广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1276号
上诉人（一审被告）：广西恒大企业集团有限公司，住所地：南宁市秀厢大道53号北湖安居小区综合楼，统一社会信用代码：914501001983087390。
法定代表人：甘耀恒，董事长。
委托代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人：陈龙，广西桂海天律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告）：方静，女，1975年8月25日出生，壮族，身份证住址南宁市江南区，现住南宁市青秀区。
委托代理人：罗凯然，广西弘景律师事务所律师。
上诉人广西恒大企业集团有限公司（以下简称广西恒大公司）因与被上诉人方静商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人广西恒大公司的委托代理人陈龙，被上诉人方静的委托代理人罗凯然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2007年5月27日，方静（××）与广西恒大公司（××）签订了一份《商品房买卖合同》［合同编号：（2007）恒房买卖合字第×0173号］，约定方静向广西恒大公司购买位于南宁市青环路×82号恒大·苹果园东方诗韵×8号楼×103号房，房屋总价款206902.3元。合同第八条“交付期限”约定，××应在2008年12月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付××使用：1、该商品房经建设单位（××）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，××应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由××自行向产权登记机关申请办理。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议约定，二、通知方式及效力：1、××、××双方在合同履行过程中主要采取书面通知的方式进行联络。××通讯地址以主合同中所留地址为准。2、双方按所留的通讯地址邮寄通知的，若采取挂号信、特快专递方式发送，邮件收据、邮戳等邮寄凭证均可作为对方已接到书面通知的证据。3、为便于××及时得到××的通知，××在发送变更地址、办理按揭、交房等与商品房买卖合同相关的通知时可采取在报纸上发布公告的方式，××在《南国早报》等报纸媒体上发布公告、通知的，视为已向××送达通知。该附件四落款处有广西恒大公司加盖的售楼合同专用章及方静的签名及捺印。上述合同签订后，方静向广西恒大公司付清了房屋总价款206902.3元。2009年6月18日，广西恒大公司通过报纸公告通知业主于2009年6月18日办理房屋交接手续。此后，方静以广西恒大公司逾期将办理房屋权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的行为构成违约为由，于2014年8月12日诉至法院，请求依法判令：
一、广西恒大公司继续履行《商品房买卖合同》；
二、广西恒大公司在判决生效15天协助方静办理房屋产权证；
三、广西恒大公司向方静支付逾期报备案违约金1034.5元（按房屋总价款×0.5%计算）；
四、本案诉讼费用由广西恒大公司承担。庭审中，经一审法院释明，方静当庭变更第二项诉讼请求为：广西恒大公司在判决生效15日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。在诉讼过程中，在诉讼过程中，双方均认可以广西恒大公司报纸公告通知交房之日作为实际交房的时间，并从该日起算720日内广西恒大公司应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵8号楼于2007年1月17日取得了南房预字（2007）第010号《商品房预售许可证》，于2009年6月16日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。在诉讼过程中，广西恒大公司自认已经取得竣工环保申请登记卡的楼栋为金色阳光2-6、12-15、17、22、25-30号楼及东方诗韵1-4、6、9-13、16-25号楼。一审法院认为：双方之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同第八条的约定，××应于2008年12月31日前，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付××使用。根据合同第十五条的约定，××应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在××不退房的情况下，××按已付房价款的0.5%支付违约金。本案中，广西恒大公司于2009年6月18日通过报纸公告于2009年6月18日通知业主办理交房手续，符合合同约定的通知方式，则广西恒大公司应于交付房屋后的720日内，即至2011年6月8日前，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但广西恒大公司至今未能完成报备案义务。广西恒大公司抗辩称未能依约完成报备案义务在于市政工程建设原因导致无法通过环保验收所致，广西恒大公司对此未能举证证明，且广西恒大公司至本案开庭审理之日即2015年12月15日尚未取得涉案房屋所在楼栋的竣工环境保护验收批复。因此，对广西恒大公司的上述抗辩，不予支持。广西恒大公司逾期未能完成报备案义务，已构成违约。根据合同约定，广西恒大公司应继续履行合同，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。关于逾期报备案违约金的主张是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，广西恒大公司未能在2011年6月8日前完成报备案义务，方静于此日知道或应当知道其权利被侵害。因此，本案的诉讼时效起算期间应从该日起算，方静向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应自2011年6月9日起至2013年6月8日止，而方静于2014年8月12日才向一审法院提起诉讼，显然已经超过法律规定的诉讼时效期间。方静亦未能举证证明存在诉讼时效中断、中止的法定事由。因此，方静要求广西恒大公司支付逾期报备案违约金的民事权利不再受法律保护，丧失了胜诉权，其诉讼请求应依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：
一、广西恒大企业集团有限公司继续履行与方静于2007年5月27日签订的《商品房买卖合同》；
二、广西恒大企业集团有限公司应于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；
三、驳回方静的其他诉讼请求。案件受理费25元，由广西恒大企业集团有限公司负担。
上诉人广西恒大公司不服上述判决上诉称：
一、一审法院未考虑上诉人所在小区周边的市政配套设施不健全，相关市政工程施工进度缓慢的影响，对上诉人的抗辩理由不予支持，属于认定事实错误。由于恒大·苹果园小区在开发时周边没有市政配套设施，在2011年初就计划开工建设的金苹果道路（含排水）市政工程又迟迟未能完工，致使小区的雨污水排放问题一直得不到解决，无法通过环保部门组织的建设项目环境保护设施竣工验收（以下简称环保验收），为此，上诉人多番与南宁市环保部门沟通协调，希望环保部门能够考虑本小区的实际情况，准予先行办理环保验收手续。为了通过环保验收，上诉人甚至在金苹果道路工程迟迟未能完工，污水无法排入市政管网的情况下，按照环保部门要求自行建设人工湿地进行污水处理，但是，由于金苹果道路施工过程中为防止市政道路施工而引起的内涝，青秀区住房和城乡建设局又将雨污水引入湿地，导致湿地的水质受到影响，再次阻碍了环保验收的进行。可见上诉人未能及时办理备案手续，是由于金苹果道路（含排水）市政工程迟迟未能完工，致使小区的雨污水排放问题一直得不到解决，一审法院无视上诉人多次与市环保局沟通处理环保验收事宜的事实，对上诉人的抗辩理由不予支持，认定上诉人应当对逾期报备案承担违约责任属于认定事实错误，应当予以纠正。
二、一审法院判令上诉人于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，没有合同依据，且与目前办理现售备案需经过的流程及审批时限不符。根据现行审批流程，上诉人就相关楼栋办妥环保验收手续后，还需依次先向南宁市建委申报竣工验收备案、再向南宁市档案馆移交竣工资料、而后再向南宁市规划局申报项目规划验收手续等，前述手续办妥后上诉人才能将通过前述程序取得的建筑工程竣工验收备案证明、规划竣工验收合格证等资料送交房产局办理现售备案手续。由于办理所有程序要经过的政府邵门较多，且每个政府部门受理材料、完成审批的时间都在15个工作日到一个月左右的时间，加上上诉人还需对资料进行整理，因此要逐个办妥全部手续，最后取得现售备案证明至少需要6个月左右的时间。一审法院判令上诉人于判决生效之日起十五日内完成现售备案手续，是脱离实际的，不可能完成。综上，请求撤销一审判决第二项，并改判广西恒大公司在本案生效之日起六个月内办理报备案，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人方静未提交书面答辩意见，但在庭审中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人认为其构成逾期报备案违约的免责事由，被上诉人认为不属于不可抗力，而且上诉人也没有提供证据证明有不可抗力的事由，双方签订的合同中也没有约定上诉人提出的事由属于免责事由。因此，一审判决是正确的，应予以维持。本案当事人争议焦点是：上诉人广西恒大公司是否应当承担逾期报备的违约责任？上诉人广西恒大公司二审提交下列证据：1、东方诗韵8号楼的竣工验收备案表。用于证明上诉人已经办妥东方诗韵8号楼的竣工验收备案。2、东方诗韵8号楼的工程竣工档案移交证明。用于证明上诉人已将东方诗韵8号楼工程的竣工档案移交南宁市城市建设档案馆。3、南宁市政务服务中心部门办理事项受理通知书。用于证明上诉人已申请办理东方诗韵8号楼的规划验收手续。被上诉人对上诉人二审提交的证据质证意见为：不发表质证意见，由法院依法认定。对上诉人广西恒大公司二审提交的证据，
本院认为：上述证据经与原件核对相符，客观真实，来源合法，且可证明涉案楼栋报备案进展情况，与本案争议事项具有一定关联性，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，并采纳作为本案定案依据。各方当事人对一审查明的案件事实没有异议，本院对一审查明事实予以确认。本院二审补充查明：上诉人广西恒大公司在南宁市城乡建设委员会完成了对东方诗韵6、7、8、9、10、13、15号楼的竣工验收备案，已将工程的竣工档案移交南宁市城市建设档案馆。南宁市规划管理局已受理广西恒大公司对东方诗韵6、7、8、9、10、13、15号楼提请的竣工验收申请，其中东方诗韵7号楼已取得了南宁市规划管理局颁发的南宁市建设工程规划竣工验收合格证，并已在南宁市住房保障和房产管理局办理了现售面积测绘备案。
本院认为：关于上诉人广西恒大公司是否应当承担逾期报备的违约责任的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人广西恒大公司已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据双方的合同约定，××广西恒大公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。本案的涉案房屋于2009年6月18日办理房屋交接手续，上诉人广西恒大公司则应于2011年6月8日前，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人广西恒大公司至今未能完成报备案义务，确已构成违约。
上诉人广西恒大公司辩称因市政工程建设原因导致未能完成报备案义务，但未提供充分证据予以证明，被上诉人不认可，且双方在合同中亦未对此作出约定，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。故上诉人广西恒大公司应承担逾期报备案的违约责任。关于履行报备案义务期限的问题。上诉人广西恒大公司作为从事房地产开发的企业，熟知建设工程竣工验收、规划验收及办理《商品房现售备案证明》等相关流程，其与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，对此约定的期限较长，说明上诉人广西恒大公司对履行报备案义务所需时间必已充分考虑，上诉人广西恒大公司在此期限内足以完成合同约定之义务，故其主张再给予六个月方能完成报备案义务，理由不充分，本院不予支持。但鉴于涉案房屋的客观情况，一审法院只给予十五日的期限，上诉人确实难以完成报备案义务，故本院参照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”之规定，酌定上诉人广西恒大公司在本案判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确定上诉人广西恒大公司完成报备案义务的期限确有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2669号民事判决第一、三项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2669号民事判决第二项为：上诉人广西恒大企业集团有限公司应于本案判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。一审案件受理费25元，按一审判决执行；二审案件受理费50元（上诉人广西恒大公司已预交），由上诉人广西恒大公司负担。上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审 判 长 李 虹
代理
审判员 兰 帅
代理
审判员 蒋群利
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 林 路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”