山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初2608号原告邹XX，男，汉族，身份证号码XX，住威海市环翠区**号。委托代理人邹XX，男，汉族，住威海市环翠区**号，系原告之父。被告威海仙姑顶旅游开发有限公司，住所地威海市环翠区望岛村。法定代表人周菊琴，经理。委托代理人姜红利，山东中立达律师事务所律师。委托代理人王菲，山东中立达律师事务所实习律师。
原告邹XX与被告威海仙姑顶旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由
审判员宫伟丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹XX之委托代理人邹XX，被告威海仙姑顶旅游开发有限公司之委托代理人姜红利、王菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹XX诉称，2009年9月份，原告经团购购买被告开发建设的位于望岛名郡小区内房屋，于2011年3月18日一次性全额付清房款后，在其催促下被告方于2015年8月29日与原告签订商品房预售合同，在此期间被告未经原告同意擅自将原告购买的房屋对外抵押，拖延与原告签订商品房预售合同，构成违约，应承担赔偿原告经济损失的违约责任，故原告要求被告返还其已付物业服务费用及车位管理费用共计4872元及赔偿原告经济损失184592.25元（按照原告已付房款683072元为基数，自2011年3月18日至2015年8月29日按照同期银行贷款利率计算）。
被告威海仙姑顶旅游开发有限公司辩称，1、原告要求被告返还物业管理费没有事实依据，被告并未收取原告的物业管理费；2、原告要求被告赔偿原告经济损失没有合同和法律依据，其请求依法不应支持。
经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年8月29日签订了商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于望岛名郡97号601室房屋，商品房价款为600072元（单价为每平方米4400元），储藏室计价13154.4元，总购房款613226.4元；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，被告应当于2017年12月31日前向原告交付房屋；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，房屋交付日期为出卖人向买受人发送的交付通知书或公告中载明的买受人应收房的日期，在该日期后，无论买受人是否实际占有或使用该房屋，均视为买受人已接收该房屋，该房屋的风险、房屋的保管维护及物业费等费用由买受人承担，合同约定的房屋保修责任期亦开始计算；逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权要求解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。同日，原告与案外人威海蓝海物业服务有限公司签订前期物业服务合同，合同约定，交纳物业服务费用时间：出售房屋交付之日即为物业服务费用的计费起始时间，或是原告收到交房入住使用通知书中载明的交房日或房地产开发单位已经登报公告的交房日，因原告原因未按期收房的应足额补交物业服务费用。原告2016年5月5日接收了所购房屋，并向案外人威海蓝海物业服务有限公司交纳涉案房屋物业费共计4542元（自2013年12月1日至2015年4月30日的物业费2087元及自2015年5月1日至2016年4月30日的物业费2455元）及地下停车场服务费360元（2015年6月1日至2016年5月30日）。2016年5月5日，原告以被告违约为由，诉至本院，要求处理。庭审中，原告主张其交纳房款后被告未按期与其签订房屋买卖合同，长期占用其购房款，故被告存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、2011年3月18日交款证明复印件一份，证明原告于2011年3月18日将房屋款项足额交清；证据二、原告之母刘媛媛2011年3月11日、3月12日中国工商银行个人业务凭证三份，载明2011年3月11日、3月12日由原告之母刘媛媛分别向被告转款293072元、15002元、270000元；证据三、被告于2011年3月1日关于团购望岛名郡（高层、小高层）交款的通知，证实被告通知自2011年3月3日至2011年3月12日交款并办理预售合同，但被告未通知原告签订合同，所交款项均被被告截留使用；对此被告质证称，证据一系复印件，对其真实性不予认可；对证据二、三的真实性没有异议，但不能证实原告的主张，原告付清房款后即可办理商品房预售合同，不需要另行通知，但原告在收到被告2011年3月份发出的通知后未到被告处签订房屋预售合同。原告主张其于2016年5月5日接收涉案房屋，故没有义务交纳该日期之前的物业费用及车位管理费用，因被告与案外人威海蓝海物业服务有限公司系隶属关系，故要求被告返还该款项，但其未提供证据证明被告与案外人威海蓝海物业服务有限公司的关系。被告为证实其不存在违约行为，证据一、2013年1月1日向原告发出了办理房屋交接手续的挂号信；证据二、提交被告于2013年3月7日在威海晚报上发布公告一份，载明“尊敬的望岛名郡业主：威海市环翠区望岛名郡项目XX号楼已具备约定的交付使用条件，经电话、挂号信通知后部分业主仍未到公司办理房屋交接手续。请尚未办理交房手续的业主于公告发布之日起一周内带齐相关资料前往望岛名郡小区XX号楼蓝海物业办公室办理房屋交接手续”，证实被告于2013年3月7日通知原告等业主到被告处接收房屋；对此，原告质证称对证据一该清单没有内容，无法证明被告主张；对证据二的真实性有异议，且原告从未看到。即使是真实的，收房通知中载明的收房条件也不具备，商品房的交付不能仅凭商品房预售许可证及工程质量监督报告，还需提交涉案房屋的测绘报告，且涉案房屋被被告抵押，不具备交付房屋的条件。另查，2015年8月29日，被告向原告出具收款收据两份，载明房款613226.40元（望岛名郡97-601）及车位款68000元[望岛名郡97-601（B8-501）]，但原告主张在原、被告签订商品房预售合同时，被告将原日期为2011年3月18日的收款收据收回，并将日期改为2015年8月29日。再查，涉案房屋所在建筑于2012年12月28日单体验收合格。上述事实，有双方当事人的陈述及《商品房预售合同》、《合同补充协议》、房款收据、《前期物业服务合同》等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告与案外人威海蓝海物业服务有限公司签订物业服务合同，并向案外人威海蓝海物业服务有限公司交纳物业费、车位管理费，现其主张案外人威海蓝海物业服务有限公司隶属于被告，故被告应返还其相关款项，但原告并未提交证据证明被告与案外人威海蓝海物业服务有限公司的关系，且合同的相对方并非被告，不能认定相应款项由被告收取，故原告要求被告返还已交纳的物业费、车位管理费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，从双方庭审陈述看，本案中双方当事人争议的焦点为在原告支付相应购房价款的情况下，被告未与其签订商品房预售合同是否需要承担违约责任。对此
本院认为，根据查明的事实，原告经团购向被告购买了涉案房屋，并预先支付相应房屋价款，但双方并无约定具体签订商品房预售合同的期限，原告已付的相应价款仅为预付款，不能因原告向被告预付相应款项后被告未与原告签订商品房预售合同即认定被告存在违约行为，故原告要求被告赔偿原告已付款项的相应利息，缺乏法律依据，不应予以支持。综上所述，原告要求被告退还已交纳的物业费、车位管理费及赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1996元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 宫伟丽
二〇一六年七月二十九日
书记员 王 芳 来源：百度搜索“”