上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3243号原告上海丽根包装材料有限公司，住所地上海市。法定代表人陈丽萍，总经理。委托代理人吴震远，上海市万隆众信律师事务所律师。被告上海鸿洋企业管理有限公司，住所地徐汇区。法定代表人连自力，总经理。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
原告上海丽根包装材料有限公司有限公司与被告上海鸿洋企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序，由
审判员晏莹独任审判。2015年12月3日，本院公开开庭审理。2016年2月，被告提起反诉，后又撤回反诉。原告上海丽根包装材料有限公司的委托代理人吴震远，被告上海鸿洋企业管理有限公司的委托代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海丽根包装材料有限公司诉称，2012年7月7日，原告法定代表人陈丽萍为开办废品回收站事宜找到被告的法定代表人连自力，双方口头约定：陈丽萍开办废品回收站租用连自力承租的房屋，但办理营业执照困难，约定由连自力帮助办理，并当场交付12万元定金。2012年7月17日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合约约定：房屋位于上海市漕宝路XXX号XXX栋底层606平方米(A块219平方米，B块168平方米，C块219平方米)，场地为水泥地坪，钢架彩钢瓦简易天棚：1号楼为排架结构，彩钢窗，室内无装修；2号楼为混合结构，彩钢窗，室内无装修；房屋用途经营新型包装材料；租赁期限自2012年7月18日至2015年8月1日，交付日为2012年7月18日，免租装修期为2012年7月18日至2012年8月1日，年租金为39万元，每年一付，履约保证金5万元。合同签订后，因工商、税务、企业代码等原因，造成无法按时履行原租赁合同，于2012年10月10日交付装修，原告支付2万元装修押金。事后原，被告达成《补充合同》一份，双方约定：租赁日期改为2012年11月1日至2015年10月31日止。将1号楼扶梯旁走廊部分地方置换到2号楼朝南扶梯旁的部分地方。合同生效后，原告支付被告2012年11月1日至2013年10月31日租赁费93万元、保证金5万元，被告于2013年4月16日出具收条一份。2012年11月30日起，上海市公安局徐汇分局康健派出所陆续向原、被告出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：公司经营废品回收，违规搭建临时大棚，不符合防火要求，占用消防通道，责令整改，即日起停止经营，违者依法处罚；停止经营、清场等。原告收到多份《消防监督检查意见通知书》后，于2013年3月11日停止经营，4月25日人员撤离。但由于被告不退还租金，原、被告多次协商，最终于2013年6月3日房屋交还，并于当天达成《租赁房屋交接书》一份。遂起诉本院，要求依法判令1、判令终止原，被告签订的租赁合同；2、被告支付违约金77500元(以月租金计)；3、被告退还租金718470.57元；4、被告退还装修押金20000元；5、被告赔偿停工损失634438.36元；6、被告退还履约保证金5万元(合计XXXXXXX.93元)。
被告上海鸿洋企业管理有限公司辩称，不同意原告诉请。原、被告双方在2013年6月1日就租赁合同的终止及房屋返还已经达成一致意见。原告起诉时租赁合同期限已经届满。不同意违约金赔偿，不同意退还租金的金额，至2013年6月3日原告交还房屋止，原告实际使用系争房屋215天；年租金93万元，实际使用547808元租金；同意返还382192元租金。不同意退还装修押金，原告在装修期间擅自施工，破坏承重结构，被告保留要求原告恢复原有房屋结构的权利。原告自行改变租赁用途，被相关部门责令整改，不是被告的原因，不同意赔偿停工损失。根据租赁合同的8.1条，被告有权不退还租赁保证金。
经审理查明，系争房屋的产权人系案外人上海徐汇国有资产投资经营有限公司。上海徐汇国有资产投资经营有限公司将系争房屋租赁给被告使用。2012年7月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，合约约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方使用；系争房屋位于上海市漕宝路XXX号XXX栋底层606平方米(A块219平方米，B块168平方米，C块219平方米)，场地为水泥地坪，钢架彩钢瓦简易天棚：1号楼为排架结构，彩钢窗，室内无装修；2号楼为混合结构，彩钢窗，室内无装修；房屋用途只限经营新型包装材料；租赁期限自2012年7月18日至2015年8月1日，交付日为2012年7月18日，免租装修期为2012年7月18日至2012年8月1日；年租金为93万元，每年一付，承租方须于每个租赁期首月前10日内支付该租赁期租金，上述日期恰逢法定休假日，则应相应提前，出租方在收到租金后应出具正规租赁发票给承租方；履约保证金5万元，并在签订本合同的同时交付给出租方，出租方收取保证金后应向承租方开具收款凭证，该凭证即为本合同终止时承租方向出租方结算保证金的凭证;乙方必须依附附表六规定向甲方支付履约保证金，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用；租赁期结束后，在乙方按合同约定向甲方交换该房屋并完成4.21.3条规定的变更手续后的15个工作日，该保证金在扣除本合同3.2条规定的款项后，将由甲方无息退还乙方；乙方必须乙方应遵守该项目物业指定的《装修公约》，对该房屋进行装修或再装修时乙方必须根据事先提交并经甲方书面同意的装修施工图及规格说明进行施工，如因装修、增添等方面的涉及施工缺陷造成房屋结构受损或可能引发任何索赔的事故，均由乙方承担全部责任，乙方未经甲方事先书面同意不得擅自改变已经甲方审核批准的房屋装修施工图则和规格说明或该房屋内部设计；乙方的装修方案除须经甲方批准外，必须按有关法律法规规定向政府相关管理部门报批，在获得所有必要的批准、执照或许可证后，方可开始对该房屋进行装修，否则乙方须对由此引起的一切后果全部承担责任；如乙方在该房屋内从事任何活动对周边环境之影响，不符合国家环境保护法律法规之规定，甲方有权采取适当措施应予以制止，如由此造成的环境和他方的人身和财产损失的，其全部责任由乙方承担；乙方承租的房屋不得用于本合同附表载明的经营项目之外的用途；甲方有权因以下原因提前终止本合同并收回该房屋，乙方已经支付的保证金不予退还，且无需对乙方作任何装修费，设备添加费的补偿：(2)乙方超越营业范围经营或者有其他违法经营活动；(3)乙方未经甲方书面同意擅自改变该房屋租赁用途；(4)因乙方原因造成该房屋结构损坏等条款。合同签订后，原告支付给被告自2012年11月1日起至2013年10月31日止租金93万元、保证金5万元，被告于2013年4月16日出具收条一份。2012年11月30日，上海市公安局徐汇分局康健派出所向原告出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：消防行政许可(否)、消防安全管理完善(否)、建筑防火状况完好(否)、废旧物品堆放不符合要求、加强设备安全管理以占用妨碍安全出口等责令改正。2013年2月28日康健新村派出所向原告出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：公司经营废品回收，违规搭建临时大棚，不符合防火要求，占用消防通道，责令整改，即日起停止经营，违者依法处罚；停止经营、清场应于2013年3月8日前改正。2013年3月28日康健新村派出所向被告出具《消防监督检查意见通知书》，废品回收站依然经营，安全隐患存在，责令采取措施，停止经营活动，派人加强现场监管，加强宣传防范。2013年3月11日，康健派出所向原告出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：现场复查，场所上锁停止对外经营，拆除大棚建筑。通道内不得堆放废品，占用消防通道，加强安全防范，场所内不得住宿。2013年4月18日，康健新村派出所向原告出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：废品回收。场所不符合防火安全要求，目前多次接到举报责令即日起停止经营回收活动，否则责任自负，加强退场期间安全管理。2013年5月，被告向原告发出《告知书》，内容是：“我方租赁给贵方房屋，按双方合同约定，只限用于经营新型包装材料，现贵方违约经营，应立即改正，并承担由此引发的所有责任及后果；2、贵方如无法按双方合同约定的房屋用途继续从事经营活动，我方经依照合同第8.1条规定，提前终止合同并收回房屋；3、贵方在装修中野蛮施工，造成房屋结构严重受损，按双方合同第4.2条(1)款规定，应由贵方承担全部责任，即由此产生的房屋检测修复加固费用，须全部由贵方承担；4、依照双方合同第8.1条(2)、(3)、(4)款规定，贵方已交付的保证金不予退还；5、上述4条事宜处理完毕后，我方将与贵方就剩余的房租进行结算，多退少补。2013年5月20日，原告法定代表人收到该《告知书》。2013年6月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁房屋交接书》，1、乙方向甲方租赁的漕宝路XXX号房屋于4月18日停止营业，但仍有人员住宿和物件留存，现乙方已将该房屋清空，并于2013年6月3日交还甲方；2、如该房屋内有遗留物件，在6月4日后视作乙方已放弃，甲方可自行处置；3、截止6月3日，乙方使用的水表读数为381，未交数98度，电表读数为6550，未交数1766度等条款。2014年6月30日，上海市公安局徐汇分局康健新村派出所出具《情况说明》，内容是：根据消防安全监督检查工作要求，2013年4月18日，康健新村派出所对漕宝路XXX号上海丽根包装材料有限公司存在消防安全隐患问题，开具了《上海市消防监督检查意见通知书》，责令停止经营回收活动。上海丽根包装材料有限公司已经于2013年4月25日停止经营活动、人员撤离。在本案审理过程中，被告确认，确实收到原告支付的履约保证金50000元及装修保证金20000元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《房屋租赁合同》、产权证、《情况说明》、《告知书》、《消防监督检查意见通知书》及保证金收据等证据作证，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉请要求终止房屋租赁合同，被告亦同意终止合同，原、被告双方对于终止房屋租赁合同履行并无异议，且原告已经于2013年6月3日与被告签订房屋交接书，并停止经营活动以及人员撤离，故原告要求终止双方签订的租赁合同，本院予以支持。关于被告应退还的租赁数额，以原、被告签订的房屋交接书确定的日期即2013年6月3日为准，原告诉称的2013年3月11日是其自行停止营业的日期，并不能证明系争房屋已经返还被告。
原告诉请被告违约，一是诉称被告交付的房屋建筑面积不足，但是按照依据《租赁合同》约定，双方已经确认了租赁总面积及各块部位建筑面积的数额，在原告支付租金时亦是以总体总租赁面积确定年租金的数额，并不是以每一建筑平方米面积以及可实际使用的面积来确定原告支付的租金数额，且在合同中约定“无论系争房屋面积如何变动，租金数额均不作调整”；从起租日起至原、被告2013年6月3日交接房屋时，原告从未以面积缺少为由提出异议，故原告以租赁的部分面积不能实际使用为由要求减免租金，本院不予支持。其二，原、被告在租赁合同中明确约定了房屋用途只限经营新型包装材料，但原告在承租后却经营废品回收，致使多次遭到上海市公安局徐汇分局康健新村派出所的通告，被确定存在消防安全隐患问题，责令停止经营回收活动。
被告辩称原告违反合同约定擅自改变经营用途、违法从事经营活动，而提前终止租赁合同并收回房屋，且不予退还保证金，本院予以准许，原告诉称被告违约且要求被告承担违约金无事实及法律依据，本院不予以采信。关于原告要求被告赔偿营业损失的诉讼请求，因系原告自行推算，且无证据佐证，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、终止原告上海丽根包装材料有限公司和被告上海鸿洋企业管理有限公司于2012年7月17日签订的关于上海市漕宝路XXX号XXX栋底层房屋的《租赁合同》；
二、被告上海鸿洋企业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海丽根包装材料有限公司租金382192元；
三、驳回原告上海丽根包装材料有限公司其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9151元，由原告上海丽根包装材料有限公司负担6820元，被告上海鸿洋企业管理有限公司负担2331元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏莹
二〇一六年七月二十九日
书记员 金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”