广东省佛山市高明区人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤0608执异26号异议人（案外人）黄嘉晟，男，汉族，1960年9月13日出生，现住广东省佛山市高明区，香港特别行政区永久性居民。委托代理人李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托代理人谢剑飞，广东禅都律师事务所实习律师。原告区剑辉，男，汉族，1973年8月19日出生，住广东省佛山市高明区。被告严健锋，男，汉族，1977年12月7日出生，住广东省佛山市高明区。本院在审理（2016）粤0608民初1019号原告区剑辉诉被告严健锋民间借贷纠纷一案过程中，根据原告财产保全的申请，对佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之一、之二予以查封。异议人不服，向本院提出书面执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人黄嘉晟称，异议人早于2010年12月已经购买佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之一、之二两间商铺，并实际使用至今。只是由于办理分户房产证以及后来找不到严健锋等原因，尚未办理过户手续而已。原佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之XX铺原为邓振兴、谢婉莹所有，位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之XX铺为严健锋、邓素莲所有。严健锋、邓素莲为夫妻关系。经佛山市佳美房地产代理有限公司居间介绍，异议人与严健锋、邓素莲以及邓振兴、谢婉莹达成商铺买卖意向，双方于2010年12月3日签订《房地产买卖合同》，由邓振兴、谢婉莹以及严健锋、邓素莲将位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之XX、XX铺转让给异议人。合同签订当天，异议人支付了定金20万元后，邓振兴、谢婉莹以及严健锋、邓素莲将两铺位交付异议人，也将两铺位的出租权益与异议人进行了交接，完成了出租合同转名、押金转交等手续。此后，异议人按合同约定分5次全额支付了800万元的房款。为此，异议人也按合同约定向佛山市佳美房地产代理有限公司支付中介服务佣金5.6万元。期后，由于考虑9铺、10铺的面积太大，所以需要将两铺位均拆分为两个独立房产证处理，其中原佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之10铺就拆分成XX铺之一和XX铺之二两个房产证。但在完成拆分房产证的手续后，严健锋就无法联系，造成最后的过户手续迟迟无法办理。期间，异议人也多次找到严健锋的妻子邓素莲要求配合办理过户手续，但邓素莲均以找不到严健锋为由推脱。为此，异议人已经向法院提起诉讼，要求严健锋、邓素莲配合办理过户手续。之后，由于区剑辉与严健锋民间借贷纠纷一案（2016粤06**民初1019号），高明区人民法院对位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之一、之二两铺位采取财产保全措施。由于严健锋、邓素莲已将房屋出售给异议人，异议人也已经付清全部的房款，也实际对铺位占有、支配、使用、收益至今。虽然还没有办理过户登记手续，但异议人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，异议人请求依法撤销（2016）粤0608民初1019号民事裁定书，予以解除查封两间商铺，以避免给异议人造成不必要的损失。异议人为此提交《房地产买卖合同》、农行交易回单、收据、记账凭证、粤房地权佛字第05010485XX、05010822XX房产证、商铺租赁合同、高明农村商业银行存折、房产查询信息、民事案件受理通知书等证据用以佐证。上述证据经核对，客观、真实，能相互印证形成证据链，本院予以确认。经审查查明，经佛山市佳美房地产代理有限公司居间介绍，异议人与严健锋、邓振兴成商铺买卖意向，各方于2010年12月3日签订《房地产买卖合同》，由严健锋、邓振兴将位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之XX、XX铺转让给异议人。合同签订当天，异议人支付了定金20万元后，严健锋、邓振兴将两铺位交付异议人，也将两铺位的出租权益与异议人进行了交接，完成了出租合同转名等手续。此后，异议人按合同约定分4次全额支付了剩余的780万元的房款。同时，异议人也按合同约定向佛山市佳美房地产代理有限公司支付中介服务佣金5.6万元。其后，异议人与严健锋将位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座之XX铺房产拆分为二，分别为佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之一（产权证号：粤房地权佛字第05010485XX）和XX铺之二（产权证号：粤房地权佛字第05010822XX）两个房地产权证，房地产权属人仍为严健锋。2016年5月6日，异议人至本院对严健锋、邓素莲提起买卖合同纠纷诉讼，本院已立案受理，案号为（2016）粤0608民初1333号。另查明，2016年4月13日，本院依据（2016）粤0608民初1019号民事裁定书，对严健锋名下位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之一、佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之二两处房产予以查封。
本院认为，由于案涉的房产登记在被告严健锋名下，因此在诉讼中依据原告财产保全的申请，依法对所涉房产采取财产保全措施并无不当。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议人能够提供充分证据，证明被告严健锋将涉案房地产转让给异议人，异议人也已依约定将全部价款支付完毕，并已实际占有、支配、使用、收益。因此，依法不应再行对涉案房地产采取查封措施。但案外人异议的审查，是通过就异议人是否对执行标的享有足以排除强制执行的权益的审查，进而确定是否对涉案财产继续执行或中止执行，由于解除查封是具体的执行实施行为，不属于异议审查处理范围，应视异议处理的最终结果，另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，
裁定如下：中止对位于佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之一、佛山市高明区荷城街道跃华路443号6座XX铺之二两处房地产的执行。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向佛山市高明区人民法院提起诉讼。
审 判 长 张明祥
审 判 员 李俊斌
代理
审判员 詹学升
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 杨婉锋 更多数据：