明2003年5月28日，王依梅、林依妹夫妇向原告出具《立据》，提供讼争屋作为借款人民币74000元的抵押，并承诺如逾期不能还清借款，将讼争屋的产权转归原告所有，王宝霖、王宝平、王宝珍作为证明人在该《立据》上签字；证据《协议书》主要内容为“王依梅、林依妹、王宝华经充分协商鉴于王依梅、林依妹在福州市仓山区金河路紫竹苑五座103房已有新房，今后晚年得以安居和其他子女均表示放弃对福州市台江区鑫达富第小区五座310房51.76平方米的权属争议下达成协议，该房由王宝华独资购买并负责所有费用，所有权归于次女王宝华所有。今后房屋所有权证、产权人直接做王宝华名字。以上协议双方共同遵守，不得反悔。”原告提交该证据用以证明2004年2月22日，王依梅、林依妹夫妇与原告签订协议，约定讼争屋由王宝华独资购买并负责所有费用，所有权归原告所有；证据《证明》，主要内容为“兹有王依梅将鑫达富第五座310号毛胚房卖给二女王宝华计人民币壹拾叁万元正。此据。”原告提交该证据用以证明2004年3月17日，王依梅向原告出具《证明》，确认原告以人民币壹拾叁万元购买讼争屋的事实。原告陈述由于原件丢失，故其提交的上述《立据》、《证明》并非原件，而是向原审法院档案室调取的（2009）××民初字第××号王宝华诉王依梅、林依妹占有物返还纠纷一案中，原告于当时诉讼过程中向原审法院提交的证据材料的复印件（加盖法院核对无异章）。原告认为，其提交的上述证据在（2009）××民初字第××号案件的庭审中已经质证，当时被告对于证据的真实性没有异议，上述证据能够形成证据链，证明原被告之间的房屋买卖关系成立，生效。被告质证认为，原告提交的部分证据没有原件，均未经生效判决审核确认，不能作为证据原件使用，故不予质证；原告“丢失”证据原件的原因是双方已经了结，原告以七年前的证据复印件证明原被告双方存在买卖法律关系不符合法律的规定。对于原告有提供原件以供核对的《协议书》，被告质证对于《协议书》的真实性和证明对象均有异议：认为该证据取自律师见证书中的一页，见证书应当有两个以上律师签字见证，但该协议只有一个律师见证，不符合见证规则，见证无效，所见证的内容自然无效；该协议书所述的内容是虚假的，庭审中各被告已确认其从未对讼争屋表示弃权；王依梅在讼争屋中去世，被告林依妹现在仍然居住在讼争屋内，无其他房屋居住；该协议书并不具备买卖价款和付款方式等买卖合同的必备要件。因此被告认为上述《协议书》不论从形式上还是内容上都是无效的。原告主张其已向王依梅支付了购房款130000元，对于购房款的组成部分和付款凭据，原告说明如下：购房款130000元中包含：现金支付给王依梅和林依妹的74000元，有证据《立据》为证；现金支付给王依梅和林依妹的41812元，该款用于被告王宝霖房屋的装修款（该笔款项未举证）；原告支付的讼争屋的拆迁购房补差款13197元（拆迁决算书上体现需要补交的房款是19197元，扣除王依梅应得的补偿6000元，实际缴款13197元。），有福州市台江区拆迁工程处于2003年10月24日出具的《收款收据》予以证明（复印自（2009）××民初字第××号案件中存档的加盖法院无异章的收据复印件）；王依梅和林依妹代被告王宝霖向原告还款6130元，该款直接抵为购房款，没有实际支付（该笔款项未举证）；2003年10月25日缴纳的物业费248元、垃圾清运费200元、二次装修保证金500元、水电周转金300元、维修基金500元，有线电视初装费380元，上述款项有《收款收据》为证；2004年11月30日缴纳的防盗网修补和垃圾清运费共200元有《收款收据》为证；还有其他的费用因票据模糊，原告也无法明确，但实际付款总额已经超过130000元，并且款项均已折抵成购房款，王依梅于2004年3月17日向原告出具的《证明》表明王依梅已经确认收到了原告支付的全部购房款。被告对于原告所述的付款情况和提交的上述收款收据均有异议，认为被告并未收到原告的购房款，原告提交的收款收据的缴款人载明为“王依梅”，不能体现是原告出资缴纳的费用；被告还认为，原告在2009年1月16日庭审笔录中对于拆迁补差款的陈述是“房屋差价款19197.2元，后被告1（王依梅）缴了4000元，补偿款13811元，剩下是我交的，636元”。原告在本次庭审中所述的金额与其在2009年庭审中所述的金额前后矛盾，不应采信；讼争房屋的拆迁补差款为636元，该款并非原告交纳。原审法院认为：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。原告据以主张其与王依梅、林依妹存在买卖关系的证据是《立据》、《协议书》和《证明》。《立据》所载的“为期三个月，如逾期不能还清，将此一切房产权当为自动弃权，转为二女儿产权”的约定虽不发生讼争房屋的物权转移效力，却反映出王依梅、林依妹在立据时已有以房抵债的意愿。上述《立据》约定的还款期限于2003年8月28日届满，被告两次诉讼均未举证证明《立据》所载的借款已经还清，而讼争房屋系2003年10月回迁，该房回迁时需要缴纳的相关费用在2003年10月交纳。2004年2月22日，王依梅、被告林依妹与原告签订《协议书》，约定“该房由王宝华独资购买并负责所有费用，所有权归于次女王宝华所有”等内容，由于《协议书》的签订时间晚于回迁的时间，故应认定王依梅、林依梅在出具《立据》之后，又与原告达成《协议书》，同意用借款抵购房款，并确认讼争房屋由原告负责所有费用。2004年3月17日，王依梅向原告出具《证明》，内容为“兹有王依梅将鑫达富第五座310号毛胚房屋卖给二女儿王宝华计人民币壹拾叁万元正。此据立据人王依梅证明人王宝珍”，该《证明》与前述《立据》、《协议书》可以相互印证，形成证据链，证明王依梅、林依妹最终与原告王宝华之间成立了房屋买卖合同关系，并明确了房价款为13万元。回迁收房后，讼争房屋系王宝华装修，后又出租并收取租金，王依梅、林依妹在2008年7月搬回讼争房屋前对于原告出租、收取租金等行为并未提出异议，由此应当认定王依梅、林依妹已经向原告交付讼争房屋，开始实际履行房屋买卖合同。
被告林依妹辩称《证明》未经其签字确认，其对于买卖房屋的情况并不知情等，但是原告提供的《立据》、《协议书》上均有被告林依妹签名予以确认，且林依妹长期与王依梅共同生活，对于王依梅将讼争房屋卖给原告的情况应当知情；讼争房屋在回迁后交由原告出租并获取收益，被告林依妹也未提出异议，因此，原审法院对于被告林依妹的上述辩解不予采信。王依梅、林依妹与原告王宝华之间的房屋买卖合同已经成立并发生效力。原告王宝华作为买受人，对于其履行支付购房款义务的情况负有举证责任。如前所述，从2003年5月28日《立据》以及2004年2月22日《协议书》所约定的内容，可以认定王依梅、林依妹在还款期限届满后，未清偿借款，与原告达成了以房抵债的约定，因此，原告主张借款7.4万元已经转化为购房款，原审法院予以采信。原告仍应对于其余购房款的支付情况进行举证。原告陈述其现金支付给王依梅和林依妹的41812元，以及王依梅和林依妹代被告王宝霖向原告还款6130元（该款直接从购房款中扣减）等，因没有相关证据予以证明，原审法院不予采信。原告本次庭审所述的其实际向拆迁工程处支付拆迁购房补差款13197元与原告在（2009）××民初字第××号案件庭审中所述的“房屋差价款19197.2元，扣被告1（王依梅）缴了4000元，补偿款13811元，剩下钱是我缴的636元”内容前后矛盾，原告又未对此做出合理解释，原审法院不予采纳；原告主张其代为缴纳的物业费、防盗网修补费、垃圾清运费、二次装修保证金、水电周转金、维修基金，有线电视初装费等均属于购房款的一部分，没有法律依据或明确的合同依据，原审法院不予采纳。由于原告未举证证明其已经全额付清了购房款，且讼争的房屋系公房拆迁安置房，尚未通知办理房屋所有权证，因此原告诉请被告协助办理讼争房屋的过户手续，缺乏法律依据和事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款、第十条的规定，判决：
一、原告王宝华与王依梅、被告林依妹之间关于福州市台江区广达路406号鑫达富第5座310单元的房屋买卖合同成立、生效；
二、驳回原告王宝华的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，由原告王宝华负担。一审宣判后，原审被告林依妹、王宝霖、王宝平、王宝珍不服，向本院提起上诉。
上诉人林依妹、王宝霖、王宝平、王宝珍上诉称：
一、一审认定王宝华与王依梅、林依妹之间关于福州市台江区广达路406号鑫达富第5座310号单元的房屋买卖合同成立、生效，属事实认定错误。一审各方均未提交房屋买卖合同，合同并不存在，王宝华提供的《立据》等材料只能说明本案存在借贷关系。且王宝华提交的是七八年前开庭时的笔录复印件，该笔录只能证明当时的情况，并不能证明该法律关系至今仍存在。在王依梅去世之前，大家都同意讼争房屋由王依梅的孙女王雨然继承，王宝华的原件已被王依梅收回。一审依据当事人有异议的证据复印件进行判决，属认定事实错误。
二、一审的上述认定也存在适用法律错误。王宝华提供的《立据》等材料属于法律禁止的流质契约，该契约无效。另外，讼争房屋至今尚未取得产权证，一审判决违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）的禁止性规定。综上，请求：
一、撤销一审判决，依法改判驳回王宝华的一审诉讼请求；
二、一审、二审诉讼费由王宝华承担。
被上诉人王宝华答辩称：讼争房屋买卖合同关系成立的主要证据是《立据》、《协议书》、《证明》。《立据》中的约定，虽不发生物权转移效力，但可以表明王依梅、林依妹在立据时已有以房抵债的意愿。《协议书》约定讼争房屋由王宝华独资购买并负责所有费用，所有权归于王宝华，这表明王宝华与王依梅、林依妹就讼争房屋买卖达成合意。王依梅向王宝华出具《证明》内容为：“兹有王依梅将鑫达富第五座310号毛坯房屋卖给二女王宝华计人民币壹拾叁万元整。”上述三份证据可形成证据链，证明王宝华与王依梅、林依妹之间的房屋买卖合同关系成立。此外，自2003年10月回迁收房后，讼争房屋一直由王宝华占有、装修、出租并收益，王依梅、林依妹在2008年7月搬回讼争房屋之前并未对此提出异议，房屋买卖合同已经实际开始履行。
二、王宝华提交的《协议书》已与原件核对，其他证据虽只是复印件，但上述证据在王宝华诉王依梅、林依妹、王宝霖返还原物纠纷一案（即（2009）××民初字第××号一案）中已与原件核对无异，在2009年1月16日的庭审质证中，王依梅、林依妹对上述证据的真实性无异议，因此真实性应予确认。林依妹、王宝霖等人称讼争房屋由王雨然继承，原件由王依梅收回，该主张与客观事实不符，亦缺乏证据证明。
三、《房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属于管理性规范，不得据此否定本案房屋买卖合同的效力。《立据》虽带有流质契约的内容，但《协议书》才是正式确立王宝华与王依梅、林依妹之间房屋买卖合同关系的重要依据，该协议书签订时，《立据》中涉及的借款还款期限已经届满，故《立据》的内容不影响房屋买卖合同的效力。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中上诉人林依妹、王宝霖、王宝平、王宝珍向本院提交以下证据：《收条》，证明王依梅所出具的《立据》中提及的债务已经履行完毕，所以收条已经被收回来了，出具《立据》的前提条件并不存在。被上诉人王宝华对上诉人提交上述证据的真实性、关联性均有异议，认为《收条》是上诉人单方制作的，不能证明其所要证明的证明对象。对上诉人林依妹、王宝霖、王宝平、王宝珍提交的上述证据，
本院认为，关于《立据》中所述74000元，王宝霖在一审庭审中陈述“借条还给我了，我把借条撕掉了”，现在二审却提交《收条》原件，前后矛盾，因此，该证据的真实性无法确认，且不属于二审程序中的新证据，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有以下几点：
一、关于讼争房屋，王宝华与王依梅、林依妹之间的房屋买卖合同关系是否成立？二、房屋买卖合同是否生效？关于第一个争议焦点，
本院认为，2003年5月28日的《立据》虽不产生物权转移效力，但已体现王依梅与林依妹确有以房抵债的意愿，《立据》中，王宝霖、王宝平、王宝珍均有签字，应视为当时各方均已知情。2004年2月22日的《协议书》明确讼争房屋“由王宝华独资购买并负责所有费用，所有权归于次女王宝华所有。”2004年3月17日的《证明》中，王依梅明确讼争房屋“卖给二女王宝华”，虽然该《证明》仅有王依梅签字，但林依妹长期与王依梅共同生活，且对房屋实际交付给王宝华装修、出租，2008年之前未提异议，应视为其对王依梅处理该房屋的方式知晓。上述证据已形成证据链，表明王依梅与林依妹确有将讼争房屋卖给王宝华的意思表示，且与王宝华已达成合意，并以《协议书》、《证明》的书面形式表示出来。因此，上诉人主张王宝华、王依梅与林依妹之间形成的仅是借贷关系而非房屋买卖合同关系缺乏事实依据，本院不予采信。至于上诉人对上述证据持异议，认为无原件核对，
本院认为，在（2009）××民初字第××号占有物返还纠纷一案庭审中，王依梅、林依妹对《立据》、《证明》的形式真实性均无异议，对《协议书》，虽然称“不知道有见证这回事”，但对《协议书》上的签名，已承认是他们签字并盖的手印。因此，上述三份证据可以作为认定事实的依据。上诉人认为上述证据只能证明当时的情况，称74000元款项已经实际还清，并称在王依梅去世前各方都同意讼争房屋由案外人王雨然继承，
本院认为，上诉人主张出现新情况，应提交相应的证据予以证明，而上诉人王宝霖二审提交的《收条》真实性无法确认，且出现一二审庭审中对还款过程陈述不一致的情况，不能证明其已实际偿还了74000元款项，而关于各方都同意讼争房产由王雨然继承的陈述也缺乏证据印证，因此，上述主张本院均不予采信，从讼争房屋回迁后即由王宝华对该房屋进行装修并出租的事实，结合《协议书》以及《证明》的内容，可推定未还清的74000元款项已实际转为购房款。因此，王宝华与王依梅、林依妹之间已经形成房屋买卖合同关系，合同已经已成立。关于第二个争议焦点，
本院认为，因《协议书》与《证明》已明确王宝华与王依梅、林依妹之间已形成房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，讼争房屋虽未办理物权登记，但并不影响合同效力。此外，2003年10月回迁后，房屋已实际交付给王宝华进行装修、出租，并由王宝华享有收益，王依梅、林依妹在2008年之前未提出异议，可认定房屋买卖合同已经开始履行。因此，王宝华、王依梅与林依妹之间的房屋买卖合同关系已依法成立并生效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费3768元，由上诉人林依妹、王宝霖、王宝平、王宝珍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理
审判员 陈 嘉
代理
审判员 刘启鸣
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 章信淡 来源：百度“”