山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初398号原告牛亚云，居民。委托代理人吕以强，文登小观法律服务所法律工作者。被告许兆海，居民。第三人许本增，居民。第三人周春艳，汉放，居民。第三人共同委托代理人栾伟强，山东晨曦律师事务所律师。牛亚云与许兆海、第三人许本增、周春艳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理，于2015年3月23日作出（2013）文宋民一初字第217号民事判决书。第三人许本增、周春艳不服提出上诉，山东省威海市中级人民法院以原审认定基本事实不清严重违反法定程序为由撤销一审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛亚云及其委托代理人吕以强，第三人周春艳及第三人许本增、周春艳之共同委托代理人栾伟强到庭参加了诉讼，被告许兆海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告牛亚云诉称，第三人周春艳系原告女儿，第三人周春艳与第三人许本增系夫妻。1998年原告让第三人帮助购买一处房屋，这样第三人就在其所在村以自己的名义代理原告购买了被告的四间房屋。因原告的户口不在该村，无法办理过户手续，故原告诉至本院要求确认原、被告间房屋买卖合同无效。被告许兆海未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人许本增、周春艳辩称，原告所诉其与第三人间的亲属关系属实，但原告所诉第三人系代理原告购买房屋不属实，实际上诉争房屋是第三人基于孩子及原告投靠第三人后的居住问题由第三人于被告处购买。本案原告不适格，因为当时的房屋买卖合同发生于第三人许本增与被告间，按我国法律规定买卖合同作用于出卖人和买受人双方，而原告显然不属于上述两方的主体，请法院查明事实驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告牛亚云系第三人周春艳之母，第三人许本增与第三人周春艳系夫妻关系，第三人许本增系威海市文登区小观镇许家村村民，原告及其丈夫周江（已去世）并非该农村集体经济组织成员。被告许兆海原系威海市文登区小观镇许家村村民，在该村村西有房屋四间，房产证号为：文房产证NO××31号。1998年6月11日晚，原告之夫周江、第三人周春艳、第三人许本增、被告许兆海及证人许某在场的情况下，由许某代笔书写房屋买卖合同一份，内容为“卖房人许兆海将旧房四间卖给许本增，双方议定价格捌佰元正，房款当时一笔交清，房子四址以房产证为准，税款由买方交纳，口说无凭，特立此证。卖房人许兆海买房人许本增代笔人许某1996.6.11”。另查，原告为证实诉争房屋系其委托第三人进行购买提交原告之女周春秀与被告许兆海的通话录音，该录音主要内容为：周春秀问你的房子是卖给俺妈还是俺姐？许兆海回答卖给你妈的，是你姐夫签的字。周春秀问钱不是不俺爸给你的？答对。周春秀问你当时是不是接俺爸给你的钱？答对呀。周春秀问你当时是不是冲俺爸卖的房子？答对，这个道理对。周春秀问你就是把这个房卖给俺爸了？答哦，对，这个房本来就是你爸买的，对不对，你姐不是不要房么。第三人对上述录音的来源有异议，认为原告未提交相应证据证实该录音系许兆海本人的声音，故对上述证据不予认可。为核实本案案情，本院依职权对被告许兆海进行了调查，被告许兆海陈述“许振山商量我妻子把房子卖给许本增的丈母娘，我妻子和周春艳谈的价格，约定800元把房子卖了，周春艳说是买房给她母亲住，1998年6月11日晚，在许本增家，周江、许本增、周春艳、大队会计许某和我共五个人在场，许某帮我拟了个合同，许某把钱点给我的，具体谁把钱给许某，我不清楚。”当时合同为什么写买主是许本增？被告陈述“不知道为什么要写许本增的名，是他家内部的事。”在本次调查中，本院工作人员向被告许兆海播放了原告提交的上述通话录音材料，被告许兆海对该录音的真实性没有异议，但主张录音只是闲谈，以今天的笔录为准。本案二审时证人许某出庭作证，其陈述当时许本增和许兆海买卖房屋时，许本增找证人写的约，当时在场人有周春艳、许本增、周江、许兆海和证人，协议中的签名是证人代某的，由许兆海、许本增自己盖的手印。房款当场交清了，是许本增交了约2000元，钱是许本增从哪里拿的不清楚，但是是现金，当面交给许兆海了。具体多少钱忘了，房本和土地证是否交了记不住了，当时交钱后没有打收据。当时许本增买房的用途不清楚，买房后由谁居住不清楚。许本增交了几千块钱，当时字据写的800元是为了少交税。是否实际交税我也不清楚。钱是否经过证人的手证人记不清了。原告及第三人均陈述购房款实际为3500元，亦均主张由已方出资，但未提交证据证实。再查，诉争房屋购买后，第三人周春艳书写关于诉争房屋的分配协议一份，内容为：“周江现住四间房由本增两间，其外俩间养老，死后姐妹两人平分养老这俩间，活着每年姐妹俩每年四佰斤小麦四佰元钱拾斤油。如开发的话，由两间房里拿出来给姐妹俩乘余归父母养老，姐妹俩再不用拿养老钱。小麦不给一切父母自符。同意签字：增艳秀胜周江意牛亚云”。上述分配协议系由原告提交，原告陈述该协议上的“秀”“胜”系原告小女儿周春秀与丈夫王连胜所签，原告的签名系由其本人所签。第三人周春艳对上述分配协议的真实性没有异议，并陈述该协议由其书写，其上的“增艳秀胜”均系其书写，分别是指许本增、周春艳、周春秀、王连胜，“周江意”系周江本人书写，原告表示不清楚该三个字系由谁书写。以上事实,有原告及第三人的陈述、房产证复印件、卖房协议、村委会证明、调查笔录、录音光盘及书面材料等证据在案为凭。
本院认为，本案的争议焦点为：诉争房屋系由原告委托第三人自被告处购买还是第三人自被告处购买。本案中，虽房屋买卖合同中买受人的签名为第三人许本增，但原告提交的通话录音及本院对被告许兆海的调查笔录均显示被告许兆海认可诉争房屋系其卖与原告夫妻而非第三人，结合原告提交的分配协议看，该协议系由第三人周春艳本人书写，无论现在双方对该分配协议是何态度，但从该分配协议的内容看，该协议约定了两种情况，其一，姐妹两人对父母履行相应的赡养义务，在周江死后，第三人周春艳与其妹妹周春秀各分得一间房屋；其二，如果诉争房屋进行开发，两间房的拆迁利益归姐妹二人，其他两间房的拆迁利益归原告夫妻两人养老，姐妹两人不需再拿养老钱，该协议显然是在对周江所有的房屋进行分配，从通常情理讲，诉争房屋若系第三人购买，第三人不可能在父母去世或遇开发时还将房屋分给其妹妹，因此结合被告对合同相对方的陈述及上述分配协议，本院认定诉争房屋系由原告夫妻委托第三人自被告处购买。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故本案的房屋买卖合同约束的双方当事人为原告夫妻及被告许兆海，因原告夫妻并非房屋所在地农村集体经济组织成员，原、被告间的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，原告的诉讼请求有事实及法律依据，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，
判决如下：原告牛亚云与被告许兆海于1996年6月11日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由原、被告均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 徐静静
人民陪审员 陈传毅
人民陪审员 唐功文
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 高金玲 关注微信公众号“”